Combien de temps dure une expulsion en 2026 ? La reprise de possession de Section 8 après la fin de la Section 21
Toute expulsion en Angleterre passe désormais par la Section 8. Voici les motifs et les préavis utilisés par les bailleurs, les étapes et frais de tribunal, et la durée réelle de la reprise de possession, d'après les dernières statistiques judiciaires.
Réponse rapide : Depuis l'abolition de la Section 21 le 1er mai 2026, les bailleurs en Angleterre doivent recourir à la Section 8 et prouver un motif légal de reprise de possession. Une expulsion de Section 8 comporte deux étapes : un préavis dont la durée va de l'immédiat à quatre mois selon le motif, puis la procédure judiciaire. D'avril à juin 2026, le délai médian entre la demande d'un bailleur au tribunal et la reprise de possession était de 27,1 semaines, selon les statistiques officielles. Un dossier d'arriérés de loyer relevant du Ground 8 prend donc généralement environ sept mois entre le préavis et la reprise de possession si le locataire ne part pas. La vente ou l'installation du bailleur au titre des Grounds 1A ou 1 exige quatre mois de préavis et ne peut pas mettre fin à un bail durant ses 12 premiers mois.
Pendant des décennies, un bailleur qui voulait récupérer son bien pouvait signifier un préavis de Section 21 sans donner de raison. Cette voie s'est fermée le 1er mai 2026 avec le Renters' Rights Act, et le dernier jour pour utiliser en justice un ancien préavis de Section 21 était le 31 juillet 2026. Toute demande de reprise de possession passe désormais par la Section 8. Ce guide explique comment une expulsion de Section 8 fonctionne en pratique, quels motifs et quels préavis s'appliquent, et combien de temps prend réalistement chaque voie.
Comment fonctionne une expulsion de Section 8 ?
Une expulsion de Section 8 suit les mêmes cinq étapes quel que soit le motif. Le guide du gouvernement sur la reprise de possession d'un bien loué par un particulier après le 1er mai 2026 décrit le processus :
- Signifier le préavis sur le formulaire 3A. Le préavis doit nommer le ou les motifs invoqués et exposer l'essentiel de chacun. Un préavis défectueux est une cause fréquente d'échec d'une demande de Section 8.
- Attendre l'écoulement du préavis. La durée dépend du motif, de l'absence totale de préavis pour un comportement antisocial grave jusqu'à quatre mois pour une vente ou une installation.
- Saisir le tribunal. Si le locataire n'est pas parti, vous demandez une ordonnance de reprise de possession. Les frais de tribunal sont de £415.
- Assister à l'audience. Pour un motif obligatoire, le juge doit ordonner la reprise de possession si le motif est prouvé. Pour un motif discrétionnaire, le juge décide si la reprise de possession est raisonnable.
- Faire exécuter l'ordonnance. Si le locataire ne part toujours pas, vous demandez un mandat de reprise de possession (£148) et les huissiers du county court procèdent à l'expulsion.
Il n'existe pas de procédure accélérée sur dossier uniquement pour la Section 8. Cette voie était liée à la Section 21, de sorte que chaque demande de Section 8 donne lieu à une audience.
Quels motifs de la Section 8 les bailleurs privés utilisent-ils le plus ?
Le Renters' Rights Act a réécrit la liste des motifs. Voici ceux sur lesquels s'appuient le plus souvent les bailleurs privés, avec les préavis issus du guide du gouvernement sur les motifs de reprise de possession :
| Motif | Ce qu'il couvre | Type | Durée du préavis |
|---|---|---|---|
| 1 | Installation du bailleur ou d'un proche parent | Obligatoire | 4 mois, pas durant les 12 premiers mois |
| 1A | Vente du bien par le bailleur | Obligatoire | 4 mois, pas durant les 12 premiers mois |
| 6 | Réaménagement substantiel | Obligatoire | 4 mois, pas durant les 6 premiers mois |
| 7A | Comportement antisocial ou criminel grave | Obligatoire | Aucun, mais pas d'ordonnance avant 14 jours après le préavis |
| 8 | Au moins 3 mois d'arriérés de loyer | Obligatoire | 4 semaines |
| 10 | Tout arriéré de loyer | Discrétionnaire | 4 semaines |
| 11 | Retards de paiement persistants | Discrétionnaire | 4 semaines |
| 12 | Autre manquement au bail | Discrétionnaire | 2 semaines |
| 13 | Dégradation du bien | Discrétionnaire | 2 semaines |
| 14 | Comportement antisocial ou nuisances | Discrétionnaire | Aucun, mais pas d'ordonnance avant 14 jours après le préavis |
| 17 | Bail obtenu par fausse déclaration | Discrétionnaire | 2 semaines |
Ground 8 : arriérés de loyer
Le Ground 8 est obligatoire, mais seulement si les arriérés atteignent le seuil à deux moments : lors de la signification du préavis et le jour de l'audience. Le locataire doit devoir au moins trois mois de loyer si le loyer est mensuel, ou 13 semaines s'il est payé chaque semaine ou toutes les deux semaines. Si le locataire paie assez pour repasser sous le seuil avant l'audience, le Ground 8 tombe. C'est pourquoi les bailleurs invoquent généralement les Grounds 10 et 11 en même temps que le Ground 8, afin que le tribunal puisse tout de même examiner la reprise de possession.
Grounds 1 et 1A : installation ou vente
Ces motifs remplacent l'essentiel de ce à quoi servait la Section 21. Ils exigent quatre mois de préavis, et le préavis ne peut pas mettre fin au bail durant les 12 premiers mois. Le guide du gouvernement sur la loi ajoute deux restrictions importantes : un bailleur qui les utilise ne peut ni commercialiser ni relouer le bien pendant les 12 mois suivants, et l'utilisation abusive d'un motif peut entraîner une sanction civile pouvant atteindre £7,000, jusqu'à £40,000 ou des poursuites en cas de manquements répétés.
Combien de temps dure une expulsion de Section 8 en 2026 ?
Les statistiques de reprise de possession du ministère de la Justice pour avril à juin 2026 font état d'un délai médian de 27,1 semaines entre la demande d'un bailleur et la reprise de possession, en légère baisse par rapport aux 27,9 semaines un an plus tôt. Les demandes ont augmenté de 6 % pour atteindre 23 635, et les demandes accélérées de 16 %, les bailleurs s'étant précipités pour utiliser des préavis de Section 21 avant l'échéance du 31 juillet. Ces statistiques ne couvrent que deux mois sous les nouvelles règles ; l'effet du passage obligatoire de chaque dossier par une audience de Section 8 ne s'y est donc pas encore manifesté. Beaucoup de praticiens s'attendent à un allongement des délais judiciaires.
Additionner le préavis et le délai médian du tribunal donne une fourchette de planification réaliste lorsque le locataire reste jusqu'au bout :
| Scénario | Préavis | Du tribunal à la reprise de possession | Total typique |
|---|---|---|---|
| Arriérés de loyer (Ground 8) | 4 semaines | environ 6 mois | environ 7 mois |
| Vente ou installation (Ground 1A ou 1) | 4 mois | environ 6 mois en cas de contestation | environ 10 mois, et jamais avant le 12e mois du bail |
| Comportement antisocial grave (Ground 7A) | Aucun | dépend du tribunal | généralement la voie la plus courte |
De nombreux locataires partent à la fin du préavis ou dès qu'une ordonnance de reprise de possession est rendue, surtout lorsqu'ils ont besoin d'une référence pour leur prochain logement. Les chiffres judiciaires ci-dessus décrivent les dossiers qui ne se règlent pas de cette façon.
Comment éviter une expulsion de Section 8 trop lente
- Soignez les documents. Utilisez le formulaire 3A, exposez intégralement le motif et ses faits, et conservez la preuve de signification. Un préavis avec le mauvais motif ou la mauvaise durée oblige à tout recommencer.
- Tenez des relevés de loyer irréprochables. Un registre daté des loyers est la preuve centrale pour les Grounds 8, 10 et 11.
- Agissez tôt face aux arriérés. Parlez au locataire dès qu'un paiement est manqué. Les arriérés sont plus faciles à résoudre à un mois qu'à trois.
- Restez en conformité. La protection du dépôt de garantie, la sécurité gaz et électrique, et les autres documents d'entrée dans les lieux n'arrêteront pas à eux seuls une demande de Section 8, mais les lacunes invitent aux demandes reconventionnelles et affaiblissent votre position à l'audience.
- Intégrez les périodes de vacance et le temps juridique dans chaque opération. Un modèle réaliste suppose désormais une voie vers la reprise de possession plus longue et plus coûteuse. Testez le vôtre avec une vacance plus longue dans le Deal Analyser.
Si vous achetez un bien occupé, tenez compte du fait que vous ne pouvez pas utiliser le motif de vente durant la première année d'un nouveau bail, et que les baux existants sont désormais périodiques. Notre guide de la base de données des bailleurs PRS traite de l'obligation d'inscription qui vient ensuite.
Questions fréquentes
Les bailleurs peuvent-ils encore utiliser la Section 21 ?
Non. La Section 21 a été abolie le 1er mai 2026, et le 31 juillet 2026 était le dernier jour pour engager une procédure judiciaire sur un préavis de Section 21 signifié avant cette date. Toutes les demandes de reprise de possession relèvent désormais de la Section 8.
Quel préavis dois-je donner pour des arriérés de loyer ?
Quatre semaines pour les Grounds 8, 10 et 11. Pour le Ground 8, le locataire doit devoir au moins trois mois de loyer à la fois lors de la signification du préavis et à l'audience.
Puis-je expulser un locataire pour vendre le bien ?
Oui, au titre du Ground 1A, avec quatre mois de préavis, mais pas de façon à ce que le bail prenne fin durant ses 12 premiers mois. Vous ne pouvez ensuite ni relouer ni commercialiser le bien à la location pendant 12 mois.
Combien coûte une expulsion de Section 8 ?
Les frais de tribunal sont de £415 et un mandat de reprise de possession coûte £148. Les honoraires juridiques et les loyers perdus pendant le préavis et la procédure judiciaire sont généralement bien plus élevés.
Que se passe-t-il si le tribunal n'accepte pas mon motif ?
La demande est rejetée et le bail se poursuit. Vous pouvez être condamné à payer les frais du locataire, et vous devrez signifier un nouveau préavis sur un motif valable pour réessayer.
Points clés à retenir
- La Section 21 a pris fin le 1er mai 2026 : toute expulsion en Angleterre passe désormais par la Section 8 et un motif prouvé.
- Les préavis vont de l'absence de préavis pour un comportement antisocial grave à quatre mois pour une vente ou une installation.
- Le délai médian entre la demande d'un bailleur au tribunal et la reprise de possession était de 27,1 semaines d'avril à juin 2026.
- Un dossier d'arriérés de loyer prend généralement environ sept mois entre le préavis et la reprise de possession si le locataire reste.
- La vente ou l'installation ne peut pas mettre fin à un bail durant ses 12 premiers mois et interdit la relocation pendant les 12 mois suivants.
Cet article est une information générale sur la reprise de possession en Angleterre, et non un conseil juridique. Le droit de la reprise de possession est technique et un préavis défectueux peut faire perdre des mois. Prenez conseil auprès d'un solicitor spécialisé en droit du logement avant de signifier un préavis.