Propiedad por debajo del valor de mercado: cómo encontrar, verificar y financiar operaciones BMV en el Reino Unido

"30 % por debajo del valor de mercado" es una de las frases más comunes del marketing inmobiliario británico. A veces es cierta. Con frecuencia, el "valor de mercado" de esa frase es la esperanza del vendedor, la estimación de un sourcer o un precio de oferta que nunca llegó a venderse. Una propiedad por debajo del valor de mercado solo es buena operación cuando el valor es real, la razón del descuento es real y los números siguen funcionando una vez que ha pagado por comprarla y arreglarla. Esta guía explica cómo distinguir una propiedad BMV genuina de una afirmación de marketing.

¿Qué significa propiedad por debajo del valor de mercado?

La definición que importa es la que usa el tasador de un prestamista. Los tasadores RICS trabajan con la definición internacional de valor de mercado: la cantidad estimada por la que una propiedad debería venderse en la fecha de valoración entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una transacción entre partes independientes, tras una comercialización adecuada, con ambas partes actuando con conocimiento y sin coacción.

Dos partes de esa definición explican casi toda propiedad BMV genuina. "Tras una comercialización adecuada" significa que la propiedad se ha expuesto al mercado durante un periodo normal. "Sin coacción" significa que ninguna de las partes está obligada a actuar. Cuando un vendedor necesita vender rápido, o no puede comercializar bien la propiedad, puede aceptar menos que el valor de mercado. Esa es la brecha en la que entra un comprador BMV.

Lo que el valor de mercado no es: el precio de oferta en un portal, el "valor estimado" de una web automatizada, el precio por el que se vendió un piso similar hace tres años o una cifra que el agente del vendedor sugirió para conseguir el encargo.

¿Por qué existen propiedades por debajo del valor de mercado?

Un descuento BMV real casi siempre tiene una explicación que se puede verificar. Las más comunes son:

• Rapidez y certeza. Un vendedor con un plazo, como una cadena, un divorcio o una deuda, puede aceptar menos de un comprador que pueda completar en semanas con fondos propios o financiación puente.
• Ventas por probate y herencias. Los albaceas suelen priorizar una venta limpia y rápida frente a los últimos puntos porcentuales de valor, sobre todo cuando varios beneficiarios quieren liquidar la herencia.
• Venta de carteras. Un propietario que vende varias propiedades a la vez puede fijar precios para vender en una sola transacción en lugar de comercializar cada una por separado.
• Receivers y ejecuciones hipotecarias. Los prestamistas y los LPA receivers necesitan recuperar una deuda, no maximizar el precio.
• Estado. Una propiedad que necesita obras puede no ser hipotecable, lo que elimina a la mayoría de compradores y empuja el precio a la baja.
• Problemas legales o de lease. Un lease corto, un título defectuoso o consentimientos que faltan reducen el grupo de compradores hasta que alguien los arregla.
• Subastas. Una propiedad vendida a martillazo sin interés sobre la reserva puede ir por debajo del valor, aunque los precios guía de subasta son cifras de marketing, no tasaciones. Lo tratamos en lo que hemos aprendido comprando en subasta.

Problemas solucionables frente a problemas permanentes

Esta es la distinción que separa la buena propiedad BMV de la mala. Si el descuento procede de algo que puede arreglar, como el estado, un lease corto que puede ampliar o la presión de tiempo del vendedor, el valor es recuperable. Si procede de algo permanente, como una construcción no estándar que los prestamistas no tocan, un piso encima de un takeaway ruidoso o un defecto estructural, entonces el precio bajo puede ser simplemente el valor de mercado correcto para una propiedad con ese problema, y no hay descuento que capturar.

Cómo verificar una afirmación de propiedad BMV

Toda afirmación BMV debería superar las siguientes comprobaciones. Ninguna es cara, y la mayoría lleva menos de una hora.

1. Consulte los precios vendidos. Los Price Paid Data de HM Land Registry recogen las ventas completadas en Inglaterra y Gales. Busque el mismo tipo de propiedad en la misma calle o urbanización en los últimos 12 meses.
2. Compare por precio por pie cuadrado. El registro de EPC recoge la superficie de la mayoría de viviendas. Dividir el precio vendido entre la superficie elimina la distorsión de comparar un piso grande con uno pequeño.
3. Lea el título. Un registro de título de HM Land Registry cuesta £7 a través de su servicio de información de propiedades. Muestra el propietario, cualquier hipoteca y a menudo el último precio pagado. Un vendedor que compró hace tres meses por menos que su precio "con descuento" es una señal de alarma.
4. Entienda el motivo del vendedor. El descuento necesita una lógica comercial. "El vendedor está motivado" no es una explicación. "Los albaceas necesitan distribuir la herencia antes de que acabe el ejercicio fiscal" sí lo es.
5. Hable con agentes locales. Pregunte a dos o tres agentes por cuánto se vendería la propiedad en su estado actual y tras las obras. Saben lo que se ha vendido, incluidas las ventas aún no registradas.
6. Encargue su propia tasación o survey antes del intercambio si el descuento es central para su plan.

Lista de comprobación de due diligence para propiedades BMV

Antes de tratar una operación como genuinamente por debajo del valor de mercado, confirme:

• Ventas comparables: las comparaciones son recientes, locales y realmente comparables.
• Diferencias entre propiedades: ha ajustado por tamaño, estado, planta, aparcamiento, tenencia y otras diferencias materiales.
• Razón del descuento: el motivo del vendedor puede acreditarse, no solo describirse como "motivado".
• Estado: las obras están valoradas con presupuestos de contratistas o pruebas de un survey, no a ojo.
• Situación legal: se han revisado el título, las condiciones del lease, los consentimientos y las restricciones por si afectan al valor.
• Financiación: los costes de intereses, apertura, tasación y salida están modelados con cifras reales.
• Tasación: un tasador independiente tendría una base defendible para el valor de mercado que usted utiliza.
• Salida: hay una vía realista de venta o refinanciación si no se alcanza el valor esperado.
• Intermediarios: se han comprobado el negocio del sourcer, sus condiciones de comisión, su registro AML y su sistema de reclamaciones (redress scheme).

Cuanto más dependa el caso de inversión del descuento declarado, más de forma independiente debe verificarlo.

¿Sobrevive el descuento BMV a los costes?

Un descuento BMV se mide frente al valor de mercado. Su beneficio se mide frente al coste total. Son números distintos.

Tome un piso comprado por £200,000 con un valor de mercado respaldado de £240,000. El descuento de £40,000 parece sano. Pero el stamp duty a tipos residenciales más el recargo del 5 % sobre viviendas adicionales, los honorarios legales y de survey, los intereses y comisiones de apertura del bridging, los costes de mantenimiento durante cualquier obra y las propias obras pueden absorber fácilmente la mitad o más. Si el plan es refinanciar, el tasador del prestamista, no el descuento sobre el papel, decide cuánto de su dinero vuelve a salir.

Modele la operación completa antes de comprometerse. Nuestra calculadora de stamp duty da el impuesto de la compra, y el Deal Analyser ejecuta todo el caso de flip, BRRR o buy-to-let con financiación, obras y comisiones incluidas.

¿Cómo tratan los prestamistas las propiedades por debajo del valor de mercado?

A los prestamistas les importan las mismas cosas que a usted. En una compra, la mayoría de los prestamistas hipotecarios prestan sobre el menor entre el precio de compra y la tasación, así que un descuento no suele aumentar lo que puede pedir prestado el primer día. El valor solo se vuelve utilizable cuando refinancia, y muchos prestamistas buy-to-let no refinancian a un valor nuevo hasta que lleva seis meses con la propiedad. Nuestra guía sobre las tasaciones hipotecarias explica cómo sopesa un tasador la evidencia comparable, y la comparativa de prestamistas BRRR cubre quién refinancia antes.

Los prestamistas también examinan con atención las transacciones en que el precio difiere mucho del valor. Esté preparado para explicar el descuento con pruebas. Un expediente transparente con una razón clara del descuento es mucho más fácil de financiar que una presentación pulida sin explicación.

Comprar propiedad BMV a través de un property sourcer

Muchas operaciones BMV se venden a través de property sourcers que cobran una comisión por encontrarlas. Algunos son excelentes. Antes de pagar a nadie, compruebe que opera legalmente:

• Supervisión antiblanqueo. Los negocios de agencia inmobiliaria, entre los que se incluyen la mayoría de los property sourcers, deben estar registrados en HMRC para la supervisión antiblanqueo. Operar sin registro es un delito.
• Redress scheme. Los sourcers que tratan con propiedad residencial deberían pertenecer a un redress scheme aprobado, como The Property Ombudsman o el Property Redress Scheme.
• El seguro de responsabilidad civil profesional y el registro de protección de datos son otras señales de un negocio que espera seguir existiendo el año que viene.

No pague nunca una reserva grande no reembolsable antes de haber visto las pruebas en que se basa la tasación. Nuestro artículo sobre las señales de alarma en operaciones inmobiliarias trata las advertencias con más detalle.

El sale and rent back está regulado

Algunas operaciones "BMV" consisten en comprar la vivienda a alguien con dificultades económicas que luego se queda como inquilino. Ese acuerdo es un contrato regulado de sale and rent back, y el regulador financiero lo regula desde el 1 de julio de 2009. Organizarlo o celebrarlo sin autorización es un delito penal. Si una operación se parece a esto, aléjese salvo que el proveedor esté autorizado en el registro de la FCA.

Preguntas frecuentes

¿Qué se considera un buen descuento por debajo del valor de mercado?

No hay un porcentaje fijo. Un descuento del 10 % con una razón clara y sólida evidencia de precios vendidos es mejor que un descuento declarado del 30 % frente a una estimación sin respaldo. Juzgue una propiedad BMV por la evidencia y los números netos, no por la cifra de cabecera.

¿Puedo obtener una hipoteca basada en el valor de mercado y no en el precio que pagué?

No normalmente en la propia compra. La mayoría de los prestamistas prestan sobre el menor entre el precio y la tasación. Normalmente accede al valor adicional al refinanciar, a menudo tras seis meses de propiedad.

¿Son una estafa las operaciones de propiedad BMV?

No inherentemente. La propiedad BMV genuina existe dondequiera que los vendedores necesiten rapidez o certeza. El problema es el marketing: el término se aplica a menudo a operaciones en las que el "valor de mercado" está inflado. Verifique usted mismo el valor y el motivo.

¿De dónde vienen las propiedades BMV genuinas?

Ventas por probate y herencias, ejecuciones hipotecarias y ventas de receivers, venta de carteras, subastas y propiedades con problemas de estado o de lease solucionables. Las relaciones directas con agentes locales y solicitors suelen ser mejor fuente que las listas de operaciones de marketing masivo.

¿Cómo calculo un descuento BMV?

Reste el precio de compra del valor de mercado respaldado y divida entre el valor de mercado respaldado para obtener un porcentaje. Una compra de £200,000 frente a un valor respaldado de £240,000 es un descuento de £40,000 o del 16,7 %. La palabra clave es respaldado: el valor de mercado debe estar sustentado por ventas comparables o una tasación profesional, no por un precio objetivo.

¿Puede ayudar una compra BMV a una estrategia BRRR?

Puede, porque comprar por debajo del valor deja margen para que la refinanciación devuelva más de su capital. Pero la cantidad liberada depende de la tasación y los criterios del prestamista, a menudo tras seis meses de propiedad. Un descuento en la compra no garantiza que el prestamista libere la diferencia.

¿Qué debo preguntar a un property sourcer sobre una operación BMV?

Pregunte cómo se estableció el valor de mercado y qué ventas completadas lo respaldan, por qué el vendedor acepta el precio, qué obras o problemas legales existen, cuáles son los costes totales de compra y financiación, cuáles son las condiciones de comisión y reembolso, y a qué supervisor AML y redress scheme pertenece el negocio.

Conclusiones clave

• Una propiedad por debajo del valor de mercado se compra por menos de lo que un tasador independiente diría que vale, no por menos de un precio de oferta o una estimación online.
• Un descuento BMV genuino tiene una razón verificable, como la rapidez, el probate, el estado o un problema de lease.
• Un descuento causado por un problema permanente suele ser solo un precio justo, no una ganga.
• Verifique con los precios vendidos de HM Land Registry, las superficies del EPC, el registro de título y los agentes locales.
• Compruebe que el descuento sobrevive al stamp duty, las comisiones, las obras y los costes de financiación, y que cualquier sourcer está registrado en AML y pertenece a un redress scheme.

Este artículo es información general, no asesoramiento financiero ni legal. Los valores de las propiedades, los criterios de los prestamistas y su situación fiscal dependen de sus circunstancias. Busque asesoramiento independiente y encargue su propia tasación antes de fiarse de un descuento declarado.