Der rechtliche Ablauf beim Immobilienkauf in Großbritannien: Ein Conveyancing-Leitfaden Schritt für Schritt
Conveyancing dauert meist 12-20 Wochen, Ketten verlängern es über 22, und bis zum Vertragsaustausch ist nichts bindend. Jede Phase erklärt, was Verzögerungen verursacht und wie Sie Ihren Kauf im Zeitplan halten.
Kurzantwort: Sobald Ihr Angebot angenommen ist, dauert der rechtliche Prozess, das Conveyancing, in England und Wales typischerweise 12-20 Wochen, von der Beauftragung eines Solicitors bis zum Erhalt der Schlüssel. Kettenfreie Käufe ohne Finanzierung können in 4-8 Wochen abgeschlossen werden, Leasehold-Wohnungen und Immobilien in einer Kette brauchen meist 16-22+ Wochen. Nichts ist rechtlich bindend, bevor die Verträge ausgetauscht sind, und die Arbeit beim Land Registry kann noch Wochen weiterlaufen, nachdem Sie längst eingezogen sind.
Warum das Conveyancing so lange dauert
Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Verpflichtungen, die die meisten Menschen eingehen, und das Conveyancing dahinter soll beide Seiten schützen, bevor das Geld unwiderruflich den Besitzer wechselt. Sobald Ihr Angebot angenommen ist, müssen Solicitors, Hypothekenkreditgeber, Gutachter und das Rechtsteam des Verkäufers unabhängig voneinander bestätigen, dass die Immobilie sicher übertragen werden kann: dass der Eigentumsnachweis sauber ist, die Searches keine Warnsignale ergeben, die Hypothek tatsächlich steht und jede Partei in einer etwaigen Kette bereit ist, gleichzeitig zu handeln.
Bei AAI durchlaufen wir diesen Prozess regelmäßig auf der Erwerbsseite unserer eigenen Sanierungsprojekte, und das Muster gilt jedes Mal: Die Immobilien, die am schnellsten abschließen, sind die, bei denen Unterlagen, Hypothek und Solicitor des Käufers schon bereitstanden, bevor ein Angebot überhaupt angenommen wurde. Dieser Leitfaden behandelt jede Phase des Prozesses, was typischerweise Verzögerungen verursacht und wie Sie Ihren eigenen Kauf im Zeitplan halten können. Er gilt für England und Wales. Schottland hat ein anderes System, in dem Angebote viel früher bindend werden, nämlich mit dem Abschluss der Missives.
Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie?
Jede Transaktion ist anders, doch die folgenden Zeitrahmen spiegeln wider, was für jede Kaufart typisch ist.
| Transaktionsart | Typischer Zeitrahmen |
|---|---|
| Kauf ohne Finanzierung, kettenfrei | 4-8 Wochen |
| Freehold-Kauf mit Hypothek | 10-16 Wochen |
| Leasehold-Immobilie | 14-20 Wochen |
| Immobilienkette | 16-22+ Wochen |
Je mehr Beteiligte (ein Hypothekenkreditgeber, ein Leasehold-Freeholder, Käufer und Verkäufer über und unter Ihnen in einer Kette), desto mehr unabhängige bewegliche Teile müssen gleichzeitig zusammenpassen, und desto wahrscheinlicher verzögert etwas die gesamte Transaktion.
Der Conveyancing-Prozess, Phase für Phase
Obwohl jeder Kauf seine eigenen Besonderheiten hat, folgt das Conveyancing im Allgemeinen derselben Abfolge vom Angebot bis zum Abschluss.
| Phase | Typischer Zeitpunkt | Was geschieht |
|---|---|---|
| 1. Angebot angenommen | Woche 1 | Solicitors beauftragt, Identität und Mittel geprüft, Hypothekenantrag vorangetrieben |
| 2. Searches und Hypothek | Wochen 2-6 | Searches bei Behörde, Umwelt und Entwässerung, Bewertung des Kreditgebers und Hypothekenangebot |
| 3. Gutachten und rechtliche Rückfragen | Wochen 4-14 | Prüfung des Eigentumsnachweises, Rückfragen gestellt und beantwortet, Gutachtenbefunde geklärt |
| 4. Vertragsaustausch | Wochen 10-18 | Verträge werden rechtlich bindend, Anzahlung gezahlt, Abschlusstermin festgelegt |
| 5. Abschluss (Completion) | Meist 1-2 Wochen nach dem Austausch | Mittel überwiesen, Eigentum geht über, Schlüssel werden übergeben |
| 6. Nach dem Abschluss | Wochen nach dem Einzug | SDLT gezahlt, Eigentum beim HM Land Registry eingetragen |
Phase 1: Angebot angenommen
Sobald der Verkäufer Ihr Angebot annimmt, stellt der Immobilienmakler ein Memorandum of Sale aus, das den vereinbarten Preis und die Daten beider Parteien bestätigt. Jetzt sollten Sie einen Conveyancing-Solicitor beauftragen, einen Identitätsnachweis einreichen, einen Nachweis der Mittel erbringen und Ihren Hypothekenantrag abschließen, falls Sie einen brauchen. Der Verkauf steht in dieser Phase unter Vertragsvorbehalt (subject to contract), das heißt, jede Seite kann noch ohne Strafe zurücktreten.
Phase 2: Searches und Hypothek
Ihr Solicitor beginnt, die Immobilie zu untersuchen, während Ihr Kreditgeber parallel Ihren Hypothekenantrag prüft. Typische Searches sind eine Local Authority Search, eine Environmental Search und eine Water and Drainage Search: Jede prüft eine andere Risikokategorie, die der Eigentumsnachweis selbst nicht offenlegt, von der Planungshistorie über das Hochwasserrisiko bis zu der Frage, wem die Abwasserleitungen gehören. Ihr Kreditgeber veranlasst meist eine eigene Hypothekenbewertung und stellt, sobald er zufrieden ist, ein formelles Hypothekenangebot aus. Wenn Sie noch nicht ausgerechnet haben, was dieses Angebot Sie Monat für Monat tatsächlich kostet, liefert Ihnen unser Hypothekenrechner den vollständigen Tilgungsplan, bevor Sie sich festlegen.
Phase 3: Gutachten und rechtliche Rückfragen
Das ist meist die längste Phase der Transaktion. Ihr Solicitor prüft den rechtlichen Eigentumsnachweis und stellt dem Solicitor des Verkäufers Rückfragen, die Baugenehmigungen, Einhaltung der Building Regulations, Grundstücksgrenzen, Wegerechte, Lease-Bedingungen, Service Charges und Änderungen früherer Eigentümer abdecken können. Haben Sie ein Home Survey beauftragt, muss alles, was es aufzeigt (Setzungen, Feuchtigkeit, ein nicht genehmigter Anbau), typischerweise geklärt oder in eine Neuverhandlung eingepreist werden, bevor die Transaktion zum Vertragsaustausch weitergehen kann.
Phase 4: Vertragsaustausch
Sobald beide Seiten zufrieden und die Hypothekenmittel bestätigt sind, werden die Verträge ausgetauscht: der wichtigste einzelne Meilenstein im gesamten Prozess. Beim Austausch werden beide Parteien rechtlich gebunden, der Abschlusstermin wird festgelegt, der Käufer zahlt die Vertragsanzahlung, und die Gebäudeversicherung sollte normalerweise ab diesem Zeitpunkt bestehen, da die Verantwortung für die Immobilie nach den Standard-Verkaufsbedingungen in der Regel beim Austausch auf den Käufer übergeht. Vor dem Austausch kann jede Partei im Allgemeinen ohne ernste Folgen zurücktreten. Nach dem Austausch kann ein Rücktritt den Verlust der Anzahlung und eine Forderung für die Verluste des Verkäufers bedeuten.
Phase 5: Abschluss
Der Abschluss ist der Umzugstag. Ihr Solicitor überweist die Kaufmittel an den Solicitor des Verkäufers, und sobald das Geld eingegangen ist, geht das Eigentum über, der Immobilienmakler gibt die Schlüssel frei, und Sie können einziehen. Der Abschluss folgt dem Austausch typischerweise ein bis zwei Wochen später, wobei bei manchen kettenfreien Käufen auch Austausch und Abschluss am selben Tag vorkommen.
Phase 6: Nach dem Abschluss
Mit den Schlüsseln ist die Arbeit Ihres Solicitors nicht beendet. Er muss noch die fällige Stamp Duty Land Tax zahlen (ermitteln Sie Ihre eigene Schuld mit unserem Stamp-Duty-Rechner, besonders wenn es eine Zweitimmobilie oder ein Buy-to-Let ist, wo der Zuschlag für zusätzliche Wohnimmobilien gilt), Ihr Eigentum beim HM Land Registry eintragen, bei einer Hypothek die rechtliche Belastung des Kreditgebers eintragen und Ihnen eine Bestätigung senden, sobald die Eintragung abgeschlossen ist. Die Eintragung beim Land Registry kann länger dauern als der Kauf selbst, besonders bei Neubauten oder komplexen Eigentumsverhältnissen, hält Sie aber in der Zwischenzeit nicht davon ab, die Immobilie zu bewohnen oder zu nutzen.
Warum verzögern sich Immobilienkäufe?
Verzögerungen sind häufig, und sie liegen nicht immer in der Hand Ihres Solicitors. Die häufigsten Ursachen:
- Langsame Ergebnisse der Local Authority Search
- Verzögerungen beim Kreditgeber bei der Ausstellung eines formellen Hypothekenangebots
- Offene rechtliche Rückfragen, die der Solicitor des Verkäufers langsam beantwortet
- Gutachtenbefunde, die weitere Untersuchung oder Neuverhandlung erfordern
- Fehlende Unterlagen, besonders für Leasehold-Verwaltungsinformationen
- Immobilienketten, in denen ein verzögertes Glied jede damit verbundene Transaktion bremst
Kettenfreie Käufe (Käufer ohne Finanzierung, Ersterwerber oder ein Verkäufer, der nichts weiterkaufen muss) umgehen die größte einzelne Verzögerungsquelle, und das ist ein Grund, warum wir für Teile unseres eigenen Portfolios Auktionskäufe bevorzugen. Wie das tatsächlich aussieht, haben wir in unserem Leitfaden zum Kauf auf Auktionen festgehalten.
Austausch oder Abschluss: Was ist der Unterschied?
Diese zwei Phasen werden ständig verwechselt, besonders von Ersterwerbern, doch sie markieren sehr unterschiedliche Punkte in der Transaktion.
| Vertragsaustausch | Abschluss |
|---|---|
| Verträge werden rechtlich bindend | Eigentum geht über |
| Abschlusstermin wird festgelegt | Schlüssel werden freigegeben |
| Käufer zahlt die Anzahlung | Käufer zahlt die restlichen Kaufmittel |
| Käufer ist rechtlich zum Kauf verpflichtet | Käufer wird rechtlicher Eigentümer |
Kurz gesagt: Der Austausch ist die Verpflichtung, der Abschluss die Übergabe. Alles vor dem Austausch ist vorläufig, alles danach ist vertraglich.
So beschleunigen Sie das Conveyancing
Wählen Sie einen Solicitor, bevor Sie ihn brauchen
Warten Sie nicht, bis Ihr Angebot angenommen ist, um mit der Suche zu beginnen. Ein bereits beauftragter, handlungsbereiter Solicitor bedeutet, dass die Arbeit am Tag der Annahme Ihres Angebots beginnen kann statt ein oder zwei Wochen später.
Organisieren Sie Ihre Hypothek im Voraus
Eine Decision in Principle vor Ihrem Angebot bedeutet, dass der Kreditgeber Ihre Tragfähigkeit bereits ein erstes Mal geprüft hat, was den formellen Antrag deutlich beschleunigt, sobald Sie eine Immobilie dafür haben.
Reagieren Sie schnell auf Anfragen
Solicitors, Hypothekenmakler und Immobilienmakler brauchen zu verschiedenen Zeitpunkten Dokumente von Ihnen. Ein eine Woche lang nicht unterschriebenes Formular ist eine Woche mehr für die Transaktion. Unterlagen am Tag des Eingangs zurückzugeben, ist eine der wenigen Verzögerungen, die ganz in Ihrer Hand liegen.
Buchen Sie Ihr Gutachten früh
Das Gutachten zu buchen, sobald Ihr Angebot angenommen ist, statt Wochen zu warten, bedeutet, dass alle damit aufgedeckten Probleme erkannt und jede Neuverhandlung geklärt werden, bevor die rechtliche Arbeit zu weit fortgeschritten ist, um sie leicht rückgängig zu machen.
Bleiben Sie in regelmäßigem Kontakt
Ein kurzer Anruf bei Ihrem Solicitor, Hypothekenmakler und Immobilienmakler alle ein bis zwei Wochen bringt kleine Hindernisse an den Tag, bevor sie zu der Art von Verzögerung werden, die Sie einen Monat kostet.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein angenommenes Angebot rechtlich bindend?
Nein. In England und Wales bleiben Immobilienverkäufe unter Vertragsvorbehalt, bis die Verträge formell ausgetauscht sind. Jede Seite kann vorher ohne finanzielle Strafe zurücktreten.
Warum dauern Leasehold-Käufe länger?
Leasehold-Transaktionen erfordern zusätzliche rechtliche Arbeit: Ihr Solicitor muss den Lease selbst sowie Verwaltungsinformationen, Service Charges, Ground Rent und alle anstehenden Bauarbeiten des Freeholders oder der Hausverwaltung prüfen. Diese Informationen von einer langsamen Hausverwaltung zu bekommen, ist eine der häufigsten Verzögerungsquellen in einem sonst einfachen Kauf. Hat der Lease weniger als 90 Jahre Restlaufzeit, lohnt es sich zudem, vor dem Austausch die voraussichtlichen Kosten einer Verlängerung zu prüfen. Siehe unseren Leitfaden zu den Kosten einer Lease Extension.
Wann sollte ich die Gebäudeversicherung abschließen?
Bei den meisten Käufen sollte die Gebäudeversicherung ab dem Vertragsaustausch bestehen, da die Verantwortung für die Immobilie nach den Standard-Verkaufsbedingungen typischerweise zu diesem Zeitpunkt auf den Käufer übergeht. Ihr Solicitor oder Kreditgeber bestätigt es, wenn Ihre Transaktion anders abläuft.
Was passiert, wenn die Immobilienkette abbricht?
Zieht sich jemand in der Kette zurück oder stockt, ist jede damit verbundene Transaktion betroffen. Die übrigen Beteiligten müssen meist Zeitpläne neu verhandeln, oder der Verkäufer muss einen Ersatzkäufer finden, bevor sich die Kette als Ganzes wieder bewegen kann.
Schlussgedanken
Die meisten Käufe in England und Wales schließen innerhalb von 12-20 Wochen ab, wobei die ehrliche Antwort immer lautet „es kommt darauf an“: auf die Hypothek, die Immobilie und darauf, mit wie vielen anderen Transaktionen Ihre verkettet ist. Das Conveyancing läuft ungefähr in dieser Reihenfolge durch Searches, Gutachten, rechtliche Rückfragen, Austausch und Abschluss, und die nützlichste Tatsache, die man sich merken sollte, ist, dass nichts bindend ist bis zum Austausch und nichts Ihnen gehört bis zum Abschluss. Finanzen, Unterlagen und Solicitor vor Ihrem Angebot bereitzuhaben, beseitigt Verzögerungen nicht vollständig, räumt aber die aus dem Weg, die ohnehin in Ihrer Hand lagen, und das sind in den meisten Transaktionen mehr als die Hälfte.
Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Zeitpläne und Anforderungen beim Conveyancing variieren je nach Immobilie, Kreditgeber und Kette, und der hier beschriebene Prozess gilt nur für England und Wales, nicht für Schottland. Holen Sie den Rat eines qualifizierten Conveyancing-Solicitors für Ihre konkrete Transaktion ein.