Właśnie kupiliśmy na aukcji w Putney byłe mieszkanie komunalne za £265 tys.: nasz najnowszy projekt BRRR

Każda transakcja, którą podejmujemy, musi najpierw udowodnić nasz proces, zanim udowodni swoje liczby. To mieszkanie przy Innes Gardens w Putney jest naszym najnowszym i publikujemy je, gdy jest jeszcze w toku, zamiast czekać na gotowy wynik: trzypokojowe byłe mieszkanie komunalne kupione na aukcji za £265 000, z budżetem remontu £40 000 i docelową wyceną £450 000. Oto dlaczego liczby się spinają, w jakim jest stanie i jaki jest plan jego odświeżenia.

Dlaczego kupiliśmy przecenione byłe mieszkanie komunalne w Putney

Mieszkanie znajduje się w byłym bloku komunalnym z lat 50. w West Putney, SW15, blisko Putney Heath. Było reklamowane jako wymagające gruntownego remontu i skierowane wprost do kupujących, którzy mogą sfinalizować zakup bez długiego łańcucha transakcji, np. inwestorów, co jest dokładnie kombinacją, której szukamy: dobra lokalizacja, którą rynek przecenił za stan, a nie za cokolwiek złego w samej okolicy. Najsilniejszy porównywalny przypadek to sprzedaż w tym samym bloku za £365 000 w 2022 roku, a podobnie wykończona jednostka na tym samym osiedlu była oferowana za £450 000, gdy wymienialiśmy umowy, z jej odpowiednikiem wynajmowanym do £2 800 miesięcznie. Ta luka między ceną zmęczonego mieszkania a wartością dobrze wykończonego na tym konkretnym osiedlu to cała okazja.

Transakcja: dlaczego aukcja i kredyt pomostowy, a nie zwykły kredyt hipoteczny

Wygraliśmy mieszkanie na aukcji online za £265 000, około 18% powyżej ceny wywoławczej £225 000, plus 4,2% opłaty rezerwacyjnej. Ta droga i stojące za nią finansowanie pomostowe nie były naszym pierwszym wyborem: tego wymagała sytuacja. Blok kwalifikuje się jako "relevant building" według Building Safety Act 2022 (pięć kondygnacji, wiele lokali mieszkalnych), a główni kredytodawcy hipoteczni nie pożyczą na takie mieszkanie bez wglądu w certyfikat wynajmującego (landlord's certificate) od freeholdera potwierdzający, kto odpowiada za koszty naprawcze. Certyfikat nie został wydany, więc standardowy zakup z kredytem hipotecznym nie był dostępny w czasie, jakiego wymaga wymiana umów na aukcji. Użyliśmy zamiast tego 12-miesięcznej linii pomostowej przy stopie miesięcznej 0,77%, aby sfinalizować w terminie, z normalną zmianą kredytu jako zamierzonym wyjściem po zakończeniu remontu oraz po zażądaniu i otrzymaniu tego certyfikatu od rady.

Z czym pracujemy: stan, wilgoć i najpierw badanie azbestu

W środku mieszkanie jest przestarzałe, a nie zdewastowane: wytarte wykładziny wszędzie, jedna sypialnia już odarta do surowej wylewki, oryginalne miętowozielone szafki kuchenne oraz jedna łazienka i osobna toaleta. Da się w nim mieszkać, jest tylko zmęczone, co jest typowe dla zasobu byłych mieszkań komunalnych, jakiego szukamy.

Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac diagnozujemy trzy rzeczy. Po pierwsze, wilgoć: zaciek na ścianie jednej sypialni, pleśń na suficie łazienki nad prysznicem i pleśń wokół starej rury odpływowej w kuchni, żadne z nich nie ma jeszcze potwierdzonego źródła. Po drugie, zbędny, odłączony kocioł nadal stoi w szafce w przedpokoju od czasu, zanim zamontowano obecny; traktujemy go jako potencjalnie nadal pod gazem, dopóki inżynier Gas Safe nie potwierdzi inaczej. Po trzecie, i to jest powód, dla którego na razie nic się nie rusza: biorąc pod uwagę wiek bloku, zleciliśmy badanie azbestu pod kątem remontu i rozbiórki przed jakąkolwiek rozbiórką i pracujemy ściśle według jego pisemnych ustaleń, gdy już się pojawią.

Plan remontu: druga łazienka bez dotykania ściany nośnej

Remont jest zbudowany wokół jednego twardego ograniczenia: żadnych zmian konstrukcyjnych, nigdzie. To utrzymuje koszty przewidywalnymi i, jak omówiono niżej, trzyma nas poza wymogiem zgody w leasingu na zmiany konstrukcyjne. W ramach tego ograniczenia najważniejsze elementy to:

• Druga łazienka: łączymy istniejącą osobną toaletę ze zbędną szafką po kotle obok niej w jedną małą łazienkę, ze zburzoną ścianą i nową ścianą działową wybudowaną nieco w głąb korytarza. Obecna główna łazienka dostaje lżejsze odświeżenie: wymienione armatury, nowa umywalka i wanna oraz grzejnik drabinkowy.
• Kuchnia: zostaje w obecnym miejscu (wyceniliśmy jej przeniesienie do salonu, by stworzyć czwartą sypialnię, i wykluczyliśmy to; nie warto zakłóceń dla zwrotu). Nowe zabudowy, płyta indukcyjna i piekarnik elektryczny zamiast starej kuchenki gazowej oraz zmywarka.
• Ogrzewanie: działający kocioł jest przenoszony w obrębie kuchni i wymieniany na większy model kombi, dobrany do obsługi dwóch łazienek i kuchni razem, po potwierdzeniu doboru przez inżyniera ogrzewania.
• Elektryka: pełna wymiana instalacji, mimo że istniejące okablowanie przeszło inspekcję bezpieczeństwa elektrycznego, plus nowe dedykowane obwody dla drugiej łazienki, zmywarki, płyty i pralko-suszarki.
• Cała reszta: nowe podłogi wszędzie z podkładem akustycznym (wymóg leasingu, a nie tylko preferencja), wymienione drzwi wewnętrzne i certyfikowane drzwi przeciwpożarowe przy wejściu oraz malowanie lub lekki tynk ścian i sufitów, bez płyt gipsowo-kartonowych, ponieważ mieszkanie ma konstrukcję z litego muru, a nie ścian działowych.

Pozostanie przy pracach niekonstrukcyjnych: dlaczego zgoda leasingowa nie jest tu wąskim gardłem

Mieszkanie jest w leasingu, z radą jako freeholderem. Zgodnie z leasingiem pisemna zgoda rady jest wymagana tylko dla zmian konstrukcyjnych; prace niekonstrukcyjne, takie jak przebudowa łazienki, instalacje wodne i elektryczne, są zwolnione. Dlatego właśnie plan jest zaprojektowany tak, jak jest: utrzymanie każdego usunięcia ściany jako rzeczywiście niekonstrukcyjnego pozwala uniknąć procesu zgody, który przy podobnym leasingu byłego mieszkania komunalnego, z którym pracowaliśmy w południowym Londynie, trwał ponad dwa miesiące, gdy włączył się przegląd przeciwpożarowy. Jeszcze nie traktujemy tego jako rozstrzygniętego. Ostateczne potwierdzenie, że ściany, które zamierzamy usunąć, nie są nośne, jest u inżyniera konstruktora w chwili publikacji i żadna rozbiórka nie nastąpi, dopóki tego nie mamy razem z pisemnymi wynikami badania azbestu.

Niezależnie od kwestii zmian, ten sam leasing oznacza, że proces samych prac budowlanych biegnie przez własną procedurę zmian rady dla wszystkiego, co wymaga zgody, co warto wiedzieć, jeśli patrzysz ogólnie na zasób byłych mieszkań komunalnych w leasingu.

Liczby: co musi zwrócić łączny wydatek £305 tys.

Oto transakcja w obecnym stanie:

• Cena zakupu: £265 000
• Budżet remontu: £40 000
• Łączna inwestycja: £305 000
• Docelowa wycena po remoncie: £450 000
• Docelowy wzrost ponad łączną inwestycję: £145 000, jeśli remont i wycena wypadną zgodnie z planem
• Docelowy czynsz miesięczny: £2 500, z dowodami porównawczymi na tym samym osiedlu sugerującymi potencjał do £2 800, gdy druga łazienka będzie gotowa
• Docelowa rentowność brutto względem wyceny końcowej: około 6,7%
• Docelowa rentowność brutto względem łącznej inwestycji: około 9,8%

To cele, a nie wyniki: koszty remontu i wyceny zwykle się przesuwają po rozpoczęciu prac fizycznych, dlatego właśnie publikujemy to teraz, zamiast uzupełniać schludne studium przypadku po zakończeniu. Planem jest BRRR (buy, refurbish, refinance, rent), a nie flip: refinansowanie gotowego mieszkania względem celu £450 000 i zamiar odzyskania większości kapitału przy zachowaniu aktywa i czynszu. Możesz przeliczyć tę samą matematykę zakupu, remontu i refinansowania na własnych liczbach naszym narzędziem Deal Analyser.

Co dalej

Na miejscu jeszcze nic. Jesteśmy na etapie badań: raport azbestowy oczekuje, potwierdzenie inżyniera konstruktora o braku ścian nośnych jest umówione i żadna rozbiórka nie rusza, dopóki oba nie będą w ręku. Gdy wszystko się wyjaśni, kolejność to zabezpieczenie, przebudowa łazienki, pierwsze prace instalacyjne elektryki i ogrzewania, a potem wykończenia. Postępy publikujemy jako osobne aktualizacje zamiast edytować tę stronę: przeczytaj aktualizację o rozbiórce i badaniu azbestu oraz aktualizację o zburzonej ścianie i wymianie instalacji, a bieżące statystyki nieruchomości zobacz na jej stronie projektu. To żywy przykład strategii BRRR w praktyce: kup poniżej wartości rynkowej, wyremontuj i refinansuj, gdy prace i certyfikat freeholdera będą gotowe.

Najczęściej zadawane pytania

Dlaczego to mieszkanie wymagało kredytu pomostowego zamiast zwykłego kredytu hipotecznego?

Blok jest "relevant building" według Building Safety Act 2022, a freeholder nie wydał jeszcze certyfikatu wynajmującego, którego wymagają główni kredytodawcy hipoteczni, zanim pożyczą na takie mieszkanie. Wymiana umów na aukcji nie zostawia czasu na czekanie, więc użyliśmy 12-miesięcznej linii pomostowej, by sfinalizować, i planujemy zmianę kredytu, gdy certyfikat będzie w ręku, a remont skończony.

Dlaczego połączyć toaletę i szafkę po kotle w drugą łazienkę zamiast rozbudować mieszkanie?

Bo nie wymaga to prac konstrukcyjnych. Osobna toaleta i zbędna szafka po kotle sąsiadują ze sobą, więc ich połączenie tworzy użyteczną drugą łazienkę w całości w obrębie istniejącego rzutu, utrzymując remont przewidywalnym i poza wymogiem zgody w leasingu na zmiany konstrukcyjne.

Czy kupowanie byłego mieszkania komunalnego na aukcji jest ryzykowne?

Niesie konkretne ryzyka, które warto uwzględnić z góry: starsze okablowanie i ogrzewanie mogą wymagać pełnej wymiany, większe prawdopodobieństwo materiałów zawierających azbest ze względu na wiek budynku oraz procesy zgody leasingowej, które mogą leżeć na ścieżce krytycznej, jeśli prace są konstrukcyjne. Żadne z nich nie jest powodem do unikania zasobu byłych mieszkań komunalnych; to powody, by dokładnie badać przed wymianą umów i zaprojektować remont tak, by omijał najwolniejsze z tych procesów tam, gdzie to możliwe, co tu zrobiliśmy, utrzymując plan niekonstrukcyjny.

Najważniejsze wnioski

• Kupiliśmy trzypokojowe byłe mieszkanie komunalne w Putney (SW15) za £265 000 na aukcji, przy cenie wywoławczej £225 000.
• Sfinansowane 12-miesięcznym kredytem pomostowym, ponieważ certyfikat wynajmującego Building Safety Act freeholdera nie został jeszcze wydany, co wykluczyło standardowy zakup z kredytem hipotecznym.
• Budżet remontu £40 000, całkowicie niekonstrukcyjny, zamienia jedną łazienkę w dwie przez połączenie istniejącej toalety ze zbędną szafką po kotle.
• Badanie azbestu przeprowadzone, a potwierdzenie inżyniera konstruktora o braku ścian nośnych umówione przed rozpoczęciem jakiejkolwiek rozbiórki.
• Docelowa wycena £450 000 i docelowy czynsz £2 500-£2 800 miesięcznie, względem wyjścia BRRR, a nie flipu.

Ten artykuł odzwierciedla plan i liczby w rozumieniu z chwili zakupu, zanim rozpoczęły się prace remontowe. Koszty, harmonogramy i wyceny w trwającym projekcie takim jak ten mogą się i będą przesuwać po rozpoczęciu prac fizycznych; traktuj liczby tutaj jako cele, a nie wyniki, i nic w tym artykule nie jest poradą finansową, prawną ani podatkową.