Hipotecas buy-to-let explicadas: entrada, testes de estresse e quanto você pode tomar emprestado

A hipoteca buy-to-let é o financiamento que a maioria dos senhorios usa para montar um portfólio de aluguel, e funciona de forma bem diferente da hipoteca residencial da sua própria casa. O credor avalia tanto o aluguel que o imóvel produz quanto a sua renda pessoal, a entrada é maior e a capacidade de pagamento é decidida por um teste de estresse definido pelo regulador. Este guia explica como funciona uma hipoteca buy-to-let, quanto você pode tomar emprestado e as regras que pegam de surpresa os senhorios de primeira viagem.

Como uma hipoteca buy-to-let difere de uma residencial

Em uma hipoteca residencial, o credor pergunta se a sua renda cobre as parcelas. Em uma hipoteca buy-to-let, a pergunta principal é se o aluguel cobre, então a renda de aluguel do imóvel faz a maior parte do trabalho na avaliação de capacidade de pagamento. Decorrem daí três diferenças práticas: a entrada é maior, a taxa de juros e as taxas costumam ser mais altas, e a maioria das hipotecas buy-to-let é contratada na modalidade interest-only. Interest-only significa que você paga só os juros a cada mês e quita o capital integralmente quando vende ou refinancia, o que melhora a renda mensal depois dos custos, mas depende de o imóvel manter seu valor.

De quanta entrada você precisa

A maioria dos credores exige uma entrada mínima de 25%, o que dá um loan-to-value máximo de 75%, embora alguns produtos cheguem a 80% ou até 85% com taxas mais altas. Uma entrada maior destrava taxas de juros melhores e facilita passar no teste de estresse de capacidade de pagamento, porque um empréstimo menor precisa de menos aluguel para ser coberto. Na prática, muitos investidores tratam 25% como premissa de trabalho e reservam um pouco mais para stamp duty, honorários jurídicos e uma folga para a reforma.

Quanto você pode tomar emprestado: o teste de estresse

Esta é a parte que os senhorios de primeira viagem subestimam. Segundo os padrões de subscrição para buy-to-let da Prudential Regulation Authority do Bank of England, os credores testam a capacidade de pagamento de duas formas. Aplicam um índice de cobertura de juros, exigindo que o aluguel exceda a parcela da hipoteca por uma margem definida, e o testam a uma taxa de juros estressada, não à taxa efetiva.

• Índice de cobertura de juros: o aluguel normalmente deve ser de 125% a 145% da parcela da hipoteca. Os credores costumam aplicar cerca de 125% para contribuintes de alíquota básica e 145% para os de alíquota alta, refletindo o imposto adicional sobre o lucro do aluguel.
• Taxa de juros estressada: a capacidade de pagamento é testada a uma taxa de pelo menos o maior valor entre 5,5% ou 2 pontos percentuais acima da taxa do produto, de modo que as contas precisam fechar mesmo se os juros subirem.

O efeito é que o empréstimo é limitado pelo aluguel, e não apenas pela entrada. Um imóvel precisa de aluguel suficiente para passar no índice de cobertura de juros à taxa estressada antes de o empréstimo ser aprovado. Nossa calculadora de capacidade de pagamento buy-to-let roda exatamente esse teste, para você ver o empréstimo máximo que um determinado aluguel sustenta antes de fazer uma oferta.

Taxas, tarifas e tipos de produto

As taxas de juros do buy-to-let costumam ser mais altas que as residenciais, e as taxas de contratação (arrangement fees) são muitas vezes maiores, às vezes cobradas como percentual do empréstimo em vez de valor fixo. Uma taxa alta pode comprar uma taxa de juros nominal menor, então compare o custo total ao longo do período fixo, e não só a taxa. Contratos de taxa fixa de dois ou cinco anos são a norma; uma fixa de cinco anos também pode facilitar o teste de estresse, porque alguns credores estressam as fixas de cinco anos de forma menos severa que as mais curtas.

Senhorios com portfólio e empresas limitadas

Se você tem quatro ou mais imóveis buy-to-let hipotecados, é um "portfolio landlord" pelas regras do regulador, e os credores aplicam escrutínio extra a todo o seu portfólio, não só ao imóvel que você está comprando. Muitos senhorios hoje compram por meio de uma empresa limitada em vez de em nome próprio, porque os juros da hipoteca da empresa continuam totalmente dedutíveis, enquanto senhorios pessoas físicas só recebem um crédito de imposto de 20% pela Section 24. A escolha entre os dois é um cálculo genuíno, não uma regra prática, e a cobrimos na calculadora de imposto da Section 24.

Buy-to-let regulado versus não regulado

A maior parte do crédito buy-to-let é uma transação empresarial e não é regulada pela Financial Conduct Authority. A exceção é o "consumer buy-to-let", em linhas gerais quando você não pretendia ser senhorio, como ao herdar um imóvel ou alugar uma antiga residência, que é regulado pela FCA e traz proteções adicionais ao consumidor. A posição geral é explicada em termos simples pelo guia de buy-to-let do MoneyHelper. Se você não tem certeza em qual categoria se enquadra, um corretor de hipotecas confirmará antes de você pedir.

Perguntas Frequentes

Posso conseguir uma hipoteca buy-to-let sendo comprador de primeira viagem?

É possível, mas mais difícil. Muitos credores exigem que você já seja dono da sua própria casa, e os que aceitam compradores de primeira viagem pedem uma entrada maior e renda mais forte. Um corretor pode identificar os credores que o considerarão.

Uma hipoteca buy-to-let é interest-only ou de amortização?

A maioria é interest-only, o que mantém as parcelas mensais baixas e o capital em aberto até você vender ou refinanciar. Existem hipotecas buy-to-let de amortização (repayment) que quitam o empréstimo ao longo do prazo, mas o custo mensal maior deixa a renda líquida do aluguel mais apertada.

De quanto aluguel preciso para conseguir a hipoteca?

O suficiente para passar no índice de cobertura de juros à taxa estressada. Como referência aproximada, o aluguel normalmente precisa ser de 125% a 145% da parcela da hipoteca calculada a uma taxa de pelo menos 5,5%, então é necessário um aluguel-alvo maior do que a parcela mensal real sugere.

Pago stamp duty extra em um buy-to-let?

Sim. Um buy-to-let ou segundo imóvel atrai a alíquota mais alta do Stamp Duty Land Tax além das alíquotas padrão. É um custo inicial significativo, tratado em nosso guia separado sobre stamp duty de buy-to-let.

Devo comprar por uma empresa limitada ou em meu próprio nome?

Depende da sua situação tributária e dos seus planos. As empresas mantêm a dedutibilidade integral dos juros da hipoteca, mas acrescentam corporation tax e o custo de retirar o lucro, enquanto a propriedade pessoal é mais simples, porém limitada pela Section 24. Modele as duas antes de decidir.

Principais Conclusões

• Uma hipoteca buy-to-let é avaliada principalmente pelo aluguel, não pelo seu salário, e geralmente exige uma entrada de pelo menos 25%.
• O empréstimo é limitado por um índice de cobertura de juros de 125% a 145%, testado a uma taxa estressada de pelo menos o maior valor entre 5,5% ou 2 pontos acima da taxa do produto.
• A maioria das hipotecas buy-to-let é interest-only, o que melhora a renda líquida do aluguel, mas deixa o empréstimo inteiro para pagar depois.
• Ter quatro ou mais imóveis hipotecados faz de você um portfolio landlord, com uma subscrição mais rígida sobre todo o portfólio.
• A maior parte do crédito buy-to-let não é regulada; o consumer buy-to-let, como um imóvel herdado ou uma antiga residência, é regulado pela FCA.

Este artigo é informação geral, não aconselhamento financeiro. Os critérios de crédito buy-to-let variam por credor e mudam com o tempo, e sua situação tributária depende das suas circunstâncias. Converse com um corretor de hipotecas qualificado e, quanto a impostos, com um contador antes de se comprometer com uma compra.