Нерухомість нижче ринкової вартості: як знайти, перевірити та профінансувати BMV-угоди у Британії

«На 30% нижче ринкової вартості» — один із найпоширеніших рядків у рекламі британської нерухомості. Іноді це правда. Часто «ринкова вартість» у цьому реченні — це надія продавця, оцінка посередника (sourcer) або ціна пропозиції, за якою об'єкт так і не продався. Нерухомість нижче ринкової вартості є вигідною угодою лише тоді, коли вартість реальна, причина знижки реальна, а цифри сходяться після того, як ви заплатили за купівлю та ремонт. Цей гід пояснює, як відрізнити справжню BMV-нерухомість від рекламного твердження.

Що означає нерухомість нижче ринкової вартості?

Значення має визначення, яким користується оцінювач кредитора. Оцінювачі RICS працюють за міжнародним визначенням ринкової вартості: орієнтовна сума, за яку нерухомість має бути продана на дату оцінки між зацікавленим покупцем і зацікавленим продавцем в угоді на ринкових умовах, після належного маркетингу, коли обидві сторони діють обізнано й без примусу.

Дві частини цього визначення пояснюють майже кожну справжню BMV-нерухомість. «Після належного маркетингу» означає, що об'єкт був виставлений на ринок звичайний період. «Без примусу» означає, що жодна сторона не змушена діяти. Коли продавцю треба продати швидко або він не може належно виставити об'єкт на ринок, він може погодитися на менше за ринкову вартість. Саме в цей проміжок і заходить покупець BMV.

Ринкова вартість — це не ціна пропозиції на порталі, не «орієнтовна вартість» на автоматичному сайті, не ціна, за яку схожа квартира продалася три роки тому, і не цифра, яку агент продавця назвав, щоб отримати доручення.

Чому існує нерухомість нижче ринкової вартості?

Справжня знижка нижче ринкової вартості майже завжди має пояснення, яке можна перевірити. Найпоширеніші:

• Швидкість і визначеність. Продавець із дедлайном, наприклад ланцюгом угод, розлученням чи боргом, може погодитися на менше від покупця, який завершить угоду за тижні готівкою або бриджинговим фінансуванням.
• Продаж спадщини. Виконавці заповіту часто віддають перевагу чистому та швидкому продажу перед останніми кількома відсотками вартості, особливо коли кілька спадкоємців хочуть закрити справу.
• Продаж портфеля. Орендодавець, що продає кілька об'єктів одразу, може встановити ціну для продажу однією угодою замість маркетингу кожного окремо.
• Ресивери та вилучення. Кредиторам і ресиверам LPA треба повернути борг, а не отримати максимальну ціну.
• Стан. Нерухомість, яка потребує ремонту, може бути непридатною для іпотеки, що відсікає більшість покупців і знижує ціну.
• Юридичні проблеми чи проблеми з лізом. Короткий ліз, дефектний титул або відсутні погодження звужують коло покупців, доки хтось їх не виправить.
• Аукціони. Об'єкт, проданий з молотка без конкуренції, може піти нижче вартості, хоча орієнтовні ціни аукціонів — це маркетингові цифри, а не оцінки. Ми писали про це в матеріалі чого ми навчилися, купуючи на аукціонах.

Проблеми, які можна виправити, і постійні проблеми

Саме це розрізнення відділяє хорошу BMV-нерухомість від поганої. Якщо знижка походить від того, що можна виправити, як-от стан, короткий ліз, який можна продовжити, чи тиск часу на продавця, вартість можна повернути. Якщо ж вона походить від чогось постійного, як-от нестандартна конструкція, під яку кредитори не кредитують, квартира над гучним закладом їжі на винос чи конструктивний дефект, то низька ціна може бути просто правильною ринковою вартістю для об'єкта з такою проблемою, і жодної знижки тут немає.

Як перевірити твердження про BMV-нерухомість

Кожне твердження про BMV має пройти такі перевірки. Жодна з них не дорога, і більшість займає менше години.

1. Знайдіть ціни продажу. Дані про сплачені ціни (Price Paid Data) HM Land Registry містять завершені продажі в Англії та Уельсі. Шукайте той самий тип нерухомості на тій самій вулиці чи в тому самому комплексі за останні 12 місяців.
2. Порівнюйте ціну за квадратний фут. Реєстр EPC містить площу більшості житла. Поділ ціни продажу на площу прибирає спотворення від порівняння великої квартири з малою.
3. Прочитайте титул. Витяг із реєстру титулу HM Land Registry коштує £7 через її сервіс інформації про нерухомість. Він показує власника, іпотеку та часто ціну останньої купівлі. Продавець, який три місяці тому купив дешевше за вашу «знижену» ціну, — це тривожний сигнал.
4. Зрозумійте причину продавця. Знижка потребує комерційної логіки. «Продавець мотивований» — не пояснення. «Виконавцям треба розподілити спадщину до кінця податкового року» — пояснення.
5. Поговоріть із місцевими агентами. Спитайте двох-трьох агентів, за скільки об'єкт продасться в поточному стані та після робіт. Вони знають, що продалося, включно з угодами, ще не зареєстрованими.
6. Замовте власну оцінку чи обстеження до обміну контрактами, якщо знижка є ключовою для вашого плану.

Чек-лист перевірки BMV-нерухомості

Перш ніж вважати угоду справді нижчою за ринкову вартість, підтвердьте:

• Порівнянні продажі: порівняння свіжі, місцеві та справді порівнянні.
• Відмінності об'єктів: ви врахували площу, стан, поверх, паркування, форму володіння та інші суттєві відмінності.
• Причина знижки: причину продавця можна підтвердити, а не просто описати як «мотивований».
• Стан: роботи оцінено за кошторисами підрядників чи даними обстеження, а не навмання.
• Юридичне становище: титул, умови лізу, погодження та обмеження перевірено на все, що впливає на вартість.
• Фінансування: відсотки, комісії за оформлення, оцінку та вихід прораховано за реальними цифрами.
• Оцінка: незалежний оцінювач мав би обґрунтовану підставу для ринкової вартості, яку ви використовуєте.
• Вихід: є реалістичний шлях продажу чи рефінансування, якщо очікувана вартість не підтвердиться.
• Посередники: бізнес посередника, умови комісії, реєстрацію AML і схему врегулювання спорів перевірено.

Що більше інвестиційне рішення залежить від заявленої знижки, то незалежніше її слід перевіряти.

Чи переживе знижка BMV витрати?

Знижку BMV вимірюють відносно ринкової вартості. Ваш прибуток вимірюють відносно загальних витрат. Це різні цифри.

Візьмімо квартиру, куплену за £200 000, з підтвердженою ринковою вартістю £240 000. Знижка £40 000 виглядає непогано. Але гербовий збір за житловими ставками плюс 5% надбавка за додаткове житло, юридичні витрати та обстеження, відсотки й комісії за бриджинговим кредитом, витрати на утримання під час робіт і самі роботи легко з'їдають половину або більше. Якщо план — рефінансування, скільки ваших грошей повернеться, вирішує оцінювач кредитора, а не знижка на папері.

Порахуйте всю угоду, перш ніж брати зобов'язання. Наш калькулятор гербового збору дає податок на купівлю, а Аналізатор угод прораховує весь сценарій фліпу, BRRR чи buy-to-let з фінансуванням, роботами та комісіями.

Як кредитори ставляться до нерухомості нижче ринкової вартості?

Кредиторів цікавить те саме, що й вас. При купівлі більшість іпотечних кредиторів кредитують від меншої з двох сум: ціни купівлі та оцінки, тож знижка зазвичай не збільшує суму кредиту в перший день. Вартість стає доступною лише при рефінансуванні, а багато кредиторів buy-to-let не рефінансують за новою вартістю, доки ви не володієте об'єктом шість місяців. Наш гід про іпотечну оцінку пояснює, як оцінювач зважує порівняльні дані, а порівняння кредиторів BRRR показує, хто рефінансує раніше.

Кредитори також уважно дивляться на угоди, де ціна різко відрізняється від вартості. Будьте готові пояснити знижку доказами. Прозору заявку з чіткою причиною знижки профінансувати набагато легше, ніж відшліфовану презентацію без пояснень.

Купівля BMV-нерухомості через посередника з пошуку нерухомості

Багато BMV-угод продають через посередників із пошуку нерухомості (sourcers), які беруть комісію за знахідку. Деякі з них чудові. Перш ніж комусь платити, перевірте, що вони працюють законно:

• Нагляд за протидією відмиванню коштів. Бізнеси з агентських послуг з нерухомістю, до яких належить більшість посередників, мають бути зареєстровані в HMRC для нагляду за протидією відмиванню коштів. Робота без реєстрації є правопорушенням.
• Схема врегулювання спорів. Посередники, що працюють із житловою нерухомістю, мають бути учасниками затвердженої схеми, як-от The Property Ombudsman або Property Redress Scheme.
• Страхування професійної відповідальності та реєстрація щодо захисту даних — додаткові ознаки бізнесу, який планує існувати й наступного року.

Ніколи не платіть великий неповоротний внесок за бронювання, доки не побачили доказів, на яких ґрунтується оцінка. Наша стаття про тривожні сигнали в угодах з нерухомістю детальніше розбирає попереджувальні ознаки.

Продаж зі зворотною орендою регулюється

Деякі «BMV»-угоди передбачають купівлю житла в людини з фінансовими труднощами, яка потім лишається в ньому як орендар. Така схема є регульованим договором продажу зі зворотною орендою (sale and rent back), і фінансовий регулятор регулює її з 1 липня 2009 року. Організація такої угоди чи участь у ній без дозволу є кримінальним правопорушенням. Якщо угода схожа на це, відмовтеся, якщо тільки провайдер не має дозволу в реєстрі FCA.

Часті запитання

Яка знижка нижче ринкової вартості вважається хорошою?

Фіксованого відсотка немає. Знижка 10% із чіткою причиною та сильними доказами цін продажу краща за заявлені 30% від непідтвердженої оцінки. Оцінюйте BMV-нерухомість за доказами та чистими цифрами, а не за заголовком.

Чи можна отримати іпотеку від ринкової вартості, а не від ціни купівлі?

Зазвичай не при самій купівлі. Більшість кредиторів кредитують від меншої з двох сум: ціни та оцінки. Додаткова вартість зазвичай стає доступною при рефінансуванні, часто після шести місяців володіння.

Чи BMV-угоди з нерухомістю — це шахрайство?

Не за своєю суттю. Справжня BMV-нерухомість існує всюди, де продавцям потрібні швидкість чи визначеність. Проблема в маркетингу: термін часто застосовують до угод, де «ринкова вартість» завищена. Перевіряйте вартість і причину самостійно.

Звідки береться справжня BMV-нерухомість?

Продаж спадщини, вилучення та продаж ресиверами, продаж портфелів, аукціони та об'єкти з проблемами стану чи лізу, які можна виправити. Прямі стосунки з місцевими агентами та юристами зазвичай кращі джерела, ніж масово розіслані списки угод.

Як розрахувати знижку BMV?

Відніміть ціну купівлі від підтвердженої ринкової вартості, а потім поділіть на підтверджену ринкову вартість, щоб отримати відсоток. Купівля за £200 000 при підтвердженій вартості £240 000 — це знижка £40 000, або 16,7%. Ключове слово — «підтверджена»: ринкова вартість має спиратися на порівнянні продажі чи професійну оцінку, а не на бажану ціну.

Чи допомагає BMV-купівля стратегії BRRR?

Так, бо купівля нижче вартості дає рефінансуванню змогу повернути більше вашого капіталу. Але сума, яку повернуть, залежить від оцінки та критеріїв кредитора, часто після шести місяців володіння. Знижка при купівлі не гарантує, що кредитор видасть різницю.

Що спитати в посередника про BMV-угоду?

Спитайте, як визначили ринкову вартість і які завершені продажі її підтверджують, чому продавець погоджується на цю ціну, які є роботи чи юридичні проблеми, скільки коштують купівля та фінансування загалом, які умови комісії та повернення, а також у якого наглядача AML і в якій схемі врегулювання спорів зареєстрований бізнес.

Ключові висновки

• Нерухомість нижче ринкової вартості купують дешевше, ніж її оцінив би незалежний оцінювач, а не дешевше за ціну пропозиції чи онлайн-оцінку.
• Справжня знижка BMV має причину, яку можна перевірити: швидкість, спадщина, стан або проблема з лізом.
• Знижка через постійну проблему зазвичай є просто справедливою ціною, а не вигідною угодою.
• Перевіряйте за цінами продажу HM Land Registry, площами з EPC, реєстром титулу та через місцевих агентів.
• Переконайтеся, що знижка переживе гербовий збір, комісії, роботи та фінансування, а посередник зареєстрований для нагляду AML і входить до схеми врегулювання спорів.

Ця стаття має загальний інформаційний характер і не є фінансовою чи юридичною консультацією. Вартість нерухомості, критерії кредиторів і ваше податкове становище залежать від ваших обставин. Отримайте незалежну консультацію та замовте власну оцінку, перш ніж покладатися на заявлену знижку.