Cocina instalada, puertas colgadas y un segundo baño que no podemos construir: actualización de Innes Gardens

Nuestra última actualización sobre este piso de Putney terminaba con el enlucido en marcha, el suelo empezando y una pregunta abierta: ¿permitiría el freeholder conectar un segundo baño a la bajante de hierro fundido del edificio? Ya tenemos la respuesta, y cambia el plan. A la vez, el piso ha dado un paso real hacia verse terminado.

La cocina: muebles, horno y salpicadero colocados

Los muebles IKEA que pedimos en septiembre ya están instalados. Los muebles altos recorren la pared principal, el horno empotrado está en su hueco y el salpicadero de porcelanato efecto mármol de gran formato está embaldosado hasta los muebles altos. La encimera está puesta pero aún cubierta con tablero de protección, porque queda mucho trabajo que podría dañarla. Las posiciones de la placa, el lavavajillas y el frigorífico-congelador siguen abiertas, a la espera de que se instalen sus aparatos, y la caldera está en su nueva esquina con la tubería todavía a la vista.

Por primera vez parece una cocina. Es también la estancia donde un error es más caro de corregir, así que la estamos instalando en un orden deliberado: primero muebles y horno, luego los electrodomésticos, luego el grifo y las conexiones de fontanería finales.

Puertas, rodapiés y molduras: el pasillo ya tiene estancias

Las ocho puertas interiores están colgadas. El piso tenía marcos de puerta metálicos que cortamos durante el desmontaje, y los nuevos marcos de madera, las puertas y las molduras (architrave) ya están puestos, con manillas de palanca cromadas. Los rodapiés que pedimos a finales de septiembre también están colocados, en el salón, el pasillo y los dormitorios. Los forros de los marcos de madera en bruto aún necesitan pintura, y las puertas se terminarán con el resto de la decoración.

Colgar las puertas es un hito discreto con un efecto práctico. Con las puertas puestas, las estancias pueden cerrarse mientras continúa el trabajo polvoriento en la siguiente, y el equipo de suelos puede terminar una estancia sin que vuelva a llenarse de polvo.

El freeholder dijo no a la bajante, así que no hay segundo baño

Esta es la parte que no queríamos escribir. Nuestro plan, expuesto en la primera entrada sobre este piso, era un segundo baño construido fusionando el antiguo aseo separado con el armario de la caldera redundante. Eso necesitaba un nuevo desagüe conectado a la bajante comunitaria de hierro fundido del edificio y un extractor a través de la pared exterior.

Wandsworth Council es propietario del freehold. Tras varias rondas de correspondencia, su equipo de mantenimiento del edificio dio una respuesta escrita clara el 5 de octubre: ninguna alteración de la bajante ni de ninguna otra columna, ninguna perforación con corona a través de la pared exterior, y la bajante y las tuberías redundantes deben dejarse tal cual. Una bajante compartida da servicio a otros pisos del edificio, que es la probable razón de la negativa. Confirmaron que conectar un inodoro y un lavabo a la tubería existente del propio piso está permitido, siempre que no se toque la bajante. No dijeron nada que permitiera un nuevo desagüe de ducha, y los marcos de las ventanas pertenecen al council, así que no podía instalarse un extractor a través del marco.

Sin conexión a la bajante, no puede construirse un segundo inodoro ni una ducha en la segunda estancia. En su lugar, el piso tendrá:

• un baño principal con bañera y lavabo de 60 cm, como ya tenía (nunca tuvo inodoro);
• un aseo separado, el único inodoro del piso, sustituido en la misma posición con un inodoro nuevo y un lavabo de 70 cm, sin ducha;
• dos toalleros eléctricos en cada estancia, con el cableado ya instalado.

Los ahorros son reales pero modestos: sin segundo inodoro, sin plato de ducha, sin obras en la bajante y sin segundo extractor. Ya habíamos comprado parte de los accesorios del segundo baño, incluidos un conjunto de ducha termostático y azulejos de ducha, así que parte de ese gasto es ahora excedente. Los azulejos de suelo de 80x80 cm y los azulejos de pared sobrantes se destinan en su lugar al salpicadero de la cocina, la zona de la bañera y una franja junto al lavabo del aseo.

Qué hace esto con las cifras

El argumento de valor de este piso se apoyaba en un segundo baño. Cuando revisamos por última vez el valor final en septiembre, asumimos una prima del 5 al 10 % por él sobre el mejor comparable vendido de la misma urbanización, un piso de un baño que se vendió por £380,000. Esa prima ya no se aplica. Ahora trabajamos con un valor final de £400,000 a £425,000, que es una estimación de una prima de reforma sobre el mismo comparable, no una venta comparable propia.

Dos cosas se mantienen. El préstamo puente (bridging loan) se sigue devolviendo en la refinanciación solo con ese mismo comparable de £380,000, así que el trato supera su suelo. Y el presupuesto de la reforma se mantiene en £50,000, porque los ahorros compensan aproximadamente los toalleros adicionales y el material sobrante. Lo que cambia es el margen: menos aumento de valor significa que queda más dinero propio en el trato tras refinanciar. Puede ver cómo un valor final menor afecta al dinero que queda en un trato en nuestro analizador de operaciones.

Extractores, grifos y las pequeñas decisiones

Dos cambios menores salieron del mismo mes. Los extractores existentes montados en ventana de la cocina y el baño resultaron no funcionar, así que sustituimos ambos por extractores de ventana nuevos, cableados a un interruptor de pared con un aislador de ventilador. La ventilación en una cocina o un baño está regulada por el Approved Document F, y sustituir un extractor de ventana evita cualquier agujero nuevo en la pared. También cambiamos el grifo llenabañera por una mezcladora combinada de bañera y ducha, de modo que una sola alimentación sirve a ambas y la bañera tiene ducha sin tubería adicional. El aseo no tiene extractor, porque las normas del council no lo permiten, así que depende de sus dos ventanas practicables.

Qué sigue

El trabajo restante es el alicatado de paredes en el baño y la cocina, la instalación de la bañera y del nuevo inodoro y lavabos, el acabado de la cocina con sus electrodomésticos, el resto del suelo, la segunda fase eléctrica y la decoración. Nuestro objetivo sigue siendo la finalización práctica a principios de diciembre, lo que mantiene encarrilada una refinanciación en torno a febrero de 2027. Publicaremos la próxima actualización cuando estén instalados los baños.

Preguntas frecuentes

¿Puede un freeholder impedirle añadir un segundo baño en un piso en leasehold?

Sí, si la obra afecta a partes del edificio que el freeholder posee o controla, como una bajante comunitaria, paredes exteriores o marcos de ventana. Revise el lease y pregunte al freeholder antes de comprar accesorios. Un piso con un segundo baño ya instalado es mucho más seguro que uno en el que depende de una conexión a una bajante comunitaria.

¿Perjudica la valoración perder un segundo baño?

Normalmente reduce la prima que un tasador dará por la reforma, ya que un segundo baño es una de las características por las que compradores y prestamistas pagan más. No reduce el valor del piso por debajo de lo que se venden pisos comparables de un baño. Ahora planificamos con un valor final menor y una liberación de capital menor al refinanciar, en lugar de dar por bueno el dato original.

¿Por qué instalar las puertas antes de terminar suelos y decoración?

Colgar las puertas pronto permite cerrar cada estancia al polvo de la siguiente fase. También da al equipo de suelos umbrales fijos contra los que terminar. El coste es que marcos y puertas deben protegerse y retocarse después de que hayan pasado los demás oficios.

Conclusiones clave

• Los muebles de cocina, el horno, el salpicadero, los rodapiés y las ocho puertas interiores están ya instalados.
• Wandsworth Council denegó cualquier cambio en la bajante comunitaria, así que el segundo baño se descarta: un baño con bañera, más un aseo separado con lavabo.
• El presupuesto de la reforma se mantiene en £50,000, pero el valor final con el que planificamos baja a £400,000-£425,000 y el margen de refinanciación es más estrecho.
• El consentimiento del freeholder sobre la fontanería comunitaria es el mayor riesgo individual en un piso de antiguo parque del council. Pregunte antes de diseñar en torno a ella.

Esta entrada describe un proyecto de reforma en curso y refleja decisiones y hechos a las fechas indicadas. No constituye asesoramiento financiero, legal ni de construcción, y las condiciones de obra de una propiedad concreta pueden diferir mucho de lo aquí descrito.