伦敦豪宅价格为什么下跌?真正的原因

伦敦豪宅价格究竟下跌了多少?

对一个数十年来一直是全球资本单边押注的市场而言,这些数字很惊人。

这是针对核心区和豪宅细分市场的情况。主流的英国住房(大多数自住业主和出租投资者实际交易的中端住宅)没有出现任何接近这样的情况。拉低高端市场的力量,基本上与决定曼彻斯特三居联排住宅或伦敦三区两居公寓价格的力量无关。

不是住房问题:是税收和政策问题

数十年来,伦敦市中心核心区的价值主张很直接:政治稳定、法治、英语法庭,以及一套税制,让富有的外国业主可以把英国房产作为全球组合中的一项资产持有,而不会对其全球财富完全纳税。过去十年里,多届政府在逐次预算中,逐步拆除了这最后一块。房产本身没有变。变的是作为非居民或非定居者拥有它的经济性。

印花税的叠加

没有哪一次印花税变动单独击垮了核心区市场。它是自2014年以来四项独立改革层层叠加的结果。当前的税率,包括5%的额外住宅附加费和2%的非英国居民附加费,公布在GOV.UK的SDLT税率页面上。

把当前各层叠加起来,非英国居民在伦敦市中心核心区购买第二套房产,在价格的最高档位上可能面临高达19%的边际SDLT税率。公司或其他非自然人购买高价值住宅,则面临统一的17%。对一栋£1,000万的房子来说,那意味着在律师费、中介费或一英镑装修费之前,印花税账单就高达七位数:这是同一类买家十年前根本不存在的成本基础。

非定居身份的终结:取消核心激励

更大的结构性变化,是非定居税制发生了什么,而不是印花税。自2025年4月6日起,延续了几个世纪的非定居制度被废止。汇款制(让非英国定居的居民,只要钱留在海外,就可以把外国收入和收益置于英国税收之外)被新的外国收入和收益(FIG)制度取代,该制度仅对个人英国居住的头四年豁免外国收入和收益。此后,全球收入和收益在英国完全征税,与在这里出生的任何人一样。

遗产税的变化更为根本。它从基于住所的制度转变为基于居住的制度:在过去20个税务年度中有10年居住在英国的任何人,现在都是“长期居民”,对其全球全部遗产(包括以前由离岸信托保护的资产)承担英国遗产税责任。对于一个因为伦敦让他们可以把其余财富放在英国税网之外,而专门在骑士桥买下£1,500万房产的家庭来说,这笔账完全变了。伦敦的房子不再是在英国设立基地的低摩擦方式;它现在是一个完全纳税的英国遗产中的一项资产。

豪宅税的威胁

一项新的高价值市政税附加费(广泛被称为“豪宅税”)将于2028年4月生效,对价值超过£200万的住宅征收每年约£2,500的最低附加费,超出门槛的价值越高则越高。它还要再过几年才开始,但伦敦市中心核心区的定价已经在对此作出反应。买家在今天出价时就在计入未来持续的持有成本,而权衡在其生效之前还是之后出售的业主,有动力现在就卖而不是等待:这与2016年额外住宅附加税之前市场所见的预期性抛售模式相同。

富有买家减少了,仅此而已

除了具体的税收变化之外,买家群体本身也萎缩了。第一类投资者(Tier 1 Investor)签证,多年来曾把流动性强的富有个人带入英国、其中许多人随后购买了核心区房产的途径,已于2022年2月对新申请人关闭。另外,Henley & Partners的2025年财富迁移报告预测,英国在2025年将出现约16,500名高净值人士的净流出,是该公司记录到的任何单一国家中最大的此类流出,非定居身份的废除、遗产税的变化以及更广泛的财政不确定性被列为主要原因。值得诚实指出的是:这个数字是基于调查而不是官方移民数据,并因此受到批评,但它在方向上与现场中介和土地注册处价格数据所报告的情况一致。

卖家在追逐一个下跌的市场

综合影响最清晰地体现在卖家行为上。目前在伦敦最昂贵邮编区挂牌的房产中,近十分之四在上市后至少下调过一次挂牌价,一年前约为三分之一。伦敦市中心核心区2025年下半年的成交量比上半年下降了31%。这是一个卖家仍在适应新价格水平的市场的模式,而不是买家单纯消失的市场。市场依然存在,只是价格明显更低,出售过程比核心区卖家习惯的更长、协商更多。

伦敦市中心核心区的价格会回升吗?

预测者普遍同意,跌势正在减速,而不是进一步加速。Savills预计2026年将是相对稳定的一年,随后五年各核心住宅市场将出现渐进、持续的回升。Knight Frank自己的预测,从预期2026年上涨2.5%下调到大致持平,此前它不得不把2025年下调至-4%,因为市场不断表现不及它自己早先的判断。诚实的概括是:大多数严肃的预测者现在预计伦敦市中心核心区会在2026年前后见底,而不是继续以过去两年的速度下跌,但没有人预测会很快回到2014年峰值的价值,因为推动下跌的税收变化不是暂时的。

如果你在伦敦市中心核心区买卖,这意味着什么

对卖家而言,按当前可比证据的价格或略低于它来定价,而不是按去年的数字,才是这个市场上真正在成交的做法;现在定价过高通常意味着挂牌陈旧,之后降价幅度更大。对买家而言,算盘已经翻转:一个真正有协商余地、可选房源更多、海外全款买家竞争比过去十年任何时候都少的市场。在这个水平购买的任何人,仍需在假设今天的挂牌价就是真实拥有成本之前,对完整的税收叠加(SDLT附加费、相关时的FIG制度,以及房产超过£200万时的2028年豪宅税)建模。

为什么我们不涉足这个细分市场

这一切都没有触及我们实际经营的那部分市场。伦敦市中心核心区的价格下跌,是关于全球财富、非定居税务规划和数百万英镑资产的故事,而不是关于我们购买、装修和出租的高品质装修的中端住宅。伦敦或利物浦装修良好的两居或三居住宅的租客需求,与肯辛顿的一个非定居家庭是否出售完全不相关。如果说有什么影响,那就是更疲软的高端市场,把投资者的注意力从“奖杯”房产上拉走,使有纪律、以收入为导向的中端交易相比之下显得更有吸引力,而不是更没有吸引力。

常见问题

伦敦市中心核心区的房价下跌了多少?

截至2026年比2014年峰值低约26%,下跌在2025年并延续到2026年加速,而不是趋于平稳。

是整个伦敦房产市场在下跌,还是只有豪宅端?

只有豪宅和核心区端。伦敦和英国主流住房没有经历任何接近这个规模的下跌。原因特定于超高价值房产和非居民/非定居者所有权。

为什么非定居税务身份的变化对房价影响如此之大?

它取消了许多富有的外国买家把伦敦房产用作低摩擦基地的核心理由:自2025年4月起,外国收入和收益仅在个人英国居住的头四年受到保护,而英国遗产税现在适用于长期居民的全部全球遗产。

什么是“豪宅税”,何时开始?

对价值超过£200万的住宅征收的高价值市政税附加费,每年最低约£2,500,预计自2028年4月起生效。市场在那个日期之前,已经把未来的成本计入定价。

非英国居民在伦敦购买第二套房产要缴纳多少印花税?

一旦把标准税率、5%的额外住宅附加费和2%的非居民附加费叠加,价格最高档位上可能高达19%。

伦敦市中心核心区的价格会回升吗?

大多数主要预测者预计市场将在2026年前后见底,随后数年缓慢回升,而不是快速回到2014年的峰值价格,因为这次下跌背后的税收变化不是暂时的。

这会影响中端出租投资房产吗?

基本不会。拉低伦敦市中心核心区的力量(非定居税制改革、对数百万英镑住宅征收的印花税附加费、财富迁移),与驱动中端出租投资回报的租赁需求和定价基本无关。

核心要点

• 伦敦市中心核心区比2014年峰值低约26%,下跌在2025年和2026年已加速,而不是趋于稳定。
• 自2014年以来,四项印花税附加费叠加,使非居民在伦敦的第二套房产的边际税率高达19%。
• 2025年4月废除非定居身份,取消了使伦敦房产对全球富有业主具有吸引力的税务逻辑。
• 2028年4月将对£200万以上的住宅开征“豪宅税”,价格已经在为此提前调整。
• 预计英国将出现世界上最大的高净值人士净流出之一,同时第一类投资者签证途径已被关闭。
• 预测者预计市场将在2026年前后见底,缓慢回升,而不是反弹至2014年的水平。
• 这是核心区/豪宅细分市场的故事。它并不反映主流中端英国房产的情况。