Formuła współpracy
100% spółki należy do Państwa. Pobieramy opłaty etapowe: 2% za pozyskanie, 10% za zarządzanie remontem, 2% za sprzedaż, 2% za refinansowanie, 12% za zarządzanie wynajmem. Bez udziałów kapitałowych.
Pozyskujemy, remontujemy i sprzedajemy. Dostosuj suwaki (lub kliknij dowolną wartość, aby ją wpisać), aby zamodelować transakcję. Opłaty AAI i zysk aktualizują się na żywo. Przekroczenia kosztów bierzemy na siebie; nigdy nie sprzedajemy poniżej uzgodnionej ceny.
Dane Państwa transakcji
Kliknij dowolną wartość, aby wpisać własną liczbę.
Struktura transakcji: GDV £325,000
Wynik
Wyłącznie w celach poglądowych. SDLT według stawek z dopłatą za dodatkową nieruchomość mieszkalną. Rzeczywiste koszty i zwroty mogą się różnić. To nie jest porada finansowa.
Potrzebują Państwo pomocy w wykorzystaniu tych liczb?
Nasz zespół analizuje takie transakcje codziennie. Skontaktuj się z nami, a omówimy liczby wspólnie, bez żadnych zobowiązań.
Do czego służy to narzędzie
Analizator transakcji modeluje brytyjską transakcję inwestycyjną od początku do końca, w czasie rzeczywistym: koszty zakupu, remont, finansowanie pomostowe i wyjście, dla dwóch strategii: klasycznego flipu (zakup, remont, sprzedaż) lub strategii BRRR (zakup, remont, refinansowanie, wynajem).
Zmień dowolne dane wejściowe (cenę zakupu, czas trwania projektu, LTV i oprocentowanie finansowania pomostowego, budżet remontu, GDV, koszty utrzymania), a wszystkie wartości pochodne przeliczą się natychmiast: łączny koszt, zysk, wymagany kapitał i zwrot z inwestycji.
Jak działa obliczenie
Koszt finansowania pomostowego oblicza się jako cena zakupu × LTV finansowania pomostowego × miesięczna stopa × czas trwania projektu w miesiącach. Jest to zwykle największy ukryty koszt flipu, ponieważ finansowanie pomostowe wycenia się miesięcznie, a nie rocznie.
W przypadku flipu zysk to GDV (wartość po remoncie, czyli oczekiwana cena odsprzedaży) minus łączne koszty: cena zakupu, stamp duty, remont, odsetki od finansowania pomostowego i koszty utrzymania. Zwrot z inwestycji to zysk podzielony przez łączny wymagany kapitał.
W przypadku strategii BRRR transakcja jest refinansowana standardowym kredytem hipotecznym według nowej wyceny po remoncie, zamiast sprzedaży. Kalkulator pokazuje, ile kapitału odzyskują Państwo przy refinansowaniu oraz jaki będzie miesięczny dochód netto z wynajmu nieruchomości w kolejnych latach.
Przykład obliczeniowy
Flip: zakup za £150,000, projekt na 6 miesięcy, finansowanie pomostowe 75% LTV przy 1% miesięcznie, remont £30,000, GDV £230,000.
- Cena zakupu: £150,000
- Stamp duty (dodatkowa nieruchomość mieszkalna): ok. £11,000
- Koszt finansowania pomostowego: 150,000 × 75% × 1% × 6 = £6,750
- Remont: £30,000
- Koszty utrzymania (6 miesięcy): ok. £3,000
- Łączny koszt: ok. £200,750
- GDV (cena sprzedaży): £230,000
Zysk wynosi około £29,250, co daje zdrową marżę, ale warto zauważyć, że same odsetki od finansowania pomostowego i stamp duty to około £17,750 kosztów, zanim ruszy choćby jedna cegła.
Najczęściej zadawane pytania
Jaka jest różnica między strategią flip a BRRR?
Flip to zakup, remont i sprzedaż. Zysk otrzymują Państwo jednorazowo przy wyjściu. BRRR (Buy, Refurbish, Refinance, Rent, czyli zakup, remont, refinansowanie, wynajem) zakłada zatrzymanie nieruchomości: refinansują ją Państwo według nowej, wyższej wartości po remoncie, by odzyskać większość lub cały kapitał, a następnie utrzymują ją dla bieżącego dochodu z wynajmu.
Co to jest GDV?
GDV (Gross Development Value, wartość po remoncie) to oczekiwana wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu remontu, zwykle oparta na porównywalnych, niedawno sprzedanych nieruchomościach w okolicy. Na tej kwocie opiera się cena wyjścia przy flipie lub wycena refinansowania przy BRRR.
Jak oblicza się koszt finansowania pomostowego?
Finansowanie pomostowe wycenia się miesięcznie, nie rocznie: koszt = kwota kredytu × miesięczna stopa × liczba miesięcy. Ponieważ liczy się to miesiąc po miesiącu, opóźnienia projektu są kosztowne. Dodatkowe dwa miesiące w projekcie trwającym sześć miesięcy zwiększają koszt finansowania pomostowego o jedną trzecią.
Jaki zwrot z inwestycji uważa się za dobry przy flipie nieruchomości?
Nie ma uniwersalnej liczby, ale wielu inwestorów dąży do zwrotu z inwestycji na poziomie 20% i więcej od wymaganego kapitału, aby uzasadnić ryzyko i wysiłek flipu, po uwzględnieniu stamp duty, kosztów finansowania pomostowego, rezerwy remontowej i kosztów sprzedaży. Transakcje BRRR, o niższym ryzyku i dłuższym horyzoncie, ocenia się często bardziej według miesięcznego dochodu netto z najmu i długoterminowego wzrostu kapitału własnego niż jednego wskaźnika zwrotu.
Czy kalkulator uwzględnia stamp duty?
Tak. Wiersz ze stamp duty oblicza go automatycznie na podstawie ceny zakupu, według stawek dla dodatkowych nieruchomości mieszkalnych, które dotyczą zakupów inwestycyjnych. Dokładną kwotę można sprawdzić niezależnie w naszym Kalkulatorze stamp duty.