现在延长租约还是等待婚姻价值取消?(2026年)
婚姻价值的取消已写入法律但尚未生效,没有日期,估值比率也仍待设定。这对剩余不足80年的租约意味着什么,何时应当现在延长,以及如何测算你自己的情况。
简短回答: 如果你的租约剩余不到80年,不要等待婚姻价值(marriage value)被取消。《2024年租赁与自由持有改革法》在纸面上取消了婚姻价值,但该部分尚未生效,没有确定生效日期,新的估值比率也仍需通过条例设定。在此之前,租约延长仍按1993年法律定价,租约每缩短一年,延长成本就更高。如果剩余租期远超85年,等待的风险要小得多。
2026年10月婚姻价值改革的进展
《2024年租赁与自由持有改革法》改变了法定租约延长的定价方式。它取消婚姻价值,并预计设定规定的资本化率和递延率,使估值更可预测。律师和测量师的评论对2026年秋季的情况意见一致:
- 婚姻价值的相关条款尚未生效,也没有公布日期。
- 在政府通过条例规定比率之前,新的估值方法无法启动。政府关于这些比率的咨询已于2026年9月23日结束。
- 评论人士预计最早在2027年或2028年生效,但这只是估计,并非官方日期。
- 在生效之前,延长仍按《1993年租赁改革、住房和城市发展法》定价,因此剩余租期不足80年时仍须支付婚姻价值。
我们没有找到官方的生效通知,因此在依赖任何日期之前,请查看legislation.gov.uk上该法的生效记录或政府的租赁产权页面。
什么是婚姻价值,为什么80年很重要
婚姻价值是短租约变成长租约时公寓价值的增加部分。根据1993年法律,它由租约持有人和地主平均分摊,且仅当剩余租期为80年或更短时才需支付。租期降到80年以下后,租约持有人除保费的其他部分外,还要向地主支付该增值的一半。在80年以下拖得越久,增值越大,价格越高。我们关于英格兰和威尔士租约延长成本的指南逐项拆解了各个部分。
一个简化的例子:如果延长租约会让公寓价值上升30,000英镑,婚姻价值会给保费增加约15,000英镑。这笔钱叠加在地主损失的地租和复归权之上。这些数字仅为示意,真实保费需要估值师出具报告。
现在延长还是等待?决策指南
| 剩余租期 | 今天是否需付婚姻价值? | 建议做法 |
|---|---|---|
| 超过90年 | 否 | 等待风险较小。接近85年时再评估。 |
| 85至90年 | 否 | 提前规划。取得估值并在到达82年前决定。 |
| 80至85年 | 尚不需要 | 你已接近临界线。现在延长可完全避开婚姻价值。 |
| 低于80年 | 是 | 尽快延长。每拖一年成本上升,而改革没有日期。 |
| 低于70年 | 是 | 优先延长。租约越短,按揭和转售问题越大。 |
等待的风险
- 日期不确定。 没有确定生效日期,你可能等上数年,仍按1993年法律定价。
- 租约持续缩短。 在80年以下,每过一年保费就会上升。
- 转售与融资。 许多贷款机构不愿为短租约放贷,这会缩小你的买家范围。
- 新比率尚不可知。 规定的资本化率和递延率尚未设定,所以没有人能说新制度对每份租约都更便宜。
现在该做什么
- 核实确切的剩余租期,以及12个月后是多少。
- 请专业测量师做估值,看看你的保费中有多少是婚姻价值。
- 在租约延长计算器中测算你自己的数字。
- 如果作为投资者购买公寓,出价前先核查租约年限。短租约可以折价购买,但延长成本必须计入你的价格。请参阅我们关于租约延长流程的指南和关于产权拆分的说明。
- 请记住,自2025年1月31日起,申请法定延长不再需要拥有公寓满两年。
常见问题
婚姻价值已被取消了吗?
实际上尚未。《2024年租赁与自由持有改革法》作了规定,但该部分尚未生效,也没有确定日期。
婚姻价值何时会被取消?
没有官方日期。评论人士预计最早在2027年或2028年,即设定新估值比率的条例到位之后。
我应该现在延长租约还是等待?
如果剩余不足80年,请尽快延长,因为成本每年上升且改革没有日期。如果超过85年,等待风险较小,但请取得估值以了解自己的情况。
婚姻价值是多少?
根据1993年法律,它是延长租约所产生增值的一半,仅当剩余租期为80年或更短时支付。应由估值师为你的公寓计算。
如果我拥有公寓不足两年,可以延长租约吗?
可以。自2025年1月31日起,两年拥有要求不再适用于法定租约延长。
要点总结
- 当剩余租期为80年或更短时,婚姻价值在1993年法律下仍需支付。
- 其取消在纸面上是法律,但尚未生效:没有日期,比率仍待设定。
- 在80年以下,等待每年都会增加成本,且不保证结果更便宜。
- 超过85年,等待风险较小。无论如何都请取得估值。
本文仅为一般信息,不构成法律或估值建议。租约延长法律正在变化,情况可能在没有通知的情况下改变。发出通知前,请核实现行规则,并取得专业估值和律师意见。