厨房装好,房门装上,第二间浴室却建不成:Innes Gardens项目更新

我们上一次关于这套帕特尼公寓的更新结尾时,抹灰正在进行,地板刚要开始,还留着一个悬而未决的问题:自由产权人是否允许我们把第二个卫生间连到大楼的铸铁排污立管上?现在我们有了答案,它改变了计划。与此同时,这套公寓也朝着看起来像完工的样子迈出了实实在在的一步。

厨房:橱柜、烤箱和挡水板已就位

我们9月订购的宜家橱柜现已安装完毕。吊柜沿主墙排开,内嵌烤箱已装入柜体,大幅仿大理石瓷砖挡水板一直贴到吊柜处。台面已安放,但仍盖着保护板,因为后面还有很多可能损坏它的工作。灶台、洗碗机和冰箱冷冻柜的位置仍空着,等待电器安装,锅炉位于它新的角落里,管道仍然外露。

它第一次看起来像个厨房了。这也是出错后最昂贵的房间,所以我们按有意设计的顺序安装:先橱柜和烤箱,然后是电器,最后是水龙头和最终的管道连接。

门、踢脚线和门套:走廊现在有了房间

全部八扇室内门都已安装。这套公寓原来有金属门框,我们在拆除阶段把它们切掉了,新的木门框、门扇和门套均已装好,并装上了镀铬执手。我们9月下旬订购的踢脚线也已安装,位于客厅、走廊和卧室。裸露的木框内衬仍需涂漆,门将与其余装饰一起完成。

安装门是一个安静的里程碑,却有实际的效果。门装上之后,当旁边的房间还在进行扬尘作业时,可以把房间关闭隔开,地板师傅也可以完成一个房间,而不至于让它再次落满灰尘。

自由产权人拒绝了排污立管,所以没有第二个卫生间

这是我们不想写的部分。我们的计划(见这套公寓的第一篇文章),是通过合并原有独立厕所和多余的锅炉间来建第二个卫生间。这需要把新的排水接入大楼共用的铸铁排污立管,以及穿过外墙安装一台排风扇。

Wandsworth Council拥有该产权。经过几轮通信,其楼宇维护团队在10月5日给出了明确的书面答复:不得改动排污立管或任何其他立管,不得对外墙取芯钻孔,立管和多余管道一律保持原状。共用立管还服务大楼里的其他公寓,这可能就是拒绝的原因。他们确实确认,只要不碰立管本身,允许把马桶和洗手盆连接到公寓自己已有的管道上。他们没有任何表示允许新增淋浴排水,而窗框归议会所有,因此也无法在窗框上安装排风扇。

没有立管连接,就无法建造第二个房间的第二个马桶或淋浴。公寓将改为:

• 一个带浴缸和60cm洗手盆的主卫生间,保持原来的样子(它原本就没有马桶);
• 一间独立的厕所,是公寓唯一的马桶,原位更换新的马桶和70cm洗手盆,不设淋浴;
• 每个房间两根电热毛巾架,线路已经布好。

节省是实在的,但有限:不用第二个马桶,不用淋浴盘,不用立管工程,也不用第二台排风扇。我们已经买了一些第二个卫生间的配件,包括恒温淋浴套装和淋浴瓷砖,所以这部分花费现在有一部分成了多余。80x80cm的地砖和备用墙砖则改用于厨房挡水板、浴缸区域和厕所洗手盆旁的一条带状区域。

这对数字有什么影响

这套公寓的价值逻辑依赖第二个卫生间。我们9月最近一次复核最终价值时,假设相对同一小区最好的成交可比案例(一套单卫公寓以£380,000成交),有5%到10%的溢价。这一溢价现在不再适用。我们现在按£400,000至£425,000的最终价值工作,这是基于同一可比案例对装修溢价的判断,而不是它自己的可比成交。

有两点保持不变。过桥贷款仍然仅凭同样的£380,000可比案例在再融资时偿还,因此交易越过了它的底线。装修预算也保持在£50,000,因为节省的部分大致抵消了额外的毛巾架和多余的材料。变化的是余量:价值提升减少,意味着再融资后更多我们自己的资金留在交易里。你可以在我们的交易分析器上,看到较低的最终价值如何传导到交易中剩余的资金。

排风扇、水龙头与小决定

同一个月里还有两项较小的变动。厨房和卫生间原有的窗装排风扇被发现不能用,所以我们把两台都换成了新的窗装排风扇,接在墙壁开关和风扇隔离开关上。厨房或卫生间的通风受Approved Document F约束,而更换窗装排风扇可以避免在墙上开新孔。我们还把浴缸注水龙头换成了浴缸淋浴两用混水龙头,这样一路供水同时服务两者,浴缸无需额外管道就能有淋浴。厕所没有排风扇,因为议会规则不允许,所以它依靠两扇可开启的窗户。

接下来

剩余的工作是卫生间和厨房的墙砖、安装浴缸和新的马桶及洗手盆、装好电器完成厨房、其余的地板、二次电气工程和装饰。我们的目标仍是12月初实际完工,这让2027年2月前后的再融资保持在轨道上。卫生间装好后,我们会发布下一次更新。

常见问题

自由产权人能阻止你在租赁产权公寓里加建第二个卫生间吗?

能,如果工程涉及自由产权人拥有或控制的建筑部分,例如共用排污立管、外墙或窗框。在购买配件之前,请查看租约并询问自由产权人。已经布好第二个卫生间管道的公寓,比依赖连接到共用立管的公寓要安全得多。

失去第二个卫生间会损害估值吗?

它通常会降低估值师对装修给出的溢价,因为第二个卫生间是买家和贷款机构愿意多付钱的特点之一。但它不会把公寓的价值压到可比单卫公寓的成交价格以下。我们现在按更低的最终价值和更小的资金释放来规划,而不是假设最初的数字。

为什么在地板和装饰完成之前就装门?

早点装门,可以让每个房间与下一阶段的灰尘隔开。它也为地板师傅提供了固定的门槛作为收口基准。代价是,在其他工种经过后,需要保护并修补门框和门。

核心要点

• 厨房橱柜、烤箱、挡水板、踢脚线和全部八扇室内门现已安装。
• Wandsworth Council拒绝对共用排污立管作任何更改,所以第二个卫生间被取消:一个带浴缸的卫生间,外加一个带洗手盆的独立厕所。
• 装修预算保持£50,000,但我们据以规划的最终价值降至£400,000至£425,000,再融资余量变薄。
• 在前公房公寓上,自由产权人对共用管道的同意是最大的单一风险。围绕它做设计之前,先问清楚。

本文描述的是一个正在进行的装修项目,反映的是所述日期的决策和事件。它不构成财务、法律或施工建议,任何具体房产的现场条件可能与此处描述的有很大差异。