Kuchnia zamontowana, drzwi zawieszone i druga łazienka, której nie możemy zbudować: aktualizacja Innes Gardens

Nasza ostatnia aktualizacja o tym mieszkaniu w Putney kończyła się tynkowaniem w toku, rozpoczynającym się układaniem podłóg i jednym otwartym pytaniem: czy freeholder pozwoli nam podłączyć drugą łazienkę do żeliwnego pionu kanalizacyjnego budynku? Mamy teraz odpowiedź i zmienia ona plan. Obok niej mieszkanie zrobiło realny krok w stronę wyglądu wykończonego.

Kuchnia: szafki, piekarnik i płytki nad blatem gotowe

Szafki IKEA, które zamówiliśmy we wrześniu, są już zamontowane. Szafki wiszące biegną wzdłuż głównej ściany, wbudowany piekarnik jest w swojej obudowie, a wielkoformatowe płytki porcelanowe imitujące marmur są położone aż do szafek wiszących. Blat jest położony, ale nadal przykryty płytą ochronną, ponieważ zostało dużo pracy, która mogłaby go uszkodzić. Miejsca na płytę grzewczą, zmywarkę i lodówkę z zamrażarką są nadal otwarte i czekają na montaż urządzeń, a kocioł stoi w nowym narożniku z wciąż widocznymi rurami.

Po raz pierwszy wygląda jak kuchnia. To też pomieszczenie, w którym błąd jest najdroższy do naprawienia, więc montujemy ją w przemyślanej kolejności: najpierw szafki i piekarnik, potem urządzenia, potem bateria i końcowe podłączenia instalacji.

Drzwi, listwy i obramowania: przedpokój ma teraz pomieszczenia

Wszystkie osiem drzwi wewnętrznych jest zawieszonych. Mieszkanie miało metalowe ościeżnice, które wycięliśmy podczas rozbiórki, a nowe drewniane ościeżnice, drzwi i obramowania są teraz na miejscu, z chromowanymi klamkami dźwigniowymi. Listwy przypodłogowe, które zamówiliśmy pod koniec września, też są założone w salonie, korytarzu i sypialniach. Surowe drewniane okładziny ościeżnic nadal wymagają malowania, a drzwi zostaną wykończone razem z resztą dekoracji.

Zawieszenie drzwi to cichy kamień milowy z praktycznym skutkiem. Gdy drzwi są założone, pomieszczenia można odgrodzić, podczas gdy zakurzone prace trwają w następnym, a ekipa od podłóg może skończyć pomieszczenie bez ponownego zasypania go kurzem.

Freeholder odmówił w sprawie pionu, więc nie będzie drugiej łazienki

To część, której nie chcieliśmy pisać. Nasz plan, przedstawiony w pierwszym wpisie o tym mieszkaniu, to druga łazienka powstała przez połączenie dawnej osobnej toalety ze zbędną szafką po kotle. Wymagało to nowego odpływu podłączonego do wspólnego żeliwnego pionu kanalizacyjnego budynku i wentylatora wyciągowego przez ścianę zewnętrzną.

Wandsworth Council jest właścicielem freeholdu. Po kilku rundach korespondencji jego zespół utrzymania budynków udzielił jasnej pisemnej odpowiedzi 5 października: żadnych zmian pionu kanalizacyjnego ani innego pionu, żadnego wiercenia rdzeniowego przez ścianę zewnętrzną, a pion i zbędne rury mają zostać nietknięte. Wspólny pion obsługuje inne mieszkania w budynku, co jest prawdopodobnym powodem odmowy. Potwierdzili, że podłączenie toalety i umywalki do istniejących rur mieszkania jest dozwolone, o ile sam pion pozostaje nietknięty. Nie powiedzieli nic, co pozwoliłoby na nowy odpływ prysznicowy, a ramy okienne należą do rady, więc wentylatora nie można było zamontować przez ramę.

Bez podłączenia do pionu nie da się zbudować drugiej toalety ani prysznica w drugim pomieszczeniu. Zamiast tego mieszkanie będzie miało:

• główną łazienkę z wanną i umywalką 60 cm, jak już miało (nigdy nie miała toalety);
• osobne pomieszczenie toalety, jedyną toaletę w mieszkaniu, wymienioną w tym samym miejscu na nową miskę i umywalkę 70 cm, bez prysznica;
• dwa elektryczne grzejniki drabinkowe w każdym pomieszczeniu, z okablowaniem już na miejscu.

Oszczędności są realne, ale skromne: bez drugiej toalety, bez brodzika, bez prac przy pionie i bez drugiego wentylatora. Kupiliśmy już część armatury drugiej łazienki, w tym termostatyczny zestaw prysznicowy i płytki prysznicowe, więc część tego wydatku jest teraz zbędna. Płytki podłogowe 80x80 cm i zapasowe płytki ścienne idą zamiast tego na płytki nad blatem kuchennym, strefę wanny i pas przy umywalce w pomieszczeniu toalety.

Co to robi z liczbami

Uzasadnienie wartości tego mieszkania opierało się na drugiej łazience. Gdy ostatnio sprawdzaliśmy wartość końcową we wrześniu, założyliśmy premię 5 do 10% za nią ponad najlepszą sprzedaną jednostkę porównywalną na tym samym osiedlu, mieszkanie z jedną łazienką sprzedane za £380 000. Ta premia już nie obowiązuje. Pracujemy teraz z wartością końcową £400 000 do £425 000, co jest oceną premii za remont względem tej samej jednostki porównywalnej, a nie własną sprzedażą porównywalną.

Dwie rzeczy się utrzymują. Kredyt pomostowy jest nadal spłacany przy refinansowaniu wyłącznie na tej samej jednostce porównywalnej za £380 000, więc transakcja przekracza swój próg. A budżet remontu pozostaje na poziomie £50 000, ponieważ oszczędności mniej więcej równoważą dodatkowe grzejniki drabinkowe i zbędne materiały. Zmienia się zapas: mniejszy wzrost wartości oznacza, że więcej naszych własnych środków zostaje w transakcji po refinansowaniu. Możesz zobaczyć, jak niższa wartość końcowa wpływa na środki pozostające w transakcji w naszym narzędziu Deal Analyser.

Wentylatory, baterie i małe decyzje

Dwie mniejsze zmiany wyszły z tego samego miesiąca. Istniejące okienne wentylatory wyciągowe w kuchni i łazience okazały się niedziałające, więc wymieniliśmy oba na nowe wentylatory okienne, podłączone do włącznika ściennego z odłącznikiem wentylatora. Wentylację w kuchni lub łazience reguluje Approved Document F, a wymiana wentylatora okiennego pozwala uniknąć nowego otworu w ścianie. Zamieniliśmy też baterię do napełniania wanny na połączoną baterię wannową z prysznicem, więc jedno zasilanie obsługuje oba, a wanna dostaje prysznic bez dodatkowych rur. Pomieszczenie toalety nie ma wentylatora, ponieważ zasady rady na to nie pozwalają, więc polega na swoich dwóch otwieranych oknach.

Co dalej

Pozostałe prace to płytki ścienne w łazience i kuchni, montaż wanny i nowej toalety oraz umywalek, wykończenie kuchni z urządzeniami, reszta podłóg, drugi etap elektryki i dekoracja. Naszym celem nadal jest praktyczne ukończenie na początku grudnia, co utrzymuje refinansowanie około lutego 2027 na kursie. Opublikujemy następną aktualizację, gdy łazienki będą zamontowane.

Najczęściej zadawane pytania

Czy freeholder może zabronić dodania drugiej łazienki w mieszkaniu w leasingu?

Tak, jeśli prace dotykają części budynku, które freeholder posiada lub kontroluje, takich jak wspólny pion kanalizacyjny, ściany zewnętrzne czy ramy okienne. Sprawdź leasing i zapytaj freeholdera, zanim kupisz armaturę. Mieszkanie z już zainstalowaną drugą łazienką jest znacznie bezpieczniejsze niż to, w którym polegasz na podłączeniu do wspólnego pionu.

Czy utrata drugiej łazienki szkodzi wycenie?

Zwykle obniża premię, jaką rzeczoznawca przyzna za remont, ponieważ druga łazienka jest jedną z cech, za które kupujący i kredytodawcy płacą więcej. Nie obniża wartości mieszkania poniżej tego, za ile sprzedają się porównywalne mieszkania z jedną łazienką. Planujemy teraz według niższej wartości końcowej i mniejszego uwolnienia kapitału przy refinansowaniu, zamiast zakładać pierwotną liczbę.

Dlaczego montować drzwi przed ukończeniem podłóg i dekoracji?

Wczesne zawieszenie drzwi pozwala odgrodzić każde pomieszczenie od kurzu następnego etapu. Daje też ekipie od podłóg stałe progi, do których dopasują wykończenie. Koszt jest taki, że ościeżnice i drzwi wymagają ochrony i poprawek po przejściu innych branż.

Najważniejsze wnioski

• Zabudowa kuchenna, piekarnik, płytki nad blatem, listwy i wszystkie osiem drzwi wewnętrznych są już zamontowane.
• Wandsworth Council odmówił jakiejkolwiek zmiany wspólnego pionu kanalizacyjnego, więc druga łazienka odpada: jedna łazienka z wanną oraz osobna toaleta z umywalką.
• Budżet remontu pozostaje na poziomie £50 000, ale wartość końcowa, według której planujemy, spada do £400 000 do £425 000, a zapas przy refinansowaniu jest cieńszy.
• Zgoda freeholdera na wspólną instalację wodno-kanalizacyjną to największe pojedyncze ryzyko przy byłym mieszkaniu komunalnym. Zapytaj, zanim zaprojektujesz wokół niej.

Ten wpis opisuje trwający projekt remontowy i odzwierciedla decyzje oraz wydarzenia na podane daty. Nie stanowi porady finansowej, prawnej ani budowlanej, a warunki na miejscu w danej nieruchomości mogą znacznie różnić się od opisanych tutaj.