Immobili sotto il valore di mercato: come trovare, verificare e finanziare operazioni BMV nel Regno Unito

"30% sotto il valore di mercato" è una delle frasi più comuni del marketing immobiliare britannico. A volte è vera. Spesso il "valore di mercato" di quella frase è la speranza del venditore, la stima di un sourcer o un prezzo di richiesta che non ha mai portato a una vendita. Un immobile sotto il valore di mercato è un buon affare solo quando il valore è reale, il motivo dello sconto è reale e i numeri reggono ancora dopo aver pagato per comprarlo e sistemarlo. Questa guida spiega come distinguere un vero immobile BMV da una dichiarazione di marketing.

Cosa significa immobile sotto il valore di mercato?

La definizione che conta è quella usata dal perito di un finanziatore. I periti RICS lavorano secondo la definizione internazionale di valore di mercato: l'importo stimato per cui un immobile dovrebbe essere venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore consenzienti, in una transazione tra parti indipendenti, dopo un'adeguata commercializzazione, con entrambe le parti che agiscono con cognizione e senza coercizione.

Due parti di quella definizione spiegano quasi ogni vero immobile BMV. "Dopo un'adeguata commercializzazione" significa che l'immobile è stato esposto al mercato per un periodo normale. "Senza coercizione" significa che nessuna delle parti è costretta ad agire. Quando un venditore ha bisogno di vendere in fretta, o non può commercializzare bene l'immobile, può accettare meno del valore di mercato. È il divario in cui entra un acquirente BMV.

Cosa il valore di mercato non è: il prezzo di richiesta su un portale, il "valore stimato" di un sito automatico, il prezzo a cui un appartamento simile è stato venduto tre anni fa o una cifra che l'agente del venditore ha suggerito per aggiudicarsi l'incarico.

Perché esistono gli immobili sotto il valore di mercato?

Un vero sconto BMV ha quasi sempre una spiegazione che si può verificare. Le più comuni sono:

• Rapidità e certezza. Un venditore con una scadenza, come una catena, un divorzio o un debito, può accettare meno da un acquirente che riesce a completare in poche settimane con fondi propri o finanziamento ponte.
• Vendite per probate e successioni. Gli esecutori spesso privilegiano una vendita pulita e rapida rispetto agli ultimi punti percentuali di valore, soprattutto quando diversi beneficiari vogliono chiudere l'eredità.
• Cessioni di portafoglio. Un proprietario che vende più immobili insieme può fissare prezzi per vendere in un'unica transazione anziché commercializzarli uno a uno.
• Receiver e pignoramenti. I finanziatori e i receiver LPA devono recuperare un debito, non massimizzare il prezzo.
• Condizioni. Un immobile che necessita di lavori può non essere ipotecabile, il che elimina la maggior parte degli acquirenti e spinge il prezzo verso il basso.
• Problemi legali o di lease. Un lease breve, un titolo difettoso o consensi mancanti restringono il bacino di acquirenti finché qualcuno non li risolve.
• Aste. Un immobile venduto al martello senza interesse sul prezzo di riserva può andare sotto il valore, anche se i prezzi guida delle aste sono cifre di marketing, non valutazioni. Ne abbiamo parlato in cosa abbiamo imparato comprando all'asta.

Problemi risolvibili e problemi permanenti

È la distinzione che separa il buon immobile BMV da quello cattivo. Se lo sconto deriva da qualcosa che puoi sistemare, come le condizioni, un lease breve che puoi estendere o la pressione temporale del venditore, il valore è recuperabile. Se deriva da qualcosa di permanente, come una costruzione non standard che i finanziatori non toccano, un appartamento sopra un takeaway rumoroso o un difetto strutturale, allora il prezzo basso può essere semplicemente il valore di mercato corretto per un immobile con quel problema, e non c'è alcuno sconto da catturare.

Come verificare una dichiarazione di immobile BMV

Ogni dichiarazione BMV dovrebbe superare i controlli seguenti. Nessuno è costoso, e la maggior parte richiede meno di un'ora.

1. Consulta i prezzi venduti. I Price Paid Data di HM Land Registry elencano le vendite concluse in Inghilterra e Galles. Cerca lo stesso tipo di immobile sulla stessa strada o nello stesso complesso negli ultimi 12 mesi.
2. Confronta il prezzo al piede quadrato. Il registro EPC riporta la superficie della maggior parte delle abitazioni. Dividere il prezzo venduto per la superficie elimina la distorsione di confrontare un appartamento grande con uno piccolo.
3. Leggi il titolo. Un registro del titolo di HM Land Registry costa £7 tramite il suo servizio di informazioni sugli immobili. Mostra il proprietario, eventuali ipoteche e spesso l'ultimo prezzo pagato. Un venditore che ha comprato tre mesi fa a meno del tuo prezzo "scontato" è un campanello d'allarme.
4. Capisci il motivo del venditore. Lo sconto ha bisogno di una logica commerciale. "Il venditore è motivato" non è una spiegazione. "Gli esecutori devono distribuire l'eredità prima della fine dell'anno fiscale" lo è.
5. Parla con agenti locali. Chiedi a due o tre agenti per quanto si venderebbe l'immobile nelle condizioni attuali e dopo i lavori. Sanno cosa è stato venduto, comprese le vendite non ancora registrate.
6. Commissiona una tua valutazione o un survey prima dello scambio se lo sconto è centrale nel tuo piano.

Checklist di due diligence per immobili BMV

Prima di trattare un'operazione come genuinamente sotto il valore di mercato, conferma:

• Vendite comparabili: i confronti sono recenti, locali e davvero comparabili.
• Differenze tra immobili: hai corretto per dimensioni, condizioni, piano, posto auto, tipo di titolo e altre differenze materiali.
• Motivo dello sconto: il motivo del venditore può essere documentato, non solo descritto come "motivato".
• Condizioni: i lavori sono quantificati da preventivi di imprese o prove di un survey, non a occhio.
• Situazione legale: titolo, condizioni del lease, consensi e restrizioni sono stati controllati per tutto ciò che incide sul valore.
• Finanziamento: i costi di interessi, apertura, valutazione e uscita sono modellati con cifre reali.
• Valutazione: un perito indipendente avrebbe una base difendibile per il valore di mercato che stai usando.
• Uscita: esiste una via realistica di vendita o rifinanziamento se il valore atteso non viene raggiunto.
• Intermediari: sono stati verificati l'attività del sourcer, le condizioni delle commissioni, la registrazione AML e lo schema di reclami (redress scheme).

Più il caso d'investimento dipende dallo sconto dichiarato, più devi verificarlo in modo indipendente.

Lo sconto BMV sopravvive ai costi?

Uno sconto BMV si misura rispetto al valore di mercato. Il tuo profitto si misura rispetto al costo totale. Sono numeri diversi.

Prendi un appartamento acquistato a £200,000 con un valore di mercato sostenuto di £240,000. Lo sconto di £40,000 sembra sano. Ma l'imposta di bollo a tariffe residenziali più la maggiorazione del 5% sulle abitazioni aggiuntive, le spese legali e di survey, gli interessi e le commissioni di apertura del bridging, i costi di detenzione durante i lavori e i lavori stessi possono facilmente assorbirne metà o più. Se il piano è rifinanziare, è il perito del finanziatore, non lo sconto sulla carta, a decidere quanto dei tuoi soldi torna indietro.

Modella l'operazione completa prima di impegnarti. Il nostro calcolatore dell'imposta di bollo dà l'imposta sull'acquisto, e il Deal Analyser esegue l'intero caso flip, BRRR o buy-to-let con finanziamento, lavori e commissioni inclusi.

Come trattano i finanziatori gli immobili sotto il valore di mercato?

Ai finanziatori importano le stesse cose che dovrebbero importare a te. In un acquisto, la maggior parte dei finanziatori ipotecari presta sul minore tra prezzo di acquisto e valutazione, quindi uno sconto di norma non aumenta quanto puoi prendere in prestito il primo giorno. Il valore diventa utilizzabile solo quando rifinanzi, e molti finanziatori buy-to-let non rifinanziano a un nuovo valore finché non possiedi l'immobile da sei mesi. La nostra guida alle valutazioni ipotecarie spiega come un perito pesa le prove comparabili, e il confronto dei finanziatori BRRR illustra chi rifinanzia prima.

I finanziatori esaminano con attenzione anche le transazioni in cui il prezzo differisce nettamente dal valore. Sii pronto a spiegare lo sconto con prove. Un fascicolo trasparente con un motivo chiaro dello sconto è molto più facile da finanziare di una presentazione curata senza spiegazioni.

Acquistare immobili BMV tramite un property sourcer

Molte operazioni BMV sono vendute tramite property sourcer che fanno pagare una commissione per trovarle. Alcuni sono eccellenti. Prima di pagare chiunque, verifica che operi legalmente:

• Vigilanza antiriciclaggio. Le agenzie immobiliari, tra cui rientrano la maggior parte dei property sourcer, devono essere registrate presso HMRC per la vigilanza antiriciclaggio. Operare senza registrazione è un reato.
• Redress scheme. I sourcer che trattano immobili residenziali dovrebbero appartenere a un redress scheme approvato, come The Property Ombudsman o il Property Redress Scheme.
• L'assicurazione di responsabilità professionale e la registrazione per la protezione dei dati sono altri segnali di un'attività che prevede di esserci anche l'anno prossimo.

Non pagare mai una grossa caparra di prenotazione non rimborsabile prima di aver visto le prove su cui poggia la valutazione. Il nostro articolo sui campanelli d'allarme nelle operazioni immobiliari tratta i segnali di avvertimento in modo più dettagliato.

Il sale and rent back è regolamentato

Alcune operazioni "BMV" prevedono l'acquisto di una casa da una persona in difficoltà finanziaria che poi resta come inquilino. Quell'accordo è un contratto regolamentato di sale and rent back, ed è regolamentato dall'autorità finanziaria dal 1° luglio 2009. Organizzarlo o stipularlo senza autorizzazione è un reato penale. Se un'operazione somiglia a questo, allontanati a meno che il fornitore sia autorizzato nel registro della FCA.

Domande frequenti

Cosa si considera un buon sconto sotto il valore di mercato?

Non esiste una percentuale fissa. Uno sconto del 10% con una ragione chiara e solide prove di prezzi venduti è meglio di uno sconto dichiarato del 30% rispetto a una stima non sostenuta. Giudica un immobile BMV dalle prove e dai numeri netti, non dalla cifra di intestazione.

Posso ottenere un mutuo basato sul valore di mercato anziché sul prezzo che ho pagato?

Di norma non sull'acquisto stesso. La maggior parte dei finanziatori presta sul minore tra prezzo e valutazione. Di solito accedi al valore aggiuntivo quando rifinanzi, spesso dopo sei mesi di possesso.

Le operazioni su immobili BMV sono una truffa?

Non per natura. L'immobile BMV genuino esiste ovunque i venditori abbiano bisogno di rapidità o certezza. Il problema è il marketing: il termine è spesso applicato a operazioni in cui il "valore di mercato" è gonfiato. Verifica tu stesso il valore e il motivo.

Da dove vengono gli immobili BMV genuini?

Vendite per probate e successioni, pignoramenti e vendite di receiver, cessioni di portafoglio, aste e immobili con problemi di condizioni o di lease risolvibili. Le relazioni dirette con agenti locali e solicitor sono di solito una fonte migliore degli elenchi di operazioni commercializzati in massa.

Come calcolo uno sconto BMV?

Sottrai il prezzo di acquisto dal valore di mercato sostenuto, poi dividi per il valore di mercato sostenuto per ottenere una percentuale. Un acquisto da £200,000 contro un valore sostenuto di £240,000 è uno sconto di £40,000 o del 16,7%. La parola chiave è sostenuto: il valore di mercato deve essere sostenuto da vendite comparabili o da una valutazione professionale, non da un prezzo obiettivo.

Un acquisto BMV può aiutare una strategia BRRR?

Può, perché comprare sotto il valore lascia margine al rifinanziamento per restituire più capitale. Ma l'importo liberato dipende dalla valutazione e dai criteri del finanziatore, spesso dopo sei mesi di possesso. Uno sconto all'acquisto non garantisce che il finanziatore liberi la differenza.

Cosa devo chiedere a un property sourcer su un'operazione BMV?

Chiedi come è stato stabilito il valore di mercato e quali vendite concluse lo sostengono, perché il venditore accetta il prezzo, quali lavori o problemi legali esistono, quali sono i costi totali di acquisto e finanziamento, quali sono le condizioni di commissione e rimborso e a quale supervisore AML e redress scheme appartiene l'attività.

Punti chiave

• Un immobile sotto il valore di mercato è acquistato per meno di quanto un perito indipendente direbbe che vale, non per meno di un prezzo di richiesta o di una stima online.
• Uno sconto BMV genuino ha un motivo verificabile, come rapidità, probate, condizioni o un problema di lease.
• Uno sconto causato da un problema permanente è di solito solo un prezzo equo, non un affare.
• Verifica con i prezzi venduti di HM Land Registry, le superfici EPC, il registro del titolo e gli agenti locali.
• Controlla che lo sconto sopravviva a imposta di bollo, commissioni, lavori e costi di finanziamento, e che ogni sourcer sia registrato AML e in un redress scheme.

Questo articolo è un'informazione generale, non consulenza finanziaria o legale. I valori degli immobili, i criteri dei finanziatori e la tua posizione fiscale dipendono dalle tue circostanze. Chiedi una consulenza indipendente e commissiona la tua valutazione prima di fare affidamento su uno sconto dichiarato.