2026年全球房价:哪些市场在上涨,哪些在下跌(Knight Frank指数)

全球房价指数显示了什么

Knight Frank的全球房价指数比较55个市场的年度房价变化。2026年第一季度公布的数据如下:

• 年均名义增长1.4%,低于2025年第四季度的2.3%。
• 约91%的被追踪市场仍录得正的名义年度增长。
• 指数的实际(扣除通胀)价格同比下降,根据已发布的摘要约为1.8%。
• 按名义值计算,土耳其居指数首位。中国大陆和加拿大录得最大的年度跌幅。

这些数字来自Knight Frank报告的摘要,而非完整报告,因此在写入商业分析前请核对原始发布。不过趋势很清楚:多数市场名义上在上涨,但能跑赢通胀的很少。

西班牙:最强的大型市场,但有保留

西班牙在第一季度指数中排名第7,年度名义增长13.9%(实际增长10.1%)。这是欧洲主要市场中最突出的成绩。西班牙公证人的本地数据说明了为何需要背景:在马贝拉、贝纳阿维斯和埃斯特波纳,每平方米价格同比上涨,但三地的成交量都下降了。价格上涨而成交量下降可能意味着市场偏薄,这在出售时很重要。西班牙的购房税也很高,我们在BRRR全球比较中有介绍。

顶级住宅:另一幅图景

Knight Frank的顶级全球城市指数追踪大城市的豪宅,而非整个市场。2026年第二季度公布的全球年度涨幅为2.6%,从年初较弱的走势中回升。亚洲以外季度表现最强的是内罗毕(5.0%)、维也纳(4.6%)和斯德哥尔摩(4.0%)。顶级住宅与大众住宅往往走势不同,因为顶级买家对汇率、税收变化和国际需求更敏感。我们关于伦敦豪宅价格为何下跌的文章展示了这种差距。

英国的情况

英国国家统计局(ONS)报告称,截至2026年8月的12个月,英国平均房价上涨0.9%,至273,000英镑。英格兰上涨0.4%(至294,000英镑),威尔士3.1%,苏格兰2.9%。伦敦是英格兰最弱的地区,为-2.2%,主要由公寓价格下跌所致(ONS,Private rent and house prices,2026年10月)。租金涨得比房价快:这对买家意味着什么,请看房东抛售与租金上涨。对投资者来说,房价持平而租金上升的差距,正是英国回报往往取决于收益率而非房价增长的原因。

为什么头条房价涨幅会误导投资者

1. 名义不等于实际。 通胀15%的市场里房价每年涨15%,并没有让你在当地购买力上更富有。
2. 汇率决定你的回报。 如果以本币计房价涨15%,但本币兑英镑贬值15%,英镑投资者在扣除成本前持平。
3. 平均数掩盖细分市场。 公寓与独栋、顶级与大众、新房与二手房,在同一城市也可能朝相反方向变动,伦敦的-2.2%就是例子。
4. 成交量很重要。 成交下降时的价格上涨可能迅速逆转。
5. 成本和税费先扣除。 购置税、租金预扣税和出售税都会压低每一个头条数字。请参阅我们关于非居民房东租金所得税的指南。

这对2026年的房地产投资者意味着什么

在名义增长缓慢、实际增长为负的环境中,为收入和自己能创造的价值而买入的投资者占优,而不是追逐市场动能。这正是BRRR这类以翻新为主的策略的逻辑:只要翻新能抬升物业价值,就不需要整个市场上涨。请用租金收益率计算器和Deal Analyser按净收益率和退出成本比较各市场,并在考虑海外之前阅读我们的国际目的地比较。

常见问题

2026年全球房价在下跌吗?

按名义值平均来看没有。Knight Frank指数显示2026年第一季度年均增长1.4%,多数市场在上涨。扣除通胀后,指数中的价格下降。

哪些国家房价上涨最快?

2026年第一季度,土耳其按名义值居首,西班牙以13.9%排名第7。名义排名对高通胀市场有利,所以也要看实际增长。

哪些市场在下跌?

2026年第一季度,中国大陆和加拿大录得最大的年度跌幅。在英国,截至2026年8月的12个月,伦敦房价下跌2.2%。

现在是买房的好时机吗?

取决于你的目标和市场。房价增长缓慢对能创造价值或获得高租金的买家有利,对只靠房价上涨的人不利。

在哪里能找到原始数据?

Knight Frank在其研究页面发布指数,ONS每月发布英国数据。做决定时请始终使用原始发布。

要点总结

• Knight Frank指数显示2026年第一季度年均名义增长1.4%,扣除通胀后为负增长。
• 增长不均衡:西班牙和土耳其强劲,中国大陆和加拿大下跌,伦敦疲弱。
• 评判任何市场,都要看以本币计算、扣除通胀、税费和交易成本后的增长。
• 房价增长缓慢时,收入和翻新创造的价值比等待市场更重要。

本文仅为一般信息,不构成财务、税务或法律建议。市场数据来自Knight Frank和ONS发布内容的已公布摘要,每次更新都会变化;行动前请以原始发布核实。