Pachtvertrag jetzt verlängern oder auf das Ende des Marriage Value warten? (2026)
Die Abschaffung des Marriage Value steht im Gesetz, ist aber nicht in Kraft, ohne Datum und mit noch festzulegenden Bewertungssätzen. Was das für Pachtverträge unter 80 Jahren bedeutet, wann Sie jetzt verlängern sollten und wie Sie Ihren Fall durchrechnen.
Kurzantwort: Wenn Ihr Pachtvertrag weniger als 80 Jahre Restlaufzeit hat, warten Sie nicht auf die Abschaffung des Marriage Value. Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 schafft den Marriage Value auf dem Papier ab, doch dieser Teil ist noch nicht in Kraft, ein Datum für das Inkrafttreten steht nicht fest, und die neuen Bewertungssätze müssen erst per Verordnung festgelegt werden. Bis dahin werden Verlängerungen nach dem Gesetz von 1993 bepreist, und jedes Jahr, das die Restlaufzeit schrumpft, verteuert die Verlängerung. Liegt die Restlaufzeit deutlich über 85 Jahren, ist Abwarten weit weniger riskant.
Stand der Marriage-Value-Reform im Oktober 2026
Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 ändert, wie gesetzliche Pachtverlängerungen bepreist werden. Er beseitigt den Marriage Value und soll vorgeschriebene Kapitalisierungs- und Abzinsungssätze festlegen, damit Bewertungen berechenbarer werden. Kommentare von Juristen und Gutachtern stimmen zur Lage im Herbst 2026 überein:
- Die Regelungen zum Marriage Value sind noch nicht in Kraft und ein Datum wurde nicht bekannt gegeben.
- Die neue Bewertungsmethode kann erst starten, wenn die Regierung die Sätze per Verordnung festlegt. Die Konsultation der Regierung zu diesen Sätzen endete am 23. September 2026.
- Kommentatoren erwarten das Inkrafttreten frühestens 2027 oder 2028, doch das ist eine Schätzung, kein offizielles Datum.
- Bis zum Inkrafttreten werden Verlängerungen nach dem Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 bepreist, sodass der Marriage Value weiterhin gilt, wenn weniger als 80 Jahre Restlaufzeit bleiben.
Wir haben keine amtliche Bekanntmachung zum Inkrafttreten gefunden. Prüfen Sie daher die Inkrafttretens-Unterlagen des Gesetzes auf legislation.gov.uk oder die Leasehold-Seiten der Regierung, bevor Sie sich auf ein Datum verlassen.
Was Marriage Value ist und warum 80 Jahre zählen
Der Marriage Value ist die Wertsteigerung der Wohnung, wenn aus einem kurzen ein langer Pachtvertrag wird. Nach dem Gesetz von 1993 wird er zu gleichen Teilen zwischen Pächter und Grundeigentümer aufgeteilt und ist nur fällig, wenn 80 Jahre oder weniger verbleiben. Fällt die Restlaufzeit unter 80 Jahre, zahlt der Pächter dem Grundeigentümer die Hälfte dieser Wertsteigerung zusätzlich zu den übrigen Bestandteilen der Prämie. Je länger Sie unter 80 Jahren warten, desto größer die Wertsteigerung und desto höher der Preis. Unser Leitfaden zu den Kosten einer Pachtverlängerung in England und Wales schlüsselt jeden Bestandteil auf.
Eine vereinfachte Veranschaulichung: Würde die Verlängerung den Wert der Wohnung um 30.000 Pfund steigern, käme der Marriage Value mit etwa 15.000 Pfund zur Prämie hinzu. Dieser Betrag kommt zum Verlust von Grundpacht und Heimfallrecht des Grundeigentümers hinzu. Diese Zahlen sind rein illustrativ, denn eine echte Prämie erfordert ein Gutachten.
Jetzt verlängern oder warten? Eine Entscheidungshilfe
| Ihre Restlaufzeit | Marriage Value heute fällig? | Empfohlenes Vorgehen |
|---|---|---|
| Über 90 Jahre | Nein | Abwarten ist wenig riskant. Prüfen Sie erneut ab 85 Jahren. |
| 85 bis 90 Jahre | Nein | Planen Sie voraus. Holen Sie ein Gutachten ein und entscheiden Sie vor 82 Jahren. |
| 80 bis 85 Jahre | Noch nicht | Sie sind nahe der Grenze. Eine Verlängerung jetzt vermeidet den Marriage Value ganz. |
| Unter 80 Jahre | Ja | Verlängern Sie bald. Jedes Jahr Verzögerung erhöht die Kosten, und die Reform hat kein Datum. |
| Unter 70 Jahre | Ja | Verlängern Sie vorrangig. Hypotheken- und Wiederverkaufsprobleme wachsen mit schrumpfender Laufzeit. |
Die Risiken des Wartens
- Das Datum ist ungewiss. Es gibt kein Inkrafttretensdatum, Sie könnten also Jahre warten und dennoch nach dem Gesetz von 1993 bepreist werden.
- Die Restlaufzeit schrumpft weiter. Jedes Jahr unter 80 Jahren erhöht in der Zwischenzeit die Prämie.
- Wiederverkauf und Finanzierung. Viele Kreditgeber zögern bei kurzen Pachtverträgen, was Ihren Käuferkreis verkleinert.
- Die neuen Sätze sind noch unbekannt. Die vorgeschriebenen Kapitalisierungs- und Abzinsungssätze stehen nicht fest, sodass niemand sagen kann, das neue System sei für jeden Pachtvertrag günstiger.
Was Sie jetzt tun können
- Prüfen Sie Ihre genaue Restlaufzeit und wie sie in 12 Monaten aussehen wird.
- Holen Sie ein Gutachten eines spezialisierten Sachverständigen ein, um zu sehen, welcher Teil Ihrer Prämie Marriage Value ist.
- Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen im Rechner für Pachtverlängerungen.
- Wenn Sie als Anleger Wohnungen kaufen, prüfen Sie die Laufzeit vor dem Angebot. Ein kurzer Pachtvertrag kann mit Abschlag gekauft werden, doch die Verlängerungskosten müssen in Ihren Preis eingehen. Siehe unseren Leitfaden zum Ablauf der Pachtverlängerung und unseren Hinweis zum Title Splitting.
- Denken Sie daran: Seit dem 31. Januar 2025 sind keine zwei Jahre Eigentum mehr nötig, um eine gesetzliche Verlängerung zu beantragen.
Häufig gestellte Fragen
Wurde der Marriage Value abgeschafft?
Praktisch noch nicht. Der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 sieht es vor, doch dieser Teil ist nicht in Kraft und ein Datum steht nicht fest.
Wann wird der Marriage Value abgeschafft?
Es gibt kein offizielles Datum. Kommentatoren erwarten frühestens 2027 oder 2028, sobald die Verordnungen mit den neuen Bewertungssätzen vorliegen.
Soll ich meinen Pachtvertrag jetzt verlängern oder warten?
Bei weniger als 80 Jahren verlängern Sie bald, denn die Kosten steigen jedes Jahr und die Reform hat kein Datum. Bei über 85 Jahren ist Warten weniger riskant, doch holen Sie ein Gutachten ein, um Ihre Lage zu kennen.
Wie hoch ist der Marriage Value?
Nach dem Gesetz von 1993 ist es die Hälfte der durch die Verlängerung geschaffenen Wertsteigerung, nur fällig bei 80 Jahren oder weniger Restlaufzeit. Ein Gutachter sollte ihn für Ihre Wohnung berechnen.
Kann ich verlängern, wenn ich die Wohnung weniger als zwei Jahre besitze?
Ja. Seit dem 31. Januar 2025 gilt die Zwei-Jahres-Eigentumsanforderung für gesetzliche Verlängerungen nicht mehr.
Wichtigste Erkenntnisse
- Der Marriage Value ist nach dem Gesetz von 1993 weiterhin fällig, wenn 80 Jahre oder weniger Restlaufzeit bleiben.
- Seine Abschaffung ist Gesetz auf dem Papier, aber nicht in Kraft: kein Datum, Sätze noch festzulegen.
- Unter 80 Jahren verursacht Warten jedes Jahr Mehrkosten ohne Garantie für ein günstigeres Ergebnis.
- Über 85 Jahren ist Warten wenig riskant. Holen Sie in jedem Fall ein Gutachten ein.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Bewertungsberatung. Das Recht der Pachtverlängerung ändert sich, und die Lage kann sich ohne Vorankündigung wandeln. Prüfen Sie die aktuellen Regeln und holen Sie ein Fachgutachten und anwaltlichen Rat ein, bevor Sie eine Mitteilung zustellen.