墙面批灰,地板铺设,预算上调至£50k:Innes Gardens项目两周后

我们上一次关于这套帕特尼公寓的更新结尾时,最后一堵墙已拆除,重新布线完成,锅炉已迁移。我们说下一篇会在抹灰进行时发布。现在就是了。公寓也不再像一个拆迁现场,而开始像租客可以居住的地方了。

抹灰:一周之内从裸砖到刮完腻子的墙

抹灰团队从待决事项最少的房间开始:客厅和卧室。到9月19日,客厅已涂上底层灰泥,新的散热器靠着窗户等待安装,承包商的工具堆在地板中央。

六天后,同一个房间已刮好腻子,干燥到可以初步看看颜色,地板铺了保护层,新的踢脚线已送到并摆放在窗边墙上。

厨房是仍在等待的那个房间。墙后的东西最多(迁移的锅炉、新管线和电器回路),所以它最后抹灰,等所有需要埋进墙里的东西都检查完之后。

唯一拖慢抹灰的是材料。全国连锁DIY店的一批抹灰订单,到了送货日期根本没有到。我们当周就以书面投诉,三天后收到了全额退款。我们没有等这个结果:当天就从本地建材商处买了足够的量,让团队继续工作。对于关键路径上的任何东西,这是一个值得保持的习惯。错过一次送货的代价是材料的价格,加上一个工种团队闲置一天,而第二项代价通常更大。

为什么我们把装修预算从£40,000提高到£50,000

当我们第一次写这笔交易时,我们公布了£40,000的装修预算。这个数字是根据桌面调研设定的,当时还没有人打开过墙,或在现场为剩余工程定价。五周下来,额外成本已经累积起来。

其中大多数来自拆除所发现的东西,而不是我们改变了主意。一旦烟囱突出部分和门的拆除被正确界定范围,拆除工作就超出了约定的总价。全部八个室内门框原来都是金属的,与砖墙固定在一起,必须被切除。这套公寓没有单一的中央止水阀,所以重新布线需要额外的接地点,管道工程需要三个新的隔离阀而不是一个。有几项是我们自己的决定:一台为两个卫生间而配置的更大功率的组合锅炉,以及一个需要自己装修的第二个卫生间。再加上一连串小的材料追加,部分来自一次没有到货的送货。

然后在9月中旬,我们从现在在现场的团队那里,拿到了直至完工的每一个剩余工种的固定人工报价。对照我们已经花掉的钱,它几乎没有给我们尚未购买的一切(瓷砖、门、卫浴洁具、油漆和应急储备)留下原来的£40,000里的多少。那不是预算,那是一个有保证的超支。所以我们把装修预算重置为£50,000,而不是假装不是这样,并且在订购之前,我们会为每一项剩余材料定价。

更大的问题是,在更高的装修预算下,交易是否仍然成立。成立。我们对照本地可比案例重新核查了最终价值,它仍然在原计划的目标附近。按我们计划的再融资,即使保守的估值,也能轻松偿还过桥贷款。额外的花费意味着再融资后更多我们自己的资金留在交易里,现在知道这一点,比到估值时才知道更有价值。如果你想看装修超支如何传导到交易中剩余的资金,我们的交易分析器可以对转售、BRRR和出租投资建模。

地板:周一是粘贴式LVT,到周末变成SPC卡扣式

9月15日,我们确定了地板:摩擦层0.5mm的粘贴式LVT,除两个卫生间外的每个房间都采用统一规格。六天后,我们改了主意,改用SPC卡扣式。

两种选择都有合理的理由。粘贴式把整个地板粘合成一个整体表面,所以没有卡扣接缝会在重家具下失效,而且拆除期间浇注的自流平砂浆给它提供了一个平整的粘合基层。SPC卡扣式有刚性的石塑芯材。它是干式铺设的,所以不用买胶粘剂,也没有固化时间耽误下一个工种,而且单块损坏的地板可以更换,而不必掀起整个房间。在租客每隔几年就更替一次的出租房中,最后这一点很重要。

我们订购了70.66平方米、摩擦层0.55mm并内置1mm垫层的6mm SPC卡扣式地板。铺设于9月25日在卧室开始。

卫生间和管道:已完成的,以及仍在等自由产权人的

我们上次更新里阻碍管道一次安装的冷水隔离阀已经完成。这套公寓没有单一的中央止水阀,只有三个各自分开的、已经锈死的旧水龙头。每根管子都用冷冻套件冻结,这样可以一次隔离一路,而不必排空整个系统,然后在更容易够到的位置装上新的黄铜阀门。

第二个卫生间,由合并旧的独立厕所和多余的锅炉柜而成,现在新的轻钢龙骨隔墙已经立起,并衬了防潮板。至于主卫生间,浴缸、水龙头、淋浴屏和大幅瓷砖地砖都已订购。

那张照片里的排污立管,就是悬而未决的问题。它是大楼的共用铸铁排污管,所以归自由产权人所有,这里就是Wandsworth Council。我们的供暖工程师建议,把公寓内部从地板到天花板的那一段换成现代的隔音排污管,而不是把新的配件接到旧铁管上。这需要自由产权人的同意,为第二个卫生间的排风扇在外墙上钻孔也是如此。我们最早在8月下旬提出询问。经过多次跟进,并催促了住房团队的共享收件箱之后,议会承诺在10月8日前给出书面答复。

这是整个项目中最慢的部分。任何为了装修而购买租赁产权公寓的人,都应预料到同样的情况。你的承包商一天就能准备好,但自由产权人的楼宇维护团队按自己的时间表运作。我们围绕这一等待来安排其他所有事情,这样被它耽误的只有卫生间。

门、厨房和通风

八扇室内门都已订购,是比我们最初选的镶板设计更简单的模压款式。交货已预订在10月7日。

厨房门需要是FD30防火门(公寓的消防安全规则见Approved Document B),而尺寸就在这里变得棘手。开口需要一扇宽726mm、高1981mm的门,而该尺寸、风格匹配的现货FD30并不存在。要得到那个确切的尺寸,唯一的办法是定制门。高度更高的2040mm、宽726mm的现货FD30很容易买到,所以我们买了那个,并改为把开口升高59mm。在墙壁仍然敞开时,这是一项小活,比定制路线更简单。

厨房橱柜之前已经买了。9月24日,我们买完了电器(冰箱冷冻柜、洗碗机、灶台和洗衣烘干一体机),全部将于10月1日到货。我们还要把厨房和主卫生间里旧的窗装排风扇,换成带墙壁开关和隔离开关的新款。两台新风扇都满足Approved Document F规定的最低排风量,并且重用玻璃上现有的孔,所以不需要新的穿墙开孔。

两项文书工作,已结案

Wandsworth在9月17日确认,我们现在已登记为租赁产权人,这结束了转让通知的程序。议会还回答了一个对再融资很重要的问题。这栋楼是一栋五层的砖楼,没有外墙包层。当我们询问EWS1表格时,议会表示它不单独出具,并把我们指向大楼的消防风险评估,我们已经持有,可以提供给按揭经纪人。具体某家贷款机构是否接受它来代替EWS1,等聘请了经纪人之后,是向经纪人询问的问题。它在我们的再融资清单上,而不是估值时的意外。

接下来

接下来的两周是送货和收尾。电器于10月1日到货,门于10月7日到货。厨房在墙后的管线和电缆检查完毕后抹灰,地板继续逐间铺设,厨房门洞在挂防火门之前先抬高。卫生间在议会就排污立管的回复到达后立即推进。我们的目标是12月初实际完工,这让2027年2月前后的再融资保持在轨道上。厨房装好后,我们会发布下一次更新。

常见问题

为什么提高装修预算,而不是削减规格以适应£40,000?

装修预算所支付的大部分内容,是由计划本身决定的:第二个卫生间、全屋重新布线、迁移的锅炉、新地板和新厨房。最终价值正取决于这些。为达到旧数字而削减它们,现在能省下开支,但在估值时会花得更多。手握真实的人工报价,诚实的做法就是重置装修预算,并检查再融资是否依然成立,它确实成立。

SPC卡扣式地板适合出租公寓吗?

对大多数房间来说,适合。它完全防水,其刚性芯材很能承受家具和租客更替,损坏的地板可以单独更换。粘贴式LVT在你想要一个连续粘合表面的地方是更强的选择,但它会增加胶粘剂和固化时间。两者都不用于这里的卫生间,那里仍然是瓷砖。

为什么前公房公寓的自由产权人同意要这么久?

议会既是自由产权人,又是一个大型住房房东。涉及大楼共用部分的请求,例如排污立管或外墙,会从租赁团队转给楼宇维护部门审核。每一次移交都会重新开始一个回复窗口。要及早、以书面形式提出,按固定时间表追踪,并安排其他工作,这样它们不必都等待一个回复。

核心要点

• 客厅和卧室已抹灰并刮完腻子,SPC卡扣式地板于9月25日开始铺设。厨房是最后一个待抹灰的房间。
• 一旦拆除产生的额外成本和固定人工报价表明原有数字不足以覆盖材料,装修预算就从£40,000变成了£50,000。余量很紧,但交易仍然满足再融资。
• 我们从粘贴式LVT改为SPC卡扣式,以便更快的干式铺设和更容易的单块更换。
• 自由产权人对排污立管和外墙排风口的同意,现在是最慢的依赖项,书面回复预计在10月8日之前。
• 厨房防火门的问题,通过把门洞抬高59mm以适配现货门,而不是订购定制门来解决。

本文描述的是一个正在进行的装修项目,反映的是所述日期的决策和事件。它不构成财务、法律或施工建议,任何具体房产的现场条件可能与此处描述的有很大差异。