Paredes alisadas, suelos en marcha, presupuesto sube a £50k: Innes Gardens, dos semanas después

Nuestra última actualización sobre este piso de Putney terminaba con el último muro derribado, el cableado terminado y la caldera reubicada. Dijimos que la siguiente entrada llegaría cuando el enlucido estuviera en marcha. Ya lo está. El piso también ha dejado de parecer una obra de demolición y ha empezado a parecer un lugar donde podría vivir un inquilino.

Enlucido: de ladrillo desnudo a paredes alisadas en una semana

El equipo de enlucido empezó por las estancias con menos cosas por decidir: el salón y los dormitorios. El 19 de septiembre el salón ya tenía la capa base, con los nuevos radiadores apoyados contra la ventana a la espera de colgarse y el material de los contratistas apilado en medio del suelo.

Seis días después la misma estancia estaba alisada y lo bastante seca para ver por primera vez el color, con protección en el suelo y los nuevos rodapiés entregados y dispuestos a lo largo de la pared de la ventana.

La cocina es la única estancia que sigue esperando. Es la que más cosas tiene detrás de las paredes (la caldera reubicada, los nuevos recorridos de tuberías y los circuitos de los electrodomésticos), así que se enluce la última, cuando se haya comprobado todo lo que debe quedar enterrado en la pared.

Los materiales fueron lo único que ralentizó el enlucido. Un pedido de yeso a una cadena nacional de bricolaje sencillamente no llegó en la fecha de entrega. Reclamamos por escrito esa misma semana y nos devolvieron el importe íntegro tres días después. No esperamos a ese resultado: compramos lo suficiente para que el equipo siguiera trabajando en un almacén de construcción local el mismo día. Es un hábito que conviene mantener para todo lo que esté en la ruta crítica. Una entrega fallida cuesta el precio de los materiales más un día de un equipo parado, y el segundo coste suele ser el mayor.

Por qué subimos el presupuesto de reforma de £40,000 a £50,000

Cuando escribimos por primera vez sobre esta operación, publicamos un presupuesto de reforma de £40,000. Esa cifra se fijó con investigación de despacho, antes de que nadie hubiera abierto las paredes o presupuestado en obra el trabajo restante. Cinco semanas después, los costes adicionales se han acumulado.

La mayoría procedió de lo que destapó el desmontaje y no de haber cambiado de opinión. La demolición superó el importe global acordado una vez delimitados correctamente la chimenea y el desmontaje de las puertas. Los ocho marcos de puerta interiores resultaron ser metálicos, unidos a la obra de ladrillo, y hubo que cortarlos. El piso no tiene una única llave de paso central, así que el cableado necesitó puntos de toma de tierra adicionales y la fontanería necesitó tres nuevas válvulas de aislamiento en lugar de una. Algunos fueron decisiones nuestras: una caldera combi más potente dimensionada para dos baños y un segundo baño que necesita su propio equipamiento. A ello se sumó una serie de pequeñas reposiciones de material, en parte por una entrega que nunca llegó.

Después, a mediados de septiembre, recibimos un presupuesto de mano de obra cerrado del equipo que está ahora en obra para todos los oficios restantes hasta la finalización. Comparado con lo que ya habíamos gastado, dejaba muy poco de los £40,000 originales para todo lo que aún no habíamos comprado: azulejos, puertas, sanitarios, pintura y una contingencia. Eso no es un presupuesto, es un sobrecoste garantizado. Así que reajustamos el presupuesto de reforma a £50,000 en lugar de fingir lo contrario, y presupuestamos cada material restante antes de pedirlo.

La pregunta mayor es si la operación sigue funcionando con el presupuesto de reforma más alto. Sí. Volvimos a comprobar el valor final con comparables locales y sigue rondando el objetivo del plan original. En nuestra refinanciación prevista, incluso una tasación cautelosa devuelve con holgura el préstamo puente. El gasto adicional significa que más de nuestro propio dinero se queda en la operación tras refinanciar, algo que conviene saber ahora y no en la tasación. Si quiere ver cómo repercute un sobrecoste de reforma en el dinero que queda en una operación, nuestro Deal Analyser lo modela para flip, BRRR y buy-to-let.

Suelos: LVT pegado el lunes, SPC click para el fin de semana

El 15 de septiembre cerramos el suelo: LVT pegado con una capa de desgaste de 0,5 mm, una especificación uniforme para todas las estancias excepto los dos baños. Seis días después cambiamos de opinión y optamos por SPC click.

Ambas opciones tenían un buen argumento. El pegado une todo el suelo como una sola superficie, así que no hay juntas click que puedan fallar bajo muebles pesados, y el compuesto autonivelante vertido durante el desmontaje le dio una base plana a la que adherirse. El SPC click tiene un núcleo rígido de piedra y plástico. Se coloca en seco, así que no hay adhesivo que comprar ni tiempo de curado que retrase al siguiente oficio, y una sola lama dañada puede cambiarse sin levantar la estancia entera. En un alquiler con cambio de inquilino cada pocos años, este último punto importa.

Pedimos 70,66 m² de una lama SPC click de 6 mm con una capa de desgaste de 0,55 mm y una base integrada de 1 mm. La colocación empezó el 25 de septiembre en los dormitorios.

Baños y fontanería: lo que está hecho y lo que espera al freeholder

Las válvulas de aislamiento de agua fría que retrasaban la primera fase de fontanería en nuestra última actualización están hechas. El piso no tiene una llave de paso central, solo tres grifos antiguos independientes que se habían agarrotado. Cada tubería se congeló con un kit de congelación, que aísla un tramo cada vez sin vaciar todo el sistema, y luego se instalaron nuevas válvulas de latón en posiciones más accesibles.

El segundo baño, creado fusionando el antiguo aseo independiente con el armario de la caldera redundante, ya tiene levantado su nuevo tabique y revestido con placa resistente a la humedad. Para el baño principal, la bañera, los grifos, la mampara de ducha y los azulejos de porcelanato de gran formato para el suelo están todos pedidos.

La bajante de esa foto es la cuestión abierta. Es la tubería de desagüe comunitaria de hierro fundido del edificio, así que pertenece al freeholder, que aquí es Wandsworth Council. Nuestro ingeniero de calefacción recomienda sustituir el tramo que va de suelo a techo dentro del piso por una bajante acústica moderna en lugar de conectar los nuevos accesorios al hierro viejo. Eso necesita el consentimiento del freeholder, igual que perforar la pared exterior para el extractor del segundo baño. Lo solicitamos por primera vez a finales de agosto. Tras varios recordatorios y una insistencia al buzón compartido del equipo de vivienda, el council se ha comprometido a una respuesta por escrito para el 8 de octubre.

Es la parte más lenta de todo el proyecto. Quien compre un piso en leasehold para reformarlo debe esperar lo mismo. Su contratista puede estar listo en un día, pero el equipo de mantenimiento de edificios de un freeholder sigue su propio calendario. Estamos secuenciando todo lo demás en torno a esa espera para que los baños sean lo único que retenga.

Puertas, la cocina y la ventilación

Las ocho puertas interiores están pedidas, en un estilo moldeado más sencillo que el diseño de paneles que habíamos elegido al principio. La entrega está reservada para el 7 de octubre.

La puerta de la cocina debe ser una puerta cortafuegos FD30 (las normas de seguridad contra incendios para pisos están en el Approved Document B), y ahí el dimensionado se complicó. El hueco necesitaba una puerta de 726 mm de ancho y 1981 mm de alto, y no existe en stock ninguna FD30 con ese tamaño en un estilo a juego. La única forma de conseguir esa medida exacta era una puerta a medida. Una FD30 de 726 mm en stock con la altura mayor de 2040 mm estaba disponible, así que la compramos y subiremos el hueco 59 mm. Es un trabajo pequeño mientras las paredes siguen abiertas, y más sencillo que la vía a medida.

Los muebles de cocina ya estaban comprados. El 24 de septiembre terminamos de comprar los electrodomésticos (frigorífico-congelador, lavavajillas, placa y lavadora-secadora), que llegan todos el 1 de octubre. También sustituimos los antiguos extractores de ventana de la cocina y el baño principal por otros nuevos con interruptor de pared y aislador. Ambos extractores nuevos cumplen los caudales mínimos de extracción del Approved Document F y reutilizan los agujeros existentes en el cristal, así que no hace falta ninguna nueva perforación de pared.

Dos trámites cerrados

Wandsworth confirmó el 17 de septiembre que ya constamos como leaseholder, lo que cierra el Notice of Assignment. El council también respondió a una pregunta que importa para la refinanciación. El bloque es un edificio de ladrillo de cinco plantas sin revestimiento. Cuando preguntamos por un formulario EWS1, el council dijo que no emite uno aparte y nos remitió a la Fire Risk Assessment del edificio, que ya tenemos, para entregarla al broker hipotecario. Que un prestamista concreto la acepte en lugar de un EWS1 es una pregunta para el broker cuando se contrate uno. Está en nuestra lista de comprobación de la refinanciación y no será una sorpresa en la tasación.

Qué sigue

Las próximas dos semanas son entregas y acabados. Los electrodomésticos llegan el 1 de octubre y las puertas el 7 de octubre. La cocina se enlucirá una vez comprobados los recorridos de tuberías y cables detrás de sus paredes, el suelo seguirá estancia por estancia y el hueco de la puerta de la cocina se subirá antes de colgar su puerta cortafuegos. Los baños avanzarán en cuanto llegue la respuesta del council sobre la bajante. Nuestro objetivo es la finalización práctica a principios de diciembre, lo que mantiene encarrilada una refinanciación en torno a febrero de 2027. Publicaremos la próxima actualización cuando esté instalada la cocina.

Preguntas frecuentes

¿Por qué subir el presupuesto de reforma en lugar de recortar la especificación para ajustarse a £40,000?

La mayor parte de lo que paga el presupuesto de reforma lo fija el propio plan: un segundo baño, un cableado completo, una caldera reubicada, suelo nuevo y una cocina nueva. Es de lo que depende el valor final. Recortarlos para llegar a la cifra antigua habría ahorrado dinero ahora y costado más en la tasación. Con un presupuesto real de mano de obra en la mano, lo honesto era reajustar el presupuesto de reforma y comprobar que la refinanciación sigue funcionando, y lo hace.

¿Es el suelo SPC click una buena opción para un piso de alquiler?

Para la mayoría de las estancias, sí. Es totalmente impermeable, su núcleo rígido soporta bien los muebles y el cambio de inquilinos, y una lama dañada puede sustituirse por sí sola. El LVT pegado es la mejor opción cuando se quiere una superficie continua adherida, pero añade adhesivo y tiempo de curado. Ninguno de los dos va en los baños aquí, que se quedan con azulejo.

¿Por qué tarda tanto el consentimiento del freeholder en un piso ex-council?

El council es a la vez freeholder y un gran propietario de vivienda. Una solicitud que afecta a partes comunes del edificio, como una bajante o una pared exterior, pasa del equipo de leasehold al de mantenimiento de edificios para su revisión. Cada traspaso reinicia el plazo de respuesta. Pregunte pronto y por escrito, insista con un calendario fijo y planifique el resto del trabajo para que no todo dependa de una sola respuesta.

Conclusiones clave

• El salón y los dormitorios están enlucidos y alisados, y el suelo SPC click empezó a colocarse el 25 de septiembre. La cocina es la última estancia por enlucir.
• El presupuesto de reforma pasó de £40,000 a £50,000 cuando los costes adicionales del desmontaje y un presupuesto de mano de obra cerrado mostraron que la cifra original no cubría los materiales. El margen es estrecho, pero la operación sigue cumpliendo su refinanciación.
• Pasamos del LVT pegado al SPC click por una colocación en seco más rápida y reparaciones de lamas sueltas más fáciles.
• El consentimiento del freeholder para la bajante y una salida de extractor exterior es ahora la dependencia más lenta, con una respuesta por escrito prevista para el 8 de octubre.
• El problema de la puerta cortafuegos de la cocina se resolvió subiendo el hueco 59 mm para encajar una puerta en stock en lugar de pedir una a medida.

Esta entrada describe un proyecto de reforma en curso y refleja decisiones y hechos a las fechas indicadas. No constituye asesoramiento financiero, legal ni de construcción, y las condiciones de obra de una propiedad concreta pueden diferir mucho de lo aquí descrito.