Ostatnia ściana zburzona, instalacja elektryczna wymieniona: Innes Gardens, dwa tygodnie później

Ostatnio pisaliśmy o tym mieszkaniu w Putney w tygodniu zakończenia rozbiórki: drzwi i wykładziny usunięte, badanie azbestu potwierdzone jako wykonalne i jedna ściana nadal czekająca na inżyniera konstruktora, zanim cokolwiek innego mogło ruszyć. Ta ściana już leży, a wokół niej wydarzyło się wiele.

Ostatnia ściana: list inżyniera, potem zatwierdzenie Building Control

Cały plan drugiej łazienki zależy od tego, że jedna ściana jest nienośna: przegroda między korytarzem a dawnym pomieszczeniem toalety, którą trzeba usunąć, by zbudować nową ścianę przedłużenia korytarza, jakiej potrzebuje połączona łazienka. Ustne potwierdzenie od inżyniera konstruktora nie wystarcza, by Building Control Wandsworth przyjął wniosek o Building Notice, chcieli krótkiego raportu pisemnego, więc umówiliśmy drugą wizytę po sfinalizowaniu układu, dostaliśmy ustne "nienośna" w rozmowie, a potem czekaliśmy na sam list, zanim cokolwiek ruszyliśmy.

List dotarł 9 września: Structural Load Assessment Certificate potwierdzający, że ściana nie jest nośna, z zastrzeżeniem zatwierdzenia Building Regs i tymczasowego podparcia podczas prac. Wysłaliśmy go od razu do Building Inspector, Eloise Hutchins, tego samego dnia. Jej odpowiedź wróciła w ciągu godzin: brak zastrzeżeń, wniosek pozostaje jako Building Notice, a nie bardziej złożona droga Full Plans, z dwoma standardowymi ostrzeżeniami: zatrzymać się i ponownie sprawdzić z inżynierem, jeśli ściana wykazuje jakikolwiek ślad bycia nośną po otwarciu, oraz upewnić się, że zgody freeholdera są w porządku. Ten drugi punkt to własne standardowe ostrzeżenie Building Control, a nie orzeczenie, że nasz leasing wymaga osobnej zgody dla tej ściany, ponieważ naprawdę nienośna przegroda wypada poza klauzulą leasingu o zmianach konstrukcyjnych, ale i tak warto to rozsądnie sprawdzić jeszcze raz.

Z listem w ręku i potwierdzonym zatwierdzeniem Building Control ściana została usunięta następnego dnia, 10 września. To ostatnia ściana, której ten projekt dotyka. Każda inna decyzja od tego momentu to pierwszy etap instalacji, wykończenia i testy, a nie rozbiórka.

Kocioł: przeniesiony i ponownie zakwalifikowany

Działający kocioł musiał opuścić obecną szafkę, ponieważ ta przestrzeń jest wchłaniana przez remont kuchni, i przenieść się do nowego narożnika kuchni, z kominem poprowadzonym przez ścianę zewnętrzną. Petro, nasz inżynier ogrzewania zarejestrowany w Gas Safe, wykonał tę pracę w dwa dni, a kocioł stoi teraz w nowym miejscu z wystawionym nowym Gas Safety Certificate.

Wraz z przeniesieniem podjęliśmy decyzję, nad którą siedzieliśmy od pierwotnego zakresu: zainstalować mocniejszy kocioł kombi niż poprzedni, dobrany do właściwej obsługi obu łazienek i kuchni, a nie tylko tego, czego potrzebowało mieszkanie z jedną łazienką. Zasilanie dwóch łazienek zbyt małym kotłem to rodzaj rzeczy, który wychodzi tylko jako skarga najemcy, więc lepiej rozwiązać to przy montażu niż po wynajęciu.

Wymiana instalacji: skończona i drzwi, których wycenę odkładaliśmy

Pełna wymiana instalacji elektrycznej, całego mieszkania, a nie częściowa praca, była drugą dużą pracą biegnącą równolegle z decyzjami o ścianie i kotle. Ihor, nasz elektryk, zaczął pierwszy etap w tygodniu, gdy ściana została potwierdzona jako nienośna, i skończył 12 września.

Grzejniki weszły w ramach tej samej akcji, pięć nowych jednostek w całym mieszkaniu zamiast prób ratowania czegokolwiek ze starego systemu, który kontrola stanu już wykluczyła jako wart zachowania.

Kwestia ościeżnic drzwiowych z naszej ostatniej aktualizacji, czyli to, że wszystkie osiem wewnętrznych drzwi miało metalowe, a nie drewniane ościeżnice, też została rozstrzygnięta. Traktowaliśmy to jako naprawdę otwarte ryzyko kosztowe, ponieważ wycinanie związanej metalowej ościeżnicy z muru to praca specjalistyczna, a nie rutynowa. Poszliśmy z pełnym usunięciem wszystkich ośmiu zamiast próby ponownego użycia ościeżnic drzwi po drzwiach, a potwierdzona stawka wykonawcy wyszła znacznie poniżej przedziału najgorszego przypadku, który nakreśliliśmy wyłącznie z badań biurkowych, co przypomina, że prawdziwa oferta zawsze bije oszacowanie najgorszego przypadku, nawet gdy leżący u podstaw problem jest prawdziwy.

Kilka mniejszych wątków

Nie wszystko w tym dwutygodniu było ścianą czy certyfikatem. Sprawdziliśmy, czy istniejący wspólny system domofonowy bloku, słuchawka Entrotec RH3+, mógłby przyjąć inteligentną modernizację zamiast prostej wymiany jeden do jednego.

Odpowiedź była mieszana: inteligentna modernizacja tylko audio jest zgodna z tą konkretną słuchawką, wideo nie, więc idziemy na tej podstawie, zamiast zakładać pełną zgodność i odkrywać inaczej po zakupie sprzętu.

Ściana, ościeżnice drzwiowe i pierwszy etap wymiany instalacji generują gruz i ścinki, a druga pełna odbiórka odpadów wyjechała 14 września, oprócz tej, która usunęła gruz z rozbiórki w naszej ostatniej aktualizacji.

Rozstrzygnęliśmy też, jak mieszkanie będzie wynajmowane, gdy będzie gotowe: samodzielne zarządzanie zamiast w pełni zarządzającego agenta, decyzja, która wpływa też na liczby w naszym kalkulatorze rentowności z najmu, gdy pojawią się realne czynsze. To mała decyzja z realnym ogonem zgodności, ponieważ przechowywanie danych najemców i samodzielne referencje oznaczają, że zwolnienie dla "wynajmującego bez zaangażowania" z opłaty za ochronę danych ICO nie obowiązuje, więc ta rejestracja jest teraz na naszej liście, a nie czymś do powrotu później.

Co dalej

Z usuniętą ścianą, zakończoną wymianą instalacji i przeniesionym kotłem projekt przechodzi z rozbiórki w pierwszy etap hydrauliki i zbliżające się tynkowanie. Zawory odcinające zimną wodę nadal wymagają załatwienia, zanim pierwszy etap hydrauliki ruszy na dobre, a finalizujemy punkty uziemienia/połączeń wyrównawczych, które elektryk oznaczył, gdy rzeczywisty układ rur mieszkania stał się widoczny, zamiast jednego centralnego zaworu odcinającego, jaki zakładał pierwotny zakres. Opublikujemy następną aktualizację, gdy tynkowanie ruszy, a łazienki będą miały stały układ w terenie, a nie tylko na papierze.

Najczęściej zadawane pytania

Dlaczego Wandsworth przyjął Building Notice zamiast wymagać Full Plans?

Ponieważ pisemny raport inżyniera konstruktora potwierdził, że usuwana ściana jest naprawdę nienośna. Zasada samego Building Control jest taka, że wniosek pozostaje Building Notice, dopóki to się utrzymuje; jeśli taka ściana okaże się nośna po otwarciu, ten sam wniosek musiałby przejść na bardziej szczegółową drogę Full Plans.

Dlaczego pełne usunięcie wszystkich ośmiu metalowych ościeżnic wyszło tańsze, niż oczekiwano?

Nasze pierwotne oszacowanie z badań biurkowych dla specjalistycznej pracy, jaką jest wycinanie związanych metalowych ościeżnic z muru, to był szeroki przedział najgorszego przypadku. Wykonawca faktycznie pracujący na miejscu podał stałą stawkę za wszystkie osiem, gdy zobaczył prawdziwe ościeżnice, i wyszła znacznie poniżej tego najgorszego przypadku; prawdziwe oferty z miejsca zwykle biją szacunki biurkowe przy takich pracach.

Najważniejsze wnioski

• Ostatnia ściana remontu została usunięta 10 września, dopuszczona pisemnym certyfikatem inżyniera konstruktora i przyjęta przez Wandsworth Building Control jako Building Notice, bez zgłoszonych zastrzeżeń.
• Działający kocioł został przeniesiony do nowego narożnika kuchni z nowym Gas Safety Certificate, w parze z decyzją o montażu mocniejszego kombi dobranego do dwóch łazienek zamiast jednej.
• Pełna wymiana instalacji elektrycznej jest zakończona, pięć nowych grzejników jest na miejscu, a wszystkie osiem metalowych wewnętrznych ościeżnic drzwiowych jest w pełni usuwanych po potwierdzonej stawce znacznie poniżej oszacowania najgorszego przypadku.
• Zarządzanie najmem jest rozstrzygnięte, samodzielne, co wprowadza rejestrację opłaty za ochronę danych ICO na listę przed jakimkolwiek najmem.

Ten wpis opisuje trwający projekt remontowy i odzwierciedla decyzje oraz wydarzenia na podane daty. Nie stanowi porady finansowej, prawnej ani budowlanej, a warunki na miejscu w danej nieruchomości mogą znacznie różnić się od opisanych tutaj.