英国房产的产权拆分:运作方式、成本、风险与增值

产权分割是英国房产最古老的增值策略之一,也是被误解最多的之一。它常被当作一个能“一夜之间创造”权益的把戏来推销。实际上,产权分割是一项法律和估值工作:你是在把一项很少有人能买得起的资产,转变为许多人能买得起的多项资产,而你因为在其间完成文书、合规和承担风险而获得报酬。本指南解释产权分割如何运作、增值真正来自哪里,以及决定某栋特定建筑是否是真正的产权分割机会的核查事项。

什么是产权分割?

被改造成公寓的建筑,往往仍然持有单一的自由产权。那可能是几十年前被分成三套公寓的维多利亚式住宅、一位房东一直整体出租的专用建造的楼宇,或是楼上带公寓的商铺。英国土地注册处看到的是一处房产,贷款机构看到的是一份抵押品,任何想购买它的人,都需要在一次购买中为整栋楼提供资金。

产权分割改变了这一点。作为自由产权人,你对每套公寓授予长期租约(通常为125年或999年),每份租约在英国土地注册处以自己的产权编号和产权图登记。一旦租约登记,每套公寓就可以单独出售,或以标准的出租投资或住宅按揭单独抵押,而你保留建筑的自由产权或将其转售。

产权分割不需要任何物理上的改变。改变的是法律结构,以及随之而来的、可以购买或对每个部分放款的人群。

产权分割如何创造价值?

位于单一产权上的整栋楼,通常按投资资产估值。估值师查看总租金,应用一个反映风险和有限买家市场的收益率,得出一个数字。单独的公寓则以不同方式估值:与附近类似公寓的近期销售比较。这两种方法往往产生不同的答案,这个差异就是产权分割的利润空间。

整栋楼的价格较低,有三个实际原因:

• 买家更少。£100万的整栋楼对大多数私人投资者遥不可及,而许多买得起的人也无法为其融资。
• 融资更难。主流的出租投资贷款机构针对单个住宅放款。多单元的自由产权整栋楼需要商业或专业的贷款机构,通常LTV较低、利率较高。
• 投资定价。整栋楼按收益率定价,而购买产生收入的整栋楼的买家,因承担整栋建筑的管理和维修责任而期望折扣。

一旦每套公寓有了自己的产权,就可以卖给自住业主和单套房东,两者都可以使用普通按揭。这个更广阔的市场,支撑了更高的合计价值。

一个产权分割的示例

以下数字是示意,不是报价,但算式的形状是典型的。

总增值不是利润。整栋楼的印花税、过桥利息、租约起草、合规的图纸、估值费用、使公寓合法且独立所需的任何工程,以及你出售的任何公寓的中介费,都要从中支出。在承诺之前,请把整个交易,而不只是增值,用我们的交易分析器运行一遍。

这栋建筑适合做产权分割吗?

大多数失败的产权分割,都失败在这里,在任何律师起草租约之前。请按顺序逐一回答这些问题。

公寓合法吗?

每套公寓都需要获得作为独立住宅使用的规划许可,或免于执法。查看议会关于该改造的规划历史。在英格兰,《2023年平等化与再生法》把对于2024年4月25日或之后实质完成的违规行为,未经授权变更为单一住宅用途的执法窗口,从四年延长到十年,所以较早的“它做公寓已经很久了”的保证,需要证据,最好是合法开发证书。改造的建筑管控验收也很重要:贷款机构的律师会要求它。

公寓是独立的吗?

每个单元都应该有自己的前门、自己的厨房和卫生间,理想情况下还有自己的燃气和电表。共用厨房或卫生间的公寓,无论营销怎么说,都不是独立的住宅。那是HMO,是一种截然不同的策略。

每套公寓都能获得按揭吗?

贷款机构设有最低建筑面积,许多机构拒绝位于外卖店等商业场所上方的公寓。每套公寓还应有自己的市政税档次。你所依赖的转售价值,只有在该公寓的典型买家能为其获得按揭时才是真实的。

个别公寓的价值有证据吗?

你需要同一地区类似公寓的近期已完成销售,而不是挂牌价。英国土地注册处的成交价数据给你成交价,EPC登记簿给你建筑面积,这样你就可以按每平方英尺价格比较。我们关于英国银行如何评估房产的指南,解释了贷款机构的估值师如何看待同样的证据。

产权分割尽职调查清单

在把一栋建筑当作产权分割机会之前,请确认以下每一项:

• 规划:每套公寓合法用途的书面证据,而不只是这些单元已存在多久。
• 建筑管控:改造的完成或批准文件。
• 独立性:每个拟议的产权都对应一套真正独立的住宅。
• 可获得按揭:每套公寓可能的贷款机构市场,包括面积、房产类型和下方的任何商业用途。
• 可比证据:类似公寓的已完成销售,而不是挂牌价。
• 租约结构:关于期限、维修、保险、服务费和公共部分权利的专业建议。
• 租客状况:在购买前核查现有租赁和任何优先购买权。
• 税务:与顾问一起为SDLT以及利润的收入、资本或经营性处理建模。
• 融资:针对登记延误、利息成本和较低的再融资估值的压力测试。
• 退出:事先决定是出售公寓、再融资,还是两者结合。

产权分割涉及的法律工作

产权分割的法律方面,是大部分成本和时间的去向,也是偷工减料之后造成最大损害的地方。

• 租约起草。每份租约规定期限、维修义务、服务费机制、保险,以及每套公寓对公共部分的权利。租约必须符合UK Finance《按揭贷款机构手册》(Mortgage Lenders' Handbook)中的贷款机构要求,否则公寓无法获得按揭。新的125年或999年期限,为买家和贷款机构提供了充足的余地。
• 地租。《2022年租赁改革(地租)法》意味着,英格兰和威尔士新的长期住宅租约只能收取胡椒粒地租。因此,保留的自由产权不产生地租收入,其价值有限。不要让预测里包含地租。
• 租约图纸。每份租约都需要一份符合英国土地注册处在其图纸准备指引中标准的图纸,显示出租的公寓、其楼层以及任何花园或停车位。不符合要求的图纸会延迟登记。
• 登记。超过七年的租约必须在英国土地注册处登记,为每套公寓创建新的产权。登记可能需要数周或数月,所以请把这一点纳入你的融资期限。

租客的优先购买权

这让许多首次购买整栋楼的人栽了跟头。根据《1987年房东与租客法》第I部分,当建筑中至少一半的公寓由合格租客(大致是长期租赁产权人)持有时,想要出售的自由产权人,必须首先把自由产权提供给这些租客。未能送达正确的通知,可能是刑事犯罪,并且可能让租客日后强迫向他们出售。如果你要购买的建筑已经有了一些长期租约,你的律师需要确认卖家已遵守规定。同样,一旦你对公寓授予了长期租约,当你出售自由产权时,同样的规则也会适用。

为产权分割购买整栋楼时的印花税(SDLT)

曾经减少一次购买多套住宅时印花税的多套住宅减免(Multiple Dwellings Relief),对于2024年6月1日或之后完成的交易已被废除。这改变了许多产权分割的算术。还剩两条路径:

• 五套或更少住宅:购买按住宅税率征税,而对额外住宅5%的较高税率附加费通常叠加其上。
• 单笔交易中六套或更多住宅:买方可以把购买视为非住宅,并支付非住宅税率,最高为5%。

混合用途建筑(楼上带公寓的商铺)也属于非住宅税率。请用我们的住宅印花税计算器和商业印花税计算器为两条路径建模,并请税务顾问确认哪一条适用。

产权分割的融资与再融资

大多数产权分割用过桥融资购买,通常是以整栋楼为抵押的过桥贷款,并通过出售部分公寓,或在其产权登记后将每套公寓再融资到出租投资按揭来退出。有两点塑造了计划:

• 六个月规则。数家主流出租投资贷款机构,在你持有房产满六个月之前,不会针对新的更高价值放款,不过有些专业贷款机构,在购买使用了过桥融资的情况下,会更早提供再融资。我们对BRRR策略贷款机构的比较,介绍了哪些贷款机构采取哪种做法。
• 估值师有最终决定权。你的再融资依据的是贷款机构对每套公寓的估值,而不是你的电子表格。如果可比案例薄弱,再融资就会更低,更多你的资金留在交易中。

我们关于过桥贷款的解释介绍了短期部分通常如何运作。

需要计入交易的产权分割风险

• 下调估值。个别公寓的价值只是一个估计,直到贷款机构的估值师同意为止。
• 现有租客。保证短期租约或自动续期租约下的租客保持原地。自《租客权利法》以来,大多数租约都是自动续期的,这既影响空置交付出售的时机,也影响公寓对哪些买家有吸引力。
• 自由产权管理。如果你保留自由产权,你就要承担整栋建筑房东的维修和保险义务,以及服务费管理。
• 租赁产权人的权利。一旦存在长期租约,租赁产权人可以延长租约,或集体购买自由产权。这是正常的,应当预期到,而不是当作威胁。我们关于租约延长流程的指南解释了这些权利如何运作。
• 税务处理。如果你以出售公寓为目的购买,HMRC可能把利润视为经营所得,而不是资本利得。结构很重要,所以请在购买之前,而不是之后,寻求建议。

常见问题

产权分割合法吗?

合法。产权分割只是自由产权人授予并登记长期租约。这是标准的产权转让。风险是商业和监管方面的(估值、合法用途、贷款机构要求),而不是合法性问题。

分割产权需要规划许可吗?

产权分割本身不需要,因为它是法律变更,而不是物理变更。但每套公寓必须已经具有作为独立住宅的合法用途。如果一栋房子仍是单一住宅,把它改成公寓首先需要规划许可。

产权分割需要多长时间?

起草并商定租约通常需要几周。然后在英国土地注册处的登记可能需要数周或数月。请在你的过桥期限中为完整时间线留出余地,如果你的再融资贷款机构适用六个月持有规则,还要加上它。

产权分割后我可以保留自由产权吗?

可以。许多投资者保留自由产权以控制建筑的管理。由于新的长期住宅租约只收取胡椒粒地租,自由产权主要是一个管理角色,而不是收入来源。

我应该授予多长的租约?

125年和999年都很常见。远高于贷款机构要求的最低剩余期限的任何期限都可以。短租约会破坏恰恰使产权分割奏效的可获得按揭性。

产权分割和把房子改造成公寓一样吗?

不一样。产权分割改变的是已存在公寓的法律所有权结构。把一栋单独的房子改造成公寓,是物理和规划上的变更,必须首先发生,需要规划许可和建筑管控批准,然后才可能做产权分割。

产权分割会提高房产的价值吗?

当单独的公寓合计价值高于整栋楼时,它可以产生总增值。这种增值不是利润:印花税、法律工作、融资、调查、任何工程、持有成本和出售成本,都要先从中扣除。

我应该用什么证据来为公寓估值?

同一地区可比公寓的近期已完成销售,而不是挂牌价。英国土地注册处成交价数据给出成交价,EPC建筑面积让你可以按每平方英尺价格比较。

如果再融资估值低于预期会怎样?

贷款机构再融资的金额更少,所以更多你的资金留在项目中。这也可能延长持有期和融资成本,这就是为什么产权分割在购买之前,应当针对较低的估值做压力测试。

核心要点

• 产权分割把一个自由产权整栋楼,变成分别登记的租赁产权公寓,每套都可以单独出售或抵押。
• 增值来自个别公寓相对于整栋楼的投资定价所面对的更广阔的买家和贷款机构市场。
• 公寓必须合法、独立、可获得按揭,个别价值要有成交价证据。
• 多套住宅减免已于2024年6月1日终止;单笔交易中六套或更多住宅,仍可使用非住宅印花税率。
• 在购买之前,检查1987年《房东与租客法》的优先购买权、贷款机构的租约要求和再融资的六个月规则。

本文属于一般信息,不构成法律、税务或财务建议。产权分割涉及的产权转让、规划、税务和放款规则,取决于具体的建筑和你的情况。在承诺购买之前,请咨询律师、税务顾问和按揭经纪人。