Buy-to-Let-Hypotheken erklärt: Anzahlung, Stresstests und wie viel Sie leihen können

Eine Buy-to-Let-Hypothek ist die Finanzierung, mit der die meisten Vermieter ein Mietportfolio aufbauen, und sie funktioniert deutlich anders als die Wohnungsbau-Hypothek für das eigene Zuhause. Der Kreditgeber bewertet die Miete, die die Immobilie erzielt, mindestens so stark wie Ihr persönliches Einkommen, die Anzahlung ist höher, und die Tragfähigkeit wird durch einen von der Aufsicht vorgegebenen Stresstest entschieden. Dieser Leitfaden erklärt, wie eine Buy-to-Let-Hypothek funktioniert, wie viel Sie leihen können und welche Regeln Erstvermieter oft überraschen.

Wie sich eine Buy-to-Let-Hypothek von einer Wohnungsbau-Hypothek unterscheidet

Bei einer Wohnungsbau-Hypothek fragt der Kreditgeber, ob Ihr Einkommen die Raten tragen kann. Bei einer Buy-to-Let-Hypothek lautet die Hauptfrage, ob die Miete sie tragen kann, sodass die Mieteinnahmen der Immobilie den Großteil der Tragfähigkeitsprüfung bestimmen. Daraus ergeben sich drei praktische Unterschiede: Die Anzahlung ist höher, Zinssatz und Gebühren sind meist höher, und die meisten Buy-to-Let-Hypotheken werden endfällig vereinbart. Endfällig bedeutet, dass Sie monatlich nur die Zinsen zahlen und das Kapital beim Verkauf oder bei der Refinanzierung vollständig zurückzahlen. Das verbessert die monatlichen Einnahmen nach Kosten, setzt aber voraus, dass die Immobilie ihren Wert hält.

Wie viel Anzahlung Sie brauchen

Die meisten Kreditgeber verlangen eine Mindestanzahlung von 25 %, also einen maximalen Loan-to-Value von 75 %, einige Produkte gehen zu höheren Zinsen aber auch bis 80 % oder sogar 85 %. Eine größere Anzahlung ermöglicht bessere Zinssätze und erleichtert den Stresstest, da ein kleineres Darlehen weniger Miete zur Deckung braucht. In der Praxis rechnen viele Investoren mit 25 % und halten etwas mehr für Stamp Duty, Rechtskosten und einen Sanierungspuffer zurück.

Wie viel Sie leihen können: der Stresstest

Diesen Teil unterschätzen Erstvermieter. Nach den Underwriting-Standards für Buy-to-Let der Prudential Regulation Authority der Bank of England prüfen Kreditgeber die Tragfähigkeit auf zwei Arten. Sie wenden eine Zinsdeckungsquote an, die verlangt, dass die Miete die Hypothekenrate um einen festgelegten Aufschlag übersteigt, und sie testen diese bei einem Stresszins statt beim tatsächlichen Zahlzins.

• Zinsdeckungsquote: Die Miete muss typischerweise 125 % bis 145 % der Hypothekenrate betragen. Kreditgeber setzen meist rund 125 % für Steuerzahler mit Basissteuersatz und 145 % für Steuerzahler mit höherem Steuersatz an, was die zusätzliche Steuer auf den Mietgewinn widerspiegelt.
• Stresszins: Die Tragfähigkeit wird bei einem Zinssatz von mindestens dem höheren Wert aus 5,5 % oder 2 Prozentpunkten über dem Produktzins geprüft, die Rechnung muss also auch bei steigenden Zinsen aufgehen.

Die Folge: Die Kreditsumme wird nicht nur durch die Anzahlung, sondern durch die Miete begrenzt. Eine Immobilie braucht genug Miete, um die Zinsdeckungsquote beim Stresszins zu erfüllen, bevor das Darlehen genehmigt wird. Unser Buy-to-Let-Tragfähigkeitsrechner führt genau diesen Test durch, sodass Sie vor einem Angebot sehen, welches maximale Darlehen eine bestimmte Miete trägt.

Zinsen, Gebühren und Produkttypen

Buy-to-Let-Zinsen liegen typischerweise über den Zinsen für Wohnungsbau-Hypotheken, und die Bearbeitungsgebühren sind oft höher, manchmal als Prozentsatz des Darlehens statt als Pauschale. Eine hohe Gebühr kann einen niedrigeren Nominalzins erkaufen, vergleichen Sie also die Gesamtkosten über die Zinsbindung und nicht nur den Zinssatz. Festzinsangebote mit zwei oder fünf Jahren Laufzeit sind üblich. Eine Fünfjahresbindung kann auch den Stresstest erleichtern, weil manche Kreditgeber fünfjährige Festzinsen weniger streng testen als kürzere Laufzeiten.

Portfolio-Vermieter und Kapitalgesellschaften

Wenn Sie vier oder mehr hypothekenfinanzierte Buy-to-Let-Immobilien halten, sind Sie nach den Regeln der Aufsicht ein „Portfolio-Vermieter“, und Kreditgeber prüfen dann Ihr gesamtes Portfolio genauer, nicht nur die Immobilie, die Sie kaufen. Viele Vermieter kaufen inzwischen über eine Limited Company statt im eigenen Namen, weil Hypothekenzinsen bei Gesellschaften voll absetzbar bleiben, während private Vermieter nach Section 24 nur eine Steuergutschrift von 20 % erhalten. Die Abwägung zwischen beiden ist eine echte Berechnung und keine Faustregel, und wir behandeln sie im Section-24-Steuerrechner.

Regulierte und nicht regulierte Buy-to-Let-Darlehen

Die meisten Buy-to-Let-Darlehen sind Geschäftsvorgänge und unterliegen nicht der Aufsicht der Financial Conduct Authority. Die Ausnahme ist „Consumer Buy-to-Let“, grob gesagt, wenn Sie nicht von vornherein Vermieter werden wollten, etwa bei einer geerbten Immobilie oder der Vermietung des früheren Zuhauses. Dieses ist FCA-reguliert und bietet zusätzlichen Verbraucherschutz. Die allgemeine Lage erklärt der Buy-to-Let-Leitfaden von MoneyHelper in einfachen Worten. Wenn Sie unsicher sind, in welche Kategorie Sie fallen, klärt das ein Hypothekenmakler vor Ihrem Antrag.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Ersterwerber eine Buy-to-Let-Hypothek bekommen?

Es ist möglich, aber schwieriger. Viele Kreditgeber verlangen, dass Sie bereits ein eigenes Zuhause besitzen, und diejenigen, die Ersterwerber akzeptieren, verlangen eine höhere Anzahlung und ein stärkeres Einkommen. Ein Makler kann die Kreditgeber ermitteln, die Sie in Betracht ziehen.

Ist eine Buy-to-Let-Hypothek endfällig oder ein Annuitätendarlehen?

Die meisten sind endfällig, was die monatlichen Raten niedrig hält und das Kapital bis zum Verkauf oder zur Refinanzierung offen lässt. Auch Buy-to-Let-Hypotheken mit Tilgung gibt es, sie führen das Darlehen über die Laufzeit auf null zurück, doch die höhere monatliche Belastung macht die Nettomieteinnahmen knapper.

Wie viel Miete brauche ich für die Hypothek?

Genug, um die Zinsdeckungsquote beim Stresszins zu erfüllen. Als grobe Orientierung muss die Miete meist 125 % bis 145 % der Hypothekenrate betragen, berechnet mit einem Zinssatz von mindestens 5,5 %. Es braucht also eine höhere Zielmiete, als die tatsächliche Monatsrate vermuten lässt.

Zahle ich bei einer Buy-to-Let-Immobilie zusätzlich Stamp Duty?

Ja. Für eine Buy-to-Let- oder Zweitimmobilie fällt der erhöhte Satz der Stamp Duty Land Tax zusätzlich zu den Standardsätzen an. Das ist ein erheblicher Kostenpunkt zu Beginn, den wir in unserem eigenen Leitfaden zur Stamp Duty bei Buy-to-Let behandeln.

Sollte ich über eine Limited Company oder im eigenen Namen kaufen?

Das hängt von Ihrer steuerlichen Situation und Ihren Plänen ab. Gesellschaften behalten den vollen Abzug der Hypothekenzinsen, bringen aber Körperschaftsteuer und die Kosten der Gewinnentnahme mit sich, während der Besitz im eigenen Namen einfacher ist, aber durch Section 24 eingeschränkt wird. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie entscheiden.

Wichtigste Erkenntnisse

• Eine Buy-to-Let-Hypothek wird hauptsächlich anhand der Miete bewertet, nicht anhand Ihres Gehalts, und erfordert meist eine Anzahlung von mindestens 25 %.
• Die Kreditsumme wird durch eine Zinsdeckungsquote von 125 % bis 145 % begrenzt, geprüft bei einem Stresszins von mindestens dem höheren Wert aus 5,5 % oder 2 Punkten über dem Produktzins.
• Die meisten Buy-to-Let-Hypotheken sind endfällig, was die Nettomieteinnahmen verbessert, aber das gesamte Darlehen später zur Rückzahlung offen lässt.
• Wer vier oder mehr hypothekenfinanzierte Immobilien hält, ist Portfolio-Vermieter und wird bei der Bewertung des Gesamtportfolios strenger geprüft.
• Die meisten Buy-to-Let-Darlehen sind nicht reguliert. Consumer Buy-to-Let, etwa bei einer geerbten oder früheren eigenen Wohnung, wird von der FCA reguliert.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Finanzberatung. Die Kreditvergabekriterien für Buy-to-Let unterscheiden sich je nach Kreditgeber und ändern sich im Lauf der Zeit, und Ihre steuerliche Situation hängt von Ihren Umständen ab. Sprechen Sie vor einem Kauf mit einem qualifizierten Hypothekenmakler und, in Steuerfragen, mit einem Steuerberater.