Ściany wygładzone, podłogi układane, budżet w górę do £50 tys.: Innes Gardens, dwa tygodnie później

Nasza ostatnia aktualizacja o tym mieszkaniu w Putney kończyła się usuniętą ostatnią ścianą, ukończoną wymianą instalacji elektrycznej i przeniesionym kotłem. Powiedzieliśmy, że następny wpis pojawi się, gdy tynkowanie ruszy. Teraz ruszyło. Mieszkanie przestało też wyglądać jak plac rozbiórki i zaczęło wyglądać jak miejsce, w którym mógłby mieszkać najemca.

Tynkowanie: od surowej cegły do wygładzonych ścian w tydzień

Ekipa tynkarska zaczęła od pomieszczeń, w których zostało najmniej do rozstrzygnięcia: salonu i sypialni. Do 19 września salon miał nałożoną warstwę podkładową, z nowymi grzejnikami opartymi o okno w oczekiwaniu na zawieszenie i sprzętem wykonawców złożonym na środku podłogi.

Sześć dni później to samo pomieszczenie było wygładzone i wystarczająco suche, by obejrzeć pierwszy raz kolor, z położoną ochroną podłogi i nowymi listwami przypodłogowymi dostarczonymi i rozłożonymi wzdłuż ściany okiennej.

Kuchnia to jedyne pomieszczenie, które nadal czeka. Ma najwięcej dziejących się rzeczy za ścianami (przeniesiony kocioł, nowe przebiegi rur i obwody urządzeń), więc jest tynkowana jako ostatnia, gdy wszystko, co ma zostać zakryte w ścianie, zostanie sprawdzone.

Materiały były jedyną rzeczą, która spowolniła tynkowanie. Jedno zamówienie tynku z ogólnokrajowej sieci DIY po prostu nigdy nie dotarło w terminie dostawy. Złożyliśmy reklamację na piśmie w tym samym tygodniu i dostaliśmy pełny zwrot trzy dni później. Nie czekaliśmy na ten wynik: kupiliśmy tyle, by ekipa mogła pracować, z lokalnej hurtowni budowlanej tego samego dnia. To nawyk wart utrzymania dla wszystkiego na ścieżce krytycznej. Pominięta dostawa kosztuje cenę materiałów plus dzień bezczynnej ekipy, a ten drugi koszt jest zwykle większy.

Dlaczego podnieśliśmy budżet remontu z £40 000 do £50 000

Gdy po raz pierwszy pisaliśmy o tej transakcji, opublikowaliśmy budżet remontu £40 000. Ta liczba została ustalona na podstawie badań biurkowych, zanim ktokolwiek otworzył ściany lub wycenił pozostałe prace na miejscu. Po pięciu tygodniach dodatkowe koszty się zsumowały.

Większość wynikła z tego, co ujawniła rozbiórka, a nie ze zmiany naszych zdań. Rozbiórka przekroczyła uzgodnioną sumę ryczałtową, gdy usunięcie komina i drzwi zostało dobrze wyceniono. Wszystkie osiem wewnętrznych ościeżnic drzwiowych okazało się metalowych, związanych z murem, i musiały zostać wycięte. Mieszkanie nie ma jednego centralnego zaworu odcinającego, więc wymiana instalacji wymagała dodatkowych punktów uziemienia, a hydraulika trzech nowych zaworów odcinających zamiast jednego. Kilka było naszymi własnymi decyzjami: mocniejszy kocioł kombi dobrany do dwóch łazienek i druga łazienka wymagająca własnego wyposażenia. Do tego doszła seria drobnych uzupełnień materiałów, częściowo z powodu dostawy, która nigdy nie dotarła.

Potem, w połowie września, dostaliśmy stałą wycenę robocizny od ekipy obecnie na miejscu dla każdej pozostałej branży aż do ukończenia. Zestawiona z tym, co już wydaliśmy, zostawiła bardzo mało z pierwotnych £40 000 na wszystko, czego jeszcze nie kupiliśmy: płytki, drzwi, armaturę sanitarną, farbę i rezerwę. To nie jest budżet, to gwarantowane przekroczenie. Więc zresetowaliśmy budżet remontu do £50 000, zamiast udawać inaczej, i wyceniamy każdy pozostały materiał, zanim go zamówimy.

Większe pytanie to, czy transakcja nadal działa przy wyższym budżecie remontu. Działa. Sprawdziliśmy ponownie wartość końcową względem lokalnych porównywalnych i nadal mieści się wokół celu z pierwotnego planu. Przy planowanym refinansowaniu nawet ostrożna wycena z zapasem spłaca kredyt pomostowy. Dodatkowy wydatek oznacza, że więcej naszych własnych środków zostaje w transakcji po refinansowaniu, co lepiej wiedzieć teraz niż przy wycenie. Jeśli chcesz zobaczyć, jak przekroczenie remontu wpływa na środki pozostające w transakcji, nasz Deal Analyser modeluje to dla flip, BRRR i buy-to-let.

Podłogi: klejone LVT w poniedziałek, SPC click do weekendu

15 września ustaliliśmy podłogi: klejone LVT z warstwą użytkową 0,5 mm, jedna jednolita specyfikacja w każdym pomieszczeniu poza dwiema łazienkami. Sześć dni później zmieniliśmy zdanie i wybraliśmy zamiast tego SPC click.

Oba wybory miały swoje uzasadnienie. Klejone łączy całą podłogę w jedną powierzchnię, więc nie ma zatrzasku, który mógłby zawieść pod ciężkimi meblami, a masa samopoziomująca wylana podczas rozbiórki dała płaską podstawę do klejenia. SPC click ma sztywny rdzeń z kamienno-plastikowej mieszanki. Jest układane na sucho, więc nie ma kleju do kupienia ani czasu schnięcia wstrzymującego kolejną branżę, a pojedynczą uszkodzoną deskę można wymienić bez zdejmowania pomieszczenia wokół. W wynajmowanym mieszkaniu, gdzie najemcy zmieniają się co kilka lat, ten ostatni punkt ma znaczenie.

Zamówiliśmy 70,66 m² 6-milimetrowej deski SPC click z warstwą użytkową 0,55 mm i wbudowanym podkładem 1 mm. Układanie rozpoczęło się 25 września w sypialniach.

Łazienki i hydraulika: co zrobione, a co czeka na freeholdera

Zawory odcinające zimną wodę, które wstrzymywały pierwszy etap hydrauliki w naszej ostatniej aktualizacji, są gotowe. Mieszkanie nie ma jednego centralnego zaworu odcinającego, tylko trzy osobne stare kurki, które się zatarły. Każda rura została zamrożona zestawem do zamrażania, który izoluje jeden przebieg naraz bez opróżniania całego układu, a potem zamontowano nowe mosiężne zawory w łatwiej dostępnych miejscach.

Druga łazienka, powstała przez połączenie dawnej osobnej toalety ze zbędną szafką po kotle, ma teraz postawioną nową ścianę działową obłożoną płytą odporną na wilgoć. Do głównej łazienki zamówiono wannę, baterie, ekran prysznicowy i wielkoformatowe porcelanowe płytki podłogowe.

Pion kanalizacyjny na tym zdjęciu to otwarte pytanie. To wspólna żeliwna rura odpływowa budynku, więc należy do freeholdera, którym tu jest Wandsworth Council. Nasz inżynier ogrzewania zaleca wymianę odcinka biegnącego od podłogi do sufitu wewnątrz mieszkania na nowoczesną akustyczną rurę kanalizacyjną, zamiast podłączania nowych armatur do starego żeliwa. Wymaga to zgody freeholdera, tak jak wiercenie ściany zewnętrznej pod wentylator wyciągowy drugiej łazienki. Po raz pierwszy zapytaliśmy pod koniec sierpnia. Po kilku przypomnieniach i ponagleniu do wspólnej skrzynki działu mieszkaniowego rada zobowiązała się do pisemnej odpowiedzi do 8 października.

To najwolniejsza część całego projektu. Każdy, kto kupuje mieszkanie w leasingu do remontu, powinien spodziewać się tego samego. Twój wykonawca może być gotowy w jeden dzień, ale zespół utrzymania budynków freeholdera działa według własnego harmonogramu. Układamy wszystko inne wokół tego oczekiwania, tak by łazienki były jedyną rzeczą, którą to wstrzymuje.

Drzwi, kuchnia i wentylacja

Wszystkie osiem drzwi wewnętrznych jest zamówionych, w prostszym formowanym stylu niż panelowy wzór, który wybraliśmy najpierw. Dostawa jest umówiona na 7 października.

Drzwi kuchenne muszą być drzwiami przeciwpożarowymi FD30 (przepisy przeciwpożarowe dla mieszkań są w Approved Document B) i tu dobór rozmiaru stał się kłopotliwy. Otwór wymagał drzwi o szerokości 726 mm i wysokości 1981 mm, a nie istnieją magazynowe FD30 w tym rozmiarze w pasującym stylu. Jedynym sposobem uzyskania dokładnie tego rozmiaru były drzwi na wymiar. Magazynowe FD30 o szerokości 726 mm w wyższej wysokości 2040 mm były łatwo dostępne, więc kupiliśmy je i zamiast tego podniesiemy otwór o 59 mm. To drobna praca, gdy ściany są jeszcze otwarte, i prostsza niż droga na wymiar.

Zabudowa kuchenna była już kupiona. 24 września skończyliśmy kupowanie urządzeń (lodówka z zamrażarką, zmywarka, płyta i pralko-suszarka), wszystkie docierają 1 października. Wymieniamy też stare okienne wentylatory wyciągowe w kuchni i głównej łazience na nowe z włącznikiem ściennym i odłącznikiem. Oba nowe wentylatory spełniają minimalne wydajności wyciągu z Approved Document F i wykorzystują istniejące otwory w szkle, więc nowy otwór w ścianie nie jest potrzebny.

Dwa dokumenty, zamknięte

Wandsworth potwierdził 17 września, że jesteśmy teraz zapisani jako leaseholder, co zamyka Notice of Assignment. Rada odpowiedziała też na pytanie ważne dla refinansowania. Blok to pięciokondygnacyjny budynek z cegły bez okładziny. Gdy zapytaliśmy o formularz EWS1, rada powiedziała, że nie wydaje osobnego i wskazała Fire Risk Assessment budynku, który już posiadamy, do przekazania brokerowi kredytowemu. Czy dany kredytodawca przyjmie to zamiast EWS1, to pytanie do brokera, gdy zostanie zaangażowany. Jest na naszej liście kontrolnej refinansowania, a nie niespodzianką przy wycenie.

Co dalej

Najbliższe dwa tygodnie to dostawy i wykończenia. Urządzenia docierają 1 października, a drzwi 7 października. Kuchnia zostaje otynkowana, gdy przebiegi rur i kabli za jej ścianami zostaną sprawdzone, podłogi są układane pomieszczenie po pomieszczeniu, a otwór drzwi kuchennych zostaje podniesiony przed zawieszeniem drzwi przeciwpożarowych. Łazienki ruszają, gdy tylko dotrze odpowiedź rady w sprawie pionu. Naszym celem jest praktyczne ukończenie na początku grudnia, co utrzymuje refinansowanie około lutego 2027 na kursie. Opublikujemy następną aktualizację, gdy kuchnia będzie zamontowana.

Najczęściej zadawane pytania

Dlaczego podnieść budżet remontu zamiast ciąć specyfikację, by zmieścić się w £40 000?

Większość tego, za co płaci budżet remontu, jest przesądzona przez sam plan: druga łazienka, pełna wymiana instalacji elektrycznej, przeniesiony kocioł, nowe podłogi i nowa kuchnia. Od tego zależy wartość końcowa. Cięcie ich, by trafić w starą liczbę, zaoszczędziłoby pieniądze teraz i kosztowałoby więcej przy wycenie. Z prawdziwą wyceną robocizny w ręku uczciwym ruchem było zresetowanie budżetu remontu i sprawdzenie, czy refinansowanie nadal działa, co robi.

Czy podłoga SPC click to dobry wybór do mieszkania na wynajem?

Dla większości pomieszczeń tak. Jest w pełni wodoodporna, jej sztywny rdzeń dobrze znosi meble i rotację najemców, a uszkodzoną deskę można wymienić osobno. Klejone LVT jest mocniejszym wyborem tam, gdzie chcesz jednej ciągłej sklejonej powierzchni, ale dodaje klej i czas schnięcia. Żadne z nich nie idzie do łazienek tutaj, które pozostają wyłożone płytkami.

Dlaczego zgoda freeholdera trwa tak długo przy byłym mieszkaniu komunalnym?

Rada jest zarówno freeholderem, jak i dużym wynajmującym mieszkania. Wniosek dotyczący wspólnych części budynku, jak pion kanalizacyjny czy ściana zewnętrzna, jest przekazywany z zespołu leasingu do utrzymania budynków do przeglądu. Każde przekazanie restartuje okno odpowiedzi. Pytaj wcześnie i na piśmie, ponaglaj według stałego harmonogramu i planuj inne prace tak, by nie czekały wszystkie na jedną odpowiedź.

Najważniejsze wnioski

• Salon i sypialnie są otynkowane i wygładzone, a podłoga SPC click zaczęła być układana 25 września. Kuchnia to ostatnie pomieszczenie do otynkowania.
• Budżet remontu przesunął się z £40 000 do £50 000, gdy dodatkowe koszty z rozbiórki i stała wycena robocizny pokazały, że pierwotna kwota nie pokryje materiałów. Zapas jest ciasny, ale transakcja nadal spełnia refinansowanie.
• Zmieniliśmy klejone LVT na SPC click dla szybszego, suchego montażu i łatwiejszych napraw pojedynczych desek.
• Zgoda freeholdera na pion kanalizacyjny i zewnętrzny wylot wentylatora jest teraz najwolniejszą zależnością, z pisemną odpowiedzią do 8 października.
• Problem z drzwiami przeciwpożarowymi kuchni rozwiązano podniesieniem otworu o 59 mm, by pasowały magazynowe drzwi, zamiast zamawiania na wymiar.

Ten wpis opisuje trwający projekt remontowy i odzwierciedla decyzje oraz wydarzenia na podane daty. Nie stanowi porady finansowej, prawnej ani budowlanej, a warunki na miejscu w danej nieruchomości mogą znacznie różnić się od opisanych tutaj.