我们刚在普特尼的拍卖会上买下一套£265k的前议会公寓:最新BRRR项目内幕

我们接手的每一笔交易,都必须先证明我们的流程,再证明它的数字。帕特尼的这套Innes Gardens公寓是我们最新的一个,我们在它仍在进行中时就发布,而不是等待最终结果:一套我们在拍卖会上以£265,000买下的三居室前公房公寓,装修预算£40,000,目标估值£450,000。以下是数字为何成立、它的状况如何,以及扭转它的计划。

为什么我们买下帕特尼一套折价的前公房公寓

这套公寓位于西帕特尼(SW15)一栋1950年代的前公房楼内,靠近帕特尼荒野(Putney Heath)。它被作为需要全面装修的房源推向市场,明确面向无需漫长交易链即可推进购买的买家,例如投资者,这正是我们寻找的组合:一个因状况而不是因区域本身有什么问题而被市场打了折扣的好位置。最强的可比案例是2022年同一栋楼里以£365,000成交的一套,而我们交换合同时,同一小区里一套类似规格的房子在市场上挂价£450,000,其同等的出租价格最高可达每月£2,800。在这个小区里,一套陈旧公寓的价格与一套规格得当的公寓的价值之间的差距,就是全部的机会。

交易:为什么是拍卖和过桥贷款,而不是普通按揭

我们在线上拍卖会上以£265,000赢得了这套公寓,比£225,000的指导价高出约18%,外加4.2%的预订费。这条路径以及背后的过桥融资,并不是我们的第一选择:是形势所需。这栋楼符合《2022年建筑安全法》下的“相关建筑”(五层,多个住宅单元),而主流的按揭贷款机构,在没有看到自由产权人出具的确认谁对整改成本负责的房东证书的情况下,不会对这样的公寓放款。该证书尚未发出,所以在拍卖交换所要求的时间内,无法进行标准按揭购买。我们改用了月利率0.77%的12个月过桥融资来按时完成,预期的退出是:装修完成后进行正常的再按揭,并另外在我们向议会申请并拿到该证书之后。

我们面对的是什么:状况、潮湿,以及首先要做的石棉调查

室内是陈旧而不是破败:全屋磨损的地毯,一间卧室已经被拆到裸露的水泥找平层,原来的薄荷绿厨房橱柜,以及一个卫生间加一个独立厕所。它能住,只是陈旧,这是我们所寻找的前公房房源的典型状态。

在任何工程开始之前,有三件事我们正在诊断。第一,潮湿:一间卧室墙上的污渍,淋浴上方的卫生间天花板发霉,以及旧厨房排水管周围的霉菌,都还没有追溯到确认的来源。第二,在当前这台锅炉安装之前遗留下来的一台多余的、已断开的锅炉,仍然留在门厅的柜子里;在燃气安全注册工程师另行确认之前,我们把它当作可能仍有燃气处理。第三,也是为什么现在什么都还没动的原因:考虑到这栋楼的年代,我们在任何拆除之前,委托了装修与拆除石棉调查,并将在结果出来之后,严格按其书面发现行事。

装修计划:不触动承重墙的第二个卫生间

装修围绕一个硬性约束构建:任何地方都不做结构变动。这使成本可预测,并且如下文所述,使我们不受租约关于结构改动同意要求的约束。在这一约束之内,重点如下:

• 第二个卫生间:我们把现有的独立厕所与旁边那个多余的锅炉储物柜合并成一个单独的小卫生间,拆掉一堵墙,并略微向走廊内侧新建一堵轻钢龙骨隔墙。现有的主卫生间则做较轻的翻新:更换配件、新的洗手盆和浴缸,以及一根毛巾暖架。
• 厨房:保持在目前位置(我们曾核算过把它移到客厅以创造第四间卧室,并排除了它;对回报来说不值得为此折腾)。新的定制橱柜、取代旧燃气灶的电磁炉和电烤箱,以及一台洗碗机。
• 供暖:在供暖工程师确认容量之后,运行中的锅炉将在厨房内迁移,并升级为更大的组合锅炉型号,其大小能同时带动两个卫生间和厨房。
• 电气:全屋重新布线,即使现有的布线通过了电气安全检测,外加为第二个卫生间、洗碗机、灶台和洗衣烘干一体机新增的专用回路。
• 其他一切:全屋铺设带隔音垫层的新地板(租约要求,而不只是偏好)、更换室内门并在入口处安装经认证的防火门,以及墙面和天花板的粉刷或轻度刮腻子,不需要石膏板,因为这套公寓是实心砖石结构,而不是轻钢龙骨墙。

保持非结构性:为什么租赁产权同意在这里不是瓶颈

这套公寓是租赁产权,自由产权人是议会。根据租约,只有结构性改动才需要议会的书面同意;卫生间重新配置、管道和电气等非结构性工程则不受此限。这正是计划被这样设计的原因:让每一次拆墙都真正保持非结构性,避免了一个在我们合作过的南伦敦类似前公房租约上,一旦消防审查介入就耗时超过两个月的同意程序。不过,我们还没有把这当作已经确定的事。在我们发布本文时,对我们打算拆除的墙是否为非承重墙的最终确认,正在结构工程师手中,在这份确认连同石棉调查的书面结果到手之前,不会进行任何拆除。

与改建问题分开,同一份租约意味着建筑工程本身的流程,对确实需要许可的任何事项,都要经过议会自己的改建程序,如果你总体上在看前公房租赁产权房源,这一点值得了解。

数字:£305k的总支出需要回报什么

以下是这笔交易目前的情况:

• 购买价格:£265,000
• 装修预算:£40,000
• 总投资:£305,000
• 装修后目标估值:£450,000
• 较总投资的目标增值:如果装修和估值如计划实现,为£145,000
• 目标月租金:£2,500,同一小区的可比证据表明,第二个卫生间装好后有望向£2,800靠拢
• 相对最终估值的目标毛收益率:约6.7%
• 相对总投资的目标毛收益率:约9.8%

这些是目标,而不是结果:一旦实际工程开始,装修成本和估值往往都会变动,这正是我们现在发布这篇文章,而不是在完成后事后补写一份整洁案例研究的原因。计划是BRRR(购买、装修、再融资、出租),而不是转售:针对£450,000的目标对一套完工的公寓再融资,意图是在保留资产和租金的同时,把大部分资金循环抽回。你可以用我们的交易分析器工具,在自己的数字上运行同样的购买-装修-再融资测算。

接下来会发生什么

现场还没有任何动作。我们正处于调查阶段:石棉报告待出,结构工程师的非承重确认已预订,在两者都到手之前,不会开始拆除。一旦它们得到放行,顺序是安全处理、卫生间重新配置、电气和供暖的一次安装,然后是收尾。我们会以独立的更新文章来发布进展,而不是编辑这个页面:请阅读拆除与石棉调查更新和拆墙与重新布线更新,并在其项目页面上查看该房产的实时数据。这是BRRR策略的一个实践案例:以低于市场价买入,装修,并在工程和自由产权人证书都完成之后再融资。

常见问题

为什么这套公寓需要过桥贷款而不是普通按揭?

这栋楼是《2022年建筑安全法》下的“相关建筑”,自由产权人尚未出具主流按揭贷款机构在对这样的公寓放款前所要求的房东证书。拍卖交换没有留出等待它的时间,所以我们使用12个月的过桥融资来完成,并计划在证书到手、装修完成之后再按揭。

为什么把厕所和锅炉柜合并成第二个卫生间,而不是扩建公寓?

因为这不需要结构工程。独立厕所和多余的锅炉储物柜相邻,所以把它们合并,完全在现有占地范围内创造出一个可用的第二个卫生间,使装修可预测,并且不受租约关于结构改动同意要求的约束。

在拍卖会上购买前公房公寓有风险吗?

它带有特定的风险,值得事先计入:可能需要全部更换的旧布线和供暖、鉴于建筑年代更高的含石棉材料概率,以及如果工程涉及结构,可能处于关键路径上的租赁产权同意程序。这些都不是避开前公房房源的理由;它们是在交换之前彻底调查的理由,以及设计装修时尽可能避开其中最慢的流程的理由,这正是我们在这里通过保持计划非结构性所做的事。

核心要点

• 在拍卖会上以£265,000购买了帕特尼(SW15)的一套三居室前公房公寓,指导价为£225,000。
• 因自由产权人的《建筑安全法》房东证书尚未出具,排除了标准按揭购买,故使用12个月过桥贷款融资。
• £40,000的装修预算,完全是非结构性的,通过合并现有厕所和多余的锅炉柜,把一个卫生间变成两个。
• 石棉调查已完成,结构工程师关于非承重墙的确认已在任何拆除开始前预订。
• 目标估值£450,000,目标租金每月£2,500-£2,800,采用BRRR退出而非转售。

本文反映的是装修工程开始之前,购买时所了解的计划和数字。像这样的进行中项目的成本、时间线和估值,一旦实际工程开始,是可能且确实会变动的;请把这里的数字视为目标,而非结果,本文中的任何内容都不构成财务、法律或税务建议。