Renters' Rights Act, six mois après : ce qui a réellement changé pour les bailleurs

Le 1er mai 2026, le secteur locatif privé en Angleterre a basculé vers de nouvelles règles. Le lundi 26 octobre 2026 marque six mois sous ce régime, et un an depuis que le Renters' Rights Act a reçu la sanction royale le 27 octobre 2025. Cet article examine ce qui a réellement changé pour les bailleurs pendant cette période, ce qui reste à venir et ce que vous devez vérifier dès maintenant. Pour le contexte complet de chaque disposition, consultez notre guide du Renters' Rights Act.

Qu'est-ce qui est entré en vigueur le 1er mai 2026 ?

Les Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026 ont mis en vigueur les réformes des baux le 1er mai 2026 pour les assured tenancies privés. Le guide du gouvernement sur le Renters' Rights Act explique ce que cela signifie en pratique :

• Les expulsions « sans faute » de la Section 21 sont abolies.
• Les durées déterminées n'existent plus. Les baux nouveaux et existants sont des assured periodic tenancies qui se poursuivent jusqu'à ce que le locataire parte ou que le bailleur prouve un motif de reprise de possession.
• Le loyer ne peut augmenter qu'une fois par an, au moyen d'un préavis de la Section 13.
• Les bailleurs et les agents ne peuvent pas percevoir plus d'un mois de loyer d'avance, ni accepter des offres supérieures au loyer annoncé.
• Les locataires peuvent demander à garder un animal, et un bailleur ne peut pas refuser de manière déraisonnable.
• Refuser un locataire parce qu'il a des enfants ou perçoit des prestations sociales est illégal.

Avant le 1er mai 2026 et maintenant

Qu'est-ce qui a changé en pratique pour les bailleurs ?

Tous les baux sont périodiques, et la date limite de l'Information Sheet est passée

Les baux écrits existants n'avaient pas besoin d'être réécrits. En revanche, comme l'explique la présentation du gouvernement destinée aux bailleurs, les bailleurs devaient remettre à chaque locataire nommément désigné l'Information Sheet officielle du Renters' Rights Act au plus tard le 31 mai 2026. Lorsqu'un bail avait été conclu oralement, le bailleur devait fournir à la place un relevé écrit des conditions. Si vous ne l'avez pas fait, faites-le maintenant et conservez la preuve de la date et du mode de remise. Les councils peuvent infliger des sanctions civiles pour les documents manquants.

La reprise de possession passe uniquement par la Section 8

Les bailleurs pouvaient signifier un préavis valide de la Section 21 jusqu'au 30 avril 2026, mais ils devaient engager la procédure judiciaire au plus tard le 31 juillet 2026. Cette voie est désormais fermée. Chaque demande de reprise de possession repose sur un motif de la Section 8, signifié au moyen du Form 3A, comme l'indiquent les consignes du gouvernement sur la reprise de possession d'un bien loué dans le privé après le 1er mai 2026.

Les statistiques de reprise de possession pour avril à juin 2026 du Ministry of Justice (ministère de la Justice) situent le délai médian entre la demande du bailleur et la reprise de possession à 27,1 semaines. Ce trimestre ne comprend que deux mois sous les nouvelles règles, il ne montre donc pas encore si le fait que chaque dossier nécessite une audience au titre de la Section 8 ralentira les tribunaux. Notre calendrier des expulsions au titre de la Section 8 détaille les préavis et les délais réalistes par motif.

Les hausses de loyer suivent le calendrier de la Section 13

Les clauses de révision du loyer ne fonctionnent plus. Un bailleur qui souhaite augmenter le loyer signifie un préavis de la Section 13, au maximum une fois tous les 12 mois, avec au moins 2 mois de préavis. Un locataire peut contester la hausse devant le First-tier Tribunal, qui ne peut pas fixer un loyer supérieur à celui proposé par le bailleur. En pratique, la révision du loyer est désormais un événement annuel, avec un délai fixe et des éléments de preuve sur le loyer de marché prêts à l'avance.

La mise en location d'un bien vacant fonctionne différemment

Les règles relatives à l'annonce et à la mise en location d'un bien ont autant changé que celles qui encadrent la fin d'un bail. Selon le guide du gouvernement sur les surenchères locatives destiné aux bailleurs, vous ne pouvez pas solliciter, encourager ni accepter des offres supérieures au loyer annoncé. Vous ne pouvez pas percevoir de loyer avant la signature du contrat de location. Entre la signature et la date de début, vous ne pouvez pas demander plus d'un mois de loyer. Les annonces qui excluent les locataires ayant des enfants ou percevant des prestations sociales sont illégales, et une demande concernant un animal exige une réponse écrite dans un délai de 28 jours.

Les councils disposent de pouvoirs de contrôle renforcés

La feuille de route de mise en œuvre du gouvernement a donné aux councils locaux de nouveaux pouvoirs d'enquête à partir du 27 décembre 2025, afin qu'ils puissent exiger des documents et inspecter les biens plus facilement. À partir du 1er mai 2026, les rent repayment orders (ordonnances de remboursement de loyer) ont été étendues et leur plafond doublé. De nombreuses infractions sont passibles d'une sanction civile pouvant atteindre £7,000, portée à £40,000 pour les infractions répétées ou plus graves.

Qu'est-ce qui reste à venir ?

La feuille de route divise la loi en trois phases. La phase 1 est entrée en vigueur le 1er mai 2026. La phase 2 (la PRS Landlord Database et l'Ombudsman) commence à partir de fin 2026. La phase 3 couvre l'Awaab's Law et le Decent Homes Standard pour les locations privées.

PRS Landlord Database : l'inscription ouvre le 15 décembre 2026

Selon la page « Get ready to register » du gouvernement, le service Register your rental property ouvre le 15 décembre 2026 dans les West Midlands, où la date limite est fixée au 14 mars 2027. D'autres régions suivront, chacune avec une fenêtre de 3 mois, et tous les bailleurs qui louent activement un bien doivent être inscrits au plus tard le 14 novembre 2027. La date limite dépend de l'emplacement du bien, et non du lieu de résidence du bailleur. Les frais s'élèvent à £65 par bien et par an, calculés au prorata pendant le déploiement. Vous aurez besoin d'un GOV.UK One Login, des informations sur le bien et de vos certificats de sécurité gaz, de sécurité électrique et EPC. Les règles figurent dans les Private Rented Sector Database Regulations 2026. Notre guide d'inscription à la PRS Landlord Database explique qui doit s'inscrire et ce qui se passe si vous ne le faites pas.

PRS Landlord Ombudsman : pas encore de date de lancement

Le Landlord Ombudsman offrira aux locataires un moyen de régler leurs plaintes sans passer par le tribunal, et chaque bailleur privé devra y adhérer. La feuille de route prévoit que l'adhésion devienne obligatoire en 2028. Le gouvernement n'a pas annoncé de date à partir de laquelle l'Ombudsman commencera à traiter les plaintes.

Awaab's Law : consultation ouverte jusqu'au 18 décembre 2026

L'Awaab's Law fixe des délais légaux dans lesquels les bailleurs doivent examiner et corriger les risques graves comme l'humidité et les moisissures. Elle s'applique déjà au logement social. La consultation du gouvernement sur l'extension de l'Awaab's Law aux baux locatifs privés se termine le 18 décembre 2026 à 23 h 59. Elle demande quand les règles devraient commencer et s'il faut les introduire progressivement, il n'y a donc pas encore de date d'entrée en vigueur pour les bailleurs privés.

Decent Homes Standard : 2035

La réponse du gouvernement sur le Decent Homes Standard réformé confirme que tous les logements loués, y compris les locations privées, doivent respecter la nouvelle norme d'ici 2035, date à laquelle les councils commenceront à la faire appliquer. Il vaut la peine de l'intégrer dès maintenant aux budgets de rénovation pour le parc ancien.

Liste de contrôle à six mois pour les bailleurs

• Information Sheet : vérifiez que chaque locataire nommément désigné, sur chaque bail, a reçu l'Information Sheet du Renters' Rights Act, et que vous avez conservé la preuve de remise.
• Contrats de location : assurez-vous que les nouveaux contrats ne comportent ni durée déterminée, ni clause de révision du loyer, ni clause générale « pas d'animaux ».
• Révisions de loyer : inscrivez chaque préavis de la Section 13 à l'agenda au moins 2 mois à l'avance, pas plus d'une fois par an, avec des éléments sur le loyer de marché au dossier.
• Reprise de possession : tenez un registre daté des loyers et des traces écrites de tout manquement, car chaque demande nécessite désormais un motif prouvé de la Section 8.
• Mise en location : informez votre agent de l'interdiction des surenchères, du plafond d'un mois de loyer d'avance et des règles concernant les enfants et les prestations sociales.
• Base de données : rassemblez votre GOV.UK One Login, les informations de propriété et vos certificats à jour de sécurité gaz, EICR et EPC avant l'ouverture de votre région.
• Budget : ajoutez à vos calculs les frais annuels de £65 par bien et les éventuels travaux liés au Decent Homes Standard. Vous pouvez tester l'effet sur la rentabilité avec notre calculateur de rendement locatif.
• Awaab's Law : traitez dès maintenant rapidement les signalements d'humidité et de moisissures, avant l'arrivée des délais légaux.

Questions fréquentes

Les bailleurs peuvent-ils encore utiliser la Section 21 ?

Non. La Section 21 a été abolie le 1er mai 2026. Un préavis signifié avant cette date ne pouvait être utilisé que si la procédure judiciaire commençait au plus tard le 31 juillet 2026.

Les baux existants nécessitaient-ils de nouveaux contrats ?

Non. Les baux existants sont devenus automatiquement des assured periodic tenancies. Les bailleurs ayant un contrat écrit devaient remettre aux locataires l'Information Sheet du gouvernement au plus tard le 31 mai 2026.

À quelle fréquence puis-je augmenter le loyer ?

Une fois tous les 12 mois, au moyen d'un préavis de la Section 13 avec au moins 2 mois de préavis. Le locataire peut contester la hausse devant le First-tier Tribunal.

Quand dois-je m'inscrire sur la PRS Landlord Database ?

Cela dépend de l'emplacement de votre bien. L'inscription ouvre le 15 décembre 2026 dans les West Midlands, d'autres régions suivront, et tous les biens activement loués doivent être inscrits au plus tard le 14 novembre 2027.

Combien coûte l'inscription sur la PRS Landlord Database ?

£65 par bien et par an, selon le Housing Hub du gouvernement. Les frais sont calculés au prorata pendant le déploiement régional.

Quand l'Awaab's Law s'appliquera-t-elle aux bailleurs privés ?

Aucune date n'est fixée. Le gouvernement mène une consultation jusqu'au 18 décembre 2026 sur la manière et le moment de l'étendre aux logements loués dans le privé.

Points clés à retenir

• Depuis le 1er mai 2026, chaque bail privé en Angleterre est un assured periodic tenancy, et la reprise de possession passe uniquement par la Section 8.
• Le loyer peut augmenter une fois par an au moyen d'un préavis de la Section 13, et le loyer d'avance est plafonné à un mois.
• La date limite de l'Information Sheet pour les baux existants était le 31 mai 2026. Vérifiez que vous l'avez respectée.
• L'inscription sur la PRS Landlord Database ouvre le 15 décembre 2026, en commençant par les West Midlands, pour £65 par bien et par an.
• L'Ombudsman et l'Awaab's Law pour les locations privées n'ont pas de date d'entrée en vigueur confirmée. Le Decent Homes Standard s'applique à partir de 2035.

Cet article fournit des informations générales sur le Renters' Rights Act en Angleterre à la date d'octobre 2026 et ne constitue pas un conseil juridique. Plusieurs dispositions sont encore en cours de mise en œuvre au moyen de règlements et de consultations, et les dates peuvent changer. Consultez les consignes à jour de GOV.UK et demandez l'avis d'un professionnel qualifié avant d'agir sur vos propres baux.