最后一堵墙拆除,电路重新布线完成:Innes Gardens项目两周后

我们上一次写这套帕特尼公寓,是在拆除完成的那一周:门和地毯已拆除,石棉调查确认可以处置,还有一堵墙在等结构工程师的意见,其他工作才能继续。那堵墙现在已经拆掉了,围绕它还发生了很多事。

最后一堵墙:工程师的信,然后是建筑管控的批准

第二个卫生间的整个计划,取决于一堵墙是非承重墙:走廊与旧厕所之间的隔墙,它必须拆除,以便为合并后的卫生间建造新的走廊延伸墙。结构工程师的口头确认,不足以让Wandsworth的建筑管控部门接受建筑通知申请,他们需要一份简短的书面报告,所以在布局最终确定后,我们预约了第二次上门,在电话里得到了口头的“非承重墙”,然后在动任何东西之前,等待书面信函本身。

这封信于9月9日到达:一份结构荷载评估证书,确认该墙为非承重墙,但须经建筑条例批准,并在施工期间做临时支撑。我们当天就把它发给了建筑检查员Eloise Hutchins。几小时内就收到回复:无异议,申请仍作为建筑通知(Building Notice)处理,而不是更复杂的全套图纸(Full Plans)路径,并附有两项标准提醒:如果墙体在打开后显示出任何承重迹象,则停下来并与工程师重新核查;以及确保自由产权人的许可已经到位。第二点是建筑管控自己的格式化提醒,而不是认定我们的租约要求为这堵墙单独取得同意,因为真正的非承重隔墙不在租约的结构改动条款之内,但无论如何再核对一下是合理的。

信函在手、建筑管控的批准得到确认,这堵墙于次日9月10日被拆除。这是本项目要动的最后一堵墙。从这里开始,每一项决定都与一次安装、饰面和测试有关,而不再是拆除。

锅炉:已迁移并重新合格

在用锅炉需要从现有的柜子里搬出来(因为那个空间正在被并入厨房改造),迁到厨房的新角落,烟道从外墙穿出。我们的燃气安全注册供暖工程师Petro用两天时间完成了这项工作,它现在坐落在新的位置上,并签发了新的燃气安全证书。

在迁移的同时,我们还做出了一个从最初范围就一直拖着的决定:安装一台比原来更大功率的组合锅炉,容量能够很好地同时满足两个卫生间和厨房,而不只是满足单卫公寓的需要。让一台容量不足的锅炉带两个卫生间,这类问题只会以租客投诉的方式暴露出来,所以最好在安装时而不是出租后解决。

重新布线:完成了,还有我们一直没去询价的门

全屋电气重新布线,是整套公寓而不是局部,是与墙体和锅炉决策并行的另一大块工作。电工Ihor在这堵墙被确认为非承重墙的那一周开始了一次安装,并于9月12日完成。

散热器也在同一轮工作中装上了,全屋五台新机,而不是试图从旧系统里挽救任何东西,而状况检查已经排除了其值得保留的可能。

我们上次更新中提到的门框问题,即全部八扇室内门原来是金属框而不是木框,也得到了解决。我们一直把它当作真实的开放成本风险,因为从砖墙里切出一个固定的金属框,是一项专业活而不是例行工作。我们选择了八个全部拆除,而不是逐扇尝试复用门框,承包商确认的价格,远低于我们仅凭桌面调研勾勒的最坏情况区间,这提醒我们,即使根本问题是真实的,一份真实的报价总是胜过最坏情况估计。

一些较小的线头

这两周并非所有事情都与墙或证书有关。我们核查了楼里现有的公共门禁系统(Entrotec RH3+手机),能否进行智能改造,而不是一对一替换。

结果有好有坏:仅音频的智能改造与这个特定的手机兼容,视频则不兼容,所以我们按此继续推进,而不是假设完全兼容,买了硬件之后才发现并非如此。

墙体、门框和重新布线的一次安装都会产生碎石和边角料,第二次全面的垃圾清运已于9月14日完成,此前上一篇更新中已经清走了拆除时的碎片。

我们还确定了这套公寓准备好之后如何出租:自己管理,而不是通过全面托管的中介,这一决定也会在实际租金确定之后,影响我们租金收益率计算器上的数字。这是一个带着真实合规尾巴的小决定,因为自己保管租客记录、直接处理背景审查,意味着ICO数据保护费针对“不插手房东”的豁免不适用,因此这项登记现在已列入待办清单,而不是日后再回头处理。

接下来

墙已拆除,重新布线完成,锅炉已迁移,本项目从拆除进入一次安装的管道工程以及抹灰前的准备。冷水隔离阀仍需处理,管道一次安装才能全面开始;而在公寓的实际管道布局显露出来之后,电工指出的接地/等电位连接点,我们也在最终确定,而不是原范围假设的单一中央止水阀。等抹灰开始、卫生间的布局在现场而不仅是纸面上固定下来,我们就会发布下一次更新。

常见问题

为什么Wandsworth接受了建筑通知而不是要求全套图纸?

因为结构工程师的书面报告确认被拆除的墙确实是非承重墙。建筑管控自己的规则是,只要这一点成立,申请就保持为建筑通知;如果这样的一堵墙在打开后被发现是承重墙,同一申请就需要改为更详细的全套图纸路径。

为什么完全拆除八个金属门框最终比预期便宜?

对于从砖墙中切除固定金属框这类专业工作,我们最初的桌面调研估算是一个宽泛的最坏情况区间。实际在现场做工的承包商看过真实的门框后,给了八个门框一个确定的价格,远低于最坏情况,在这类工作中,真实的现场报价通常胜过桌面估算。

核心要点

• 装修的最后一堵墙于9月10日被拆除,有结构工程师的书面证书为依据,并被Wandsworth建筑管控部门作为建筑通知接受,未提出异议。
• 在用锅炉已迁移到厨房新角落并获得新的燃气安全证书,同时决定安装一台为两个卫生间而不是一个卫生间配置的更大功率组合锅炉。
• 全屋重新布线已完成,五台新散热器已装好,八个金属室内门框将以远低于最坏情况估算的确定价格被完全拆除。
• 出租管理已确定,自己管理,这使ICO数据保护费登记在任何租约开始之前就列入待办清单。

本文描述的是一个正在进行的装修项目,反映的是所述日期的决策和事件。它不构成财务、法律或施工建议,任何具体房产的现场条件可能与此处描述的有很大差异。