Liverpool vs Londres: onde os números funcionam melhor para investidores imobiliários

Por que comparar Liverpool e Londres?

Atuamos nas duas cidades, e a pergunta sobre qual é "melhor" surge o tempo todo de investidores avaliando onde aplicar capital. Formulada assim, é a pergunta errada. Liverpool e Londres não competem pelo mesmo objetivo de investidor. Resolvem problemas diferentes, e a comparação útil é qual problema você realmente tem.

Rentabilidade vs valorização do capital

A diferença estrutural mais clara entre os dois mercados é de onde vem o retorno.

Liverpool produz consistentemente renda líquida de aluguel mais alta porque os aluguéis são altos em relação ao preço de compra. O apelo de Londres foi historicamente a valorização do capital, impulsionada pela oferta restrita de terra, pelo capital internacional e por sua posição de cidade global, embora essa valorização tenha sido mais cíclica e menos garantida nos últimos anos do que a premissa de que "Londres sempre sobe" sugere. Nenhum dos dois padrões é fixo para sempre, mas se manteve de forma confiável o bastante, por tempo suficiente, para moldar como alocamos capital entre as duas.

Custo de entrada e o que ele realmente significa para o risco

A diferença de preço entre as duas cidades muda mais do que a acessibilidade. Muda o perfil de risco de cada negócio.

Uma compra de £200.000 em Liverpool e uma de £500.000+ em Londres trazem consequências muito diferentes se uma reforma estoura, uma avaliação sai menor que o esperado ou um período de vacância dura mais que o planejado. A exposição absoluta de capital por projeto é menor em Liverpool, o que significa que mais negócios podem correr em paralelo a partir da mesma base de capital, e um único projeto de mau desempenho faz proporcionalmente menos dano ao portfólio. É uma vantagem genuína para investidores que constroem um número maior de posições menores em vez de concentrar capital em menos posições maiores.

Preços de compra mais altos em Londres também significam uma conta de stamp duty materialmente maior em termos absolutos, mesmo antes de qualquer sobretaxa de imóvel adicional. Veja nosso guia de stamp duty para saber exatamente como isso escala. Em um negócio alavancado, um preço de entrada menor também significa uma entrada menor em termos absolutos, o que muitas vezes é a restrição mais vinculante para investidores que reciclam capital entre projetos do que a própria rentabilidade.

Como a alta dos juros afeta cada mercado de forma diferente

O teste de estresse de capacidade de pagamento da hipoteca (o índice de cobertura de juros, ou ICR, que os credores aplicam) é diretamente função da relação aluguel-preço, que é exatamente onde os dois mercados mais divergem. Um imóvel em Liverpool com 6% de rentabilidade passa em um teste de estresse de ICR com muito mais folga que um imóvel em Londres com 3,5%, ao mesmo preço de compra em relação ao aluguel, porque simplesmente há mais renda de aluguel em relação à hipoteca para trabalhar. Em um ambiente de juros mais altos, isso não é um detalhe marginal. Muitas vezes é a diferença entre um negócio financiável por hipoteca a um loan-to-value sensato e um que não é, independentemente da qualidade intrínseca do imóvel. Investidores que avaliam oportunidades em Londres em particular devem fazer o teste de estresse do financiamento a uma taxa sensivelmente acima da de hoje, e não apenas à taxa real de hoje.

Dinâmica de mercado: o que de fato move a demanda

Liverpool

Duas grandes universidades em crescimento ancoram a demanda de aluguel de Liverpool, junto com um programa contínuo de regeneração em vários distritos e um custo de vida bem abaixo do de Londres. Profissionais que se mudam de cidades mais caras percebem essa diferença rápido. A subscrição aqui é genuinamente mais simples: menos oscilações de micromercado, valores mais estáveis, custos de manutenção mais previsíveis. Não é oportunidade uniforme, porém. As áreas de regeneração ainda exigem diligência real sobre financiamento e ritmo, em vez da promessa deles, e alguns bolsões de imóveis novos viram oferta excessiva suficiente para amolecer aluguéis e desacelerar a valorização em relação a ruas consolidadas.

Londres

A demanda de Londres vem de sua posição de cidade global: inquilinos internacionais, locações corporativas, uma oferta de moradias que não acompanha uma população muito grande e transportes que poucas outras cidades do Reino Unido igualam. Essa demanda é real. Ler o mercado é a parte difícil. O desempenho oscila enormemente entre códigos postais vizinhos, que dirá entre distritos, então uma única manchete de "rentabilidade de Londres" pode esconder resultados muito diferentes conforme o micromercado específico. O conhecimento local granular importa muito mais aqui do que as médias de nível municipal jamais importarão.

Riscos específicos de cada cidade

• Liverpool: oferta excessiva seletiva em alguns empreendimentos novos; cronogramas de regeneração que correm mais lentos do que o anunciado; e um teto de aluguéis alcançáveis em algumas áreas que limita o quanto uma reforma pode de fato mover os números.
• Londres: uma exposição absoluta de capital por negócio muito maior; rentabilidades que podem deixar pouca margem depois de considerados os custos de financiamento e as vacâncias, sobretudo a juros mais altos; e uma história de valorização do capital que foi genuinamente cíclica e não garantida nos ciclos recentes.

Como de fato alocamos entre as duas

Usamos Liverpool para renda líquida de aluguel e fundamentos de aluguel no estilo de Cheshire, e Londres para jogadas de capital estratégicas e de maior convicção, em que temos forte conhecimento local do micromercado específico. Não é uma fórmula universal. Reflete nossa própria posição de capital e apetite por risco. Um investidor que prioriza renda mensal sobre o tamanho do portfólio pode se inclinar bem mais para Liverpool e cidades regionais semelhantes; um investidor com capital substancial e horizonte longo pode razoavelmente pesar mais para Londres, desde que o negócio seja subscrito com premissas realistas de rentabilidade e financiamento e não com a valorização histórica continuando indefinidamente.

Perguntas Frequentes

Liverpool é uma boa cidade para investimento buy-to-let?

Para estratégias focadas em renda, em geral sim: forte demanda de inquilinos de estudantes e profissionais, preços de entrada baixos em relação ao aluguel e um programa ativo de regeneração sustentam rentabilidades brutas sólidas em áreas bem escolhidas. Como em qualquer cidade, a escolha da área dentro de Liverpool importa mais que a média da cidade.

Londres ainda oferece boa valorização de capital para investidores?

Historicamente sim, em horizontes de tempo longos, mas a valorização tem sido mais cíclica e específica de localização nos últimos anos do que a antiga premissa de que "Londres sempre sobe" sugere. Trate qualquer projeção específica de valorização com ceticismo real e subscreva o negócio pela rentabilidade e pelo custo de financiamento de hoje, e não por um preço futuro esperado.

Qual cidade tem stamp duty menor?

As alíquotas percentuais são idênticas em todo o país: o que difere é o valor em libras, porque os preços de compra mais altos de Londres empurram mais da transação para as faixas de SDLT mais altas. Na prática, comprar em Londres significa uma conta de stamp duty materialmente maior em um imóvel comparável, e não uma estrutura de alíquotas diferente.

Um investidor de primeira viagem deve escolher Liverpool ou Londres?

Para a maioria dos investidores de primeira viagem com capital limitado, um preço de entrada menor e uma renda líquida de aluguel mais alta fazem de cidades regionais como Liverpool um lugar mais fácil para aprender a mecânica de ser senhorio sem que um único erro seja financeiramente catastrófico. É uma observação de ponto de partida, não uma regra. A resposta certa ainda depende do seu capital, objetivos e tolerância a risco específicos.

Principais Conclusões

• Liverpool favorece a renda líquida de aluguel: rentabilidades maiores, custo de entrada menor, subscrição mais direta.
• Londres favorece historicamente a valorização do capital, a um custo de entrada materialmente maior e rentabilidade menor.
• Juros mais altos apertam mais os negócios de baixa rentabilidade de Londres do que os regionais de rentabilidade maior em um teste de estresse de ICR.
• As alíquotas percentuais de stamp duty são as mesmas em todo o país. Os preços mais altos de Londres apenas significam uma conta maior em libras.
• A cidade certa depende do seu capital, dos seus objetivos e da sua tolerância ao risco de concentração, e não de qual é "melhor".

Este artigo reflete nossa própria experiência investindo nos dois mercados e é apenas informação geral, não aconselhamento de investimento. As condições do mercado imobiliário mudam, e o desempenho por área dentro das duas cidades varia bastante. Faça sua própria pesquisa local antes de comprometer capital.

Faça as contas em qualquer um dos mercados

Qualquer que seja a cidade que você avalia, a mesma disciplina vale: modele rentabilidade realista, custo de financiamento e capacidade de pagamento testada sob estresse antes de se comprometer. Nossa Calculadora de Rentabilidade de Aluguel calcula a rentabilidade bruta, a líquida, o retorno sobre o capital investido e um teste de estresse de ICR para qualquer preço de compra e aluguel, e nossa Calculadora de Capacidade de Pagamento BTL verifica se um negócio específico atende aos critérios dos credores às taxas de hoje e a uma taxa mais alta estressada. O tratamento tributário não muda de cidade para cidade, mas muda o retorno real de qualquer jeito. Nosso guia tributário para senhorios do Reino Unido cobre imposto de renda, Section 24, CGT e a questão da empresa Ltd para o mercado em que você cair.