Valor Máximo do Empréstimo
£180,564
Aluguel anual: £14,400
Na Sua Taxa Real de Pagamento
Apenas ilustrativo. As decisões reais de crédito também consideram renda pessoal, histórico de crédito, tamanho do portfólio e tipo de imóvel, e as taxas de estresse e exigências de ICR variam conforme o credor e o produto. Não constitui aconselhamento financeiro. Confirme a capacidade de pagamento com um corretor de hipotecas antes de fazer uma oferta por um imóvel.
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O Que Esta Calculadora Faz
A maioria das calculadoras buy-to-let parte do preço do imóvel e informa o rendimento. Esta executa ao contrário o cálculo que os credores realmente usam. A partir do aluguel que um imóvel pode alcançar, ela encontra a hipoteca máxima que o teste de estresse do credor permite.
Informe o aluguel, a taxa do teste de estresse do credor (uma taxa nocional mais alta do que a que você realmente pagará, usada para verificar se o empréstimo resiste a altas de juros) e o índice de cobertura de juros (ICR) exigido. A calculadora mostra o empréstimo máximo, o valor máximo do imóvel no LTV desejado e a entrada que você precisaria levantar.
Como o Cálculo Funciona
Os credores exigem que a renda de aluguel cubra os juros da hipoteca com uma margem: o índice de cobertura de juros (ICR). Custo anual máximo da hipoteca = aluguel anual ÷ (ICR ÷ 100). Com ICR de 145% e aluguel anual de £14,400, o custo da hipoteca pode ser de no máximo £9,931 por ano.
Esse custo anual máximo é então dividido pela taxa de estresse (não pela sua taxa de juros real) para obter o empréstimo máximo: empréstimo máximo = custo anual máximo da hipoteca ÷ (taxa de estresse ÷ 100). A taxa de estresse é deliberadamente mais alta do que a maioria das taxas BTL reais, para que o empréstimo continue viável caso os juros subam.
Valor máximo do imóvel = empréstimo máximo ÷ (LTV ÷ 100). Dividir pelo seu loan-to-value (LTV) alvo mostra o imóvel mais caro que você poderia comprar com essa entrada e ainda passar no teste de estresse. A seção de "taxa real de pagamento" mais abaixo mostra então a renda mensal real após o custo da hipoteca na taxa que você de fato pagaria, geralmente menor que a taxa de estresse.
Exemplo Prático
Um imóvel com aluguel esperado de £1,200/mês, testado por um credor a uma taxa de estresse de 5.5% com exigência de ICR de 145%, em LTV de 75%.
- Aluguel anual: £1,200 × 12 = £14,400
- Custo anual máximo da hipoteca: £14,400 ÷ 1.45 = £9,931
- Empréstimo máximo: £9,931 ÷ 5.5% = £180,564
- Valor máximo do imóvel com LTV de 75%: £180,564 ÷ 75% = £240,752
- Entrada necessária: £240,752 − £180,564 = £60,188
Embora o aluguel sustentasse um empréstimo muito maior a uma taxa real, o teste de estresse de 5.5% limita o crédito a £180,564, um lembrete de que os credores dimensionam o empréstimo buy-to-let pelo pior cenário, e não pela oferta que você de fato recebe.
Perguntas Frequentes
Por que a taxa de estresse é maior do que a taxa que eu realmente pagarei?
Os reguladores exigem que os credores testem a capacidade de pagamento do buy-to-let contra uma taxa bem acima das taxas típicas de mercado, frequentemente 5.5% ou a taxa do produto + 2%, a que for maior, justamente para que o empréstimo continue pagável se os juros subirem de forma significativa após a conclusão. Isso protege tanto o credor quanto você de ser pego por um choque de juros.
Por que proprietários pessoas físicas enfrentam um ICR de 145% e empresas apenas 125%?
Como a Section 24 limita os proprietários pessoas físicas a um crédito fiscal de 20% sobre os juros da hipoteca, em vez da dedução integral, contribuintes de alíquota alta e adicional ficam com menos da renda de aluguel após os impostos. Os credores compensam exigindo mais cobertura de aluguel (145%) para ter segurança de que a hipoteca é pagável. As empresas limitadas (Ltd) deduzem os juros integralmente, então os credores aceitam uma exigência menor de 125%. Veja nossa Calculadora de Imposto da Section 24 para a comparação completa entre pessoa física e Ltd.
Uma entrada maior sempre aumenta o quanto posso tomar emprestado?
Não neste cálculo específico. Um LTV menor (entrada maior) aumenta o valor máximo do imóvel que você pode comprar para um determinado empréstimo máximo, mas não altera o empréstimo máximo em si, que é determinado inteiramente pelo aluguel, pela taxa de estresse e pelo ICR. Uma entrada maior compra um imóvel mais caro, não uma hipoteca maior.
E se o preço de compra que desejo for maior que o máximo calculado aqui?
O aluguel precisa ser maior, a exigência de ICR precisa ser menor (outro credor ou produto), ou você precisa de uma entrada maior para comprar o mesmo imóvel com um empréstimo menor. Aumentar a entrada costuma ser a alavanca mais rápida, pois reduz diretamente o quanto você precisa tomar emprestado contra o mesmo aluguel.
Esta calculadora substitui a conversa com um corretor de hipotecas?
Não. Ela oferece um teto realista antes de você começar a visitar imóveis ou falar com credores, mas as ofertas reais dependem da sua renda, do seu perfil de crédito, do portfólio existente e dos critérios de cada credor. Use-a para avaliar um negócio e depois confirme o número real com um corretor.