Capital Gains Tax sobre imóveis no Reino Unido: declaração em 60 dias, alíquotas e isenções
Vender um imóvel alugado ou segunda residência no Reino Unido significa declarar e pagar o Capital Gains Tax em até 60 dias da conclusão. Veja as alíquotas de 2026/27, como calcular o ganho e as isenções que reduzem a conta.
Resposta rápida: Quando você vende um imóvel residencial no Reino Unido que não é sua residência principal, deve declarar e pagar qualquer Capital Gains Tax (imposto sobre ganhos de capital) em até 60 dias após a conclusão, usando a conta online de Capital Gains Tax sobre imóveis do Reino Unido da HMRC. No ano fiscal 2026/27, o Capital Gains Tax sobre imóveis residenciais é cobrado a 18% sobre os ganhos que cabem na faixa básica (basic-rate) restante e a 24% acima dela, depois de deduzidos o seu valor anual isento de £3.000 e os custos permitidos. Se perder o prazo de 60 dias, a HMRC cobra juros e multas, mesmo que você também declare a venda depois em uma declaração de Self Assessment.
O Capital Gains Tax é o imposto que você paga sobre o lucro ao vender um ativo que se valorizou e, para senhorios e investidores imobiliários, é a maior conta que a maioria enfrentará na saída. As regras para imóveis residenciais do Reino Unido são mais rígidas que as de ações ou outros ativos: uma janela curta de declaração, uma conta online separada e alíquotas mais altas. Este guia explica o Capital Gains Tax que você deve ao vender um imóvel alugado ou segunda residência no Reino Unido, como funciona o prazo de declaração de 60 dias e as isenções que legitimamente reduzem a conta.
Quando o Capital Gains Tax se aplica a imóveis
O Capital Gains Tax sobre imóveis residenciais se aplica quando você aliena um imóvel que se valorizou e não é totalmente coberto pelo Private Residence Relief. "Alienação" (disposal) geralmente significa venda, mas também cobre doar um imóvel, transferi-lo a alguém que não seja cônjuge ou parceiro civil, ou receber uma indenização de seguro por um imóvel destruído. As principais situações em que surge uma conta são:
- Vender um buy-to-let ou outro imóvel alugado.
- Vender uma segunda residência ou casa de veraneio.
- Vender um imóvel que você herdou e nunca usou como residência principal.
- Vender uma casa que foi sua residência principal por apenas parte do tempo em que foi sua.
Sua própria residência principal normalmente é isenta pelo Private Residence Relief, então a maioria das pessoas não paga Capital Gains Tax ao vender a casa em que mora. As empresas não pagam Capital Gains Tax: uma empresa limitada que vende um imóvel paga Corporation Tax sobre o ganho, o que é uma das razões pelas quais a decisão entre pessoa física e empresa importa tanto e por que criamos a calculadora empresa limitada vs pessoa física.
Alíquotas do Capital Gains Tax sobre imóveis em 2026/27
O Capital Gains Tax sobre imóveis residenciais é cobrado a duas alíquotas, e qual se aplica depende da sua outra renda tributável no mesmo ano fiscal. Depois de deduzido o valor anual isento, você soma o ganho tributável sobre a sua renda:
| Sua situação | Alíquota do Capital Gains Tax sobre imóveis residenciais (2026/27) |
|---|---|
| Ganho que cabe na sua faixa básica (basic-rate) não utilizada | 18% |
| Ganho acima da faixa básica (alíquota alta e adicional) | 24% |
A alíquota alta de 24% foi reduzida de 28% em 6 de abril de 2024, então quem compara orientações antigas deve conferir a data. O valor anual isento para 2026/27 é de £3.000: os primeiros £3.000 do total de ganhos no ano fiscal são isentos de imposto. Você pode confirmar os valores atuais na página de alíquotas do Capital Gains Tax no GOV.UK. Como o ganho tributável se soma à sua renda, um senhorio que é contribuinte de alíquota básica pelo salário ainda pode pagar 24% sobre a maior parte de um grande ganho imobiliário quando esse ganho eleva a renda total acima do limite da alíquota alta.
Como calcular o ganho
O ganho não é simplesmente o preço de venda menos o preço de compra. Você parte do valor da venda e deduz o preço de compra original, os custos de compra e venda e o custo de quaisquer melhorias de capital. O que você pode deduzir:
- O Stamp Duty Land Tax pago na compra do imóvel.
- Honorários de solicitor e de conveyancing na compra e na venda.
- Comissões de corretor na venda.
- Melhorias de capital, como uma extensão, uma cozinha nova onde não havia nenhuma ou uma conversão de sótão. Reparos e manutenção de rotina não contam, porque já são dedutíveis da renda de aluguel.
Subtraia do resultado o valor anual isento de £3.000, e o que restar é o ganho tributável. Para ver os números de uma venda específica, passe-os pela nossa calculadora de Capital Gains Tax antes de se comprometer com uma data de conclusão.
O prazo de declaração de 60 dias
É aqui que muitos senhorios são pegos. Para imóveis residenciais do Reino Unido vendidos em ou após 27 de outubro de 2021, você deve declarar a alienação e pagar o Capital Gains Tax estimado em até 60 dias da data de conclusão, usando o serviço Report and pay Capital Gains Tax on UK property da HMRC. O prazo corre a partir da conclusão, não da troca de contratos e não do fim do ano fiscal.
Dois pontos pegam as pessoas. Primeiro, a declaração de 60 dias é separada do Self Assessment: se você normalmente apresenta declaração de imposto, ainda declara o ganho do imóvel em 60 dias e de novo na declaração anual, com o pagamento antecipado creditado. Segundo, um residente no Reino Unido sem imposto a pagar, porque o ganho é coberto por isenções ou pelo valor anual isento, em geral não precisa apresentar a declaração de 60 dias, mas um não residente deve declarar toda alienação de terras do Reino Unido, haja imposto ou não. Perdendo o prazo, a HMRC aplica juros a partir do dia 61, mais multas fixas e, eventualmente, percentuais.
Isenções que reduzem a conta
Duas isenções importam mais para donos de imóveis. O Private Residence Relief isenta o período em que o imóvel foi genuinamente sua única ou principal residência, mais os últimos nove meses de propriedade, independentemente de você morar lá no fim. Se você morou em um imóvel e depois o alugou, o cálculo é rateado entre os períodos isento e tributável, e o detalhe está na folha de ajuda da HMRC sobre o Private Residence Relief.
O Lettings Relief é muito mais restrito do que já foi. Desde 6 de abril de 2020, aplica-se apenas quando você dividiu a ocupação do imóvel com seu inquilino, então o clássico "morar, depois alugar, depois vender" não se qualifica mais. Transferências entre cônjuges e parceiros civis são isentas no momento da transferência, o que permite a casais usar os dois valores anuais isentos e as duas faixas básicas em uma venda posterior, um passo de planejamento legítimo que vale dar antes de anunciar um imóvel.
Perguntas Frequentes
Pago Capital Gains Tax quando vendo minha própria casa?
Em geral não. O Private Residence Relief isenta um imóvel que foi sua única ou principal residência durante todo o tempo em que foi seu. Uma conta pode surgir se você alugou parte dele, usou parte exclusivamente para negócios ou se o terreno excede meio hectare.
O prazo de 60 dias conta da troca de contratos ou da conclusão?
Da conclusão. Você tem 60 dias a partir da data de conclusão para declarar e pagar o Capital Gains Tax sobre imóveis residenciais do Reino Unido, independentemente de quando os contratos foram trocados.
O que acontece se eu perder o prazo de 60 dias?
A HMRC cobra juros sobre o Capital Gains Tax não pago a partir do dia 61 e aplica multas por atraso na declaração. Declarar o mesmo ganho depois em uma declaração de Self Assessment não elimina a multa por perder a declaração de 60 dias.
Posso compensar prejuízos de aluguel com um ganho imobiliário?
Não. Prejuízos de aluguel são prejuízos de renda e são levados adiante contra lucros futuros de aluguel. Não podem reduzir um ganho de capital. Somente prejuízos de capital, como a perda na venda de outro imóvel ou ativo, podem ser compensados com um ganho de capital.
Empresas limitadas pagam Capital Gains Tax sobre imóveis?
Não. Uma empresa paga Corporation Tax sobre seus ganhos tributáveis, e não Capital Gains Tax, e não há valor anual isento para empresas. Manter imóveis como pessoa física ou por meio de uma empresa é uma decisão mais ampla, tratada pela nossa calculadora empresa limitada vs pessoa física.
Principais Conclusões
- Declare e pague o Capital Gains Tax sobre imóveis residenciais do Reino Unido em até 60 dias da conclusão, pela conta online da HMRC.
- Em 2026/27, as alíquotas sobre imóveis residenciais são 18% dentro da sua faixa básica e 24% acima dela, depois de um valor anual isento de £3.000.
- Deduza o preço de compra, os custos de compra e venda e as melhorias de capital, mas não reparos de rotina, ao calcular o ganho.
- O Private Residence Relief cobre uma residência principal genuína mais os últimos nove meses; o Lettings Relief agora se aplica apenas à ocupação compartilhada.
- Transferir uma parte ao cônjuge antes da venda pode usar os dois valores anuais isentos e as duas faixas básicas.
Este artigo é informação geral, não aconselhamento tributário. O Capital Gains Tax depende das suas circunstâncias pessoais e as regras podem mudar. Confirme a situação atual no GOV.UK e converse com um contador ou consultor tributário qualificado antes de vender um imóvel.