适用婚姻价值:租约不足80年。永久产权人(freeholder)获得增值部分的50%。
估算溢价
£17,324
基于标准的6%资本化率和5.5%递延率的示意性估算。实际溢价需要RICS专业估价。继续之前请寻求租赁产权方面的专业建议。
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此计算器的功能
此工具根据《1993年租赁产权改革、住房与城市发展法》估算延长公寓租约所需缴纳的法定溢价:这是英格兰和威尔士的租赁产权人为延长短租约所能使用的正式程序。
输入您公寓当前的市场价值、租约剩余年限和年度地租,即可立即估算构成溢价的三个部分:资本化的地租、递延复归价值,以及(对于不足80年的租约)婚姻价值。
计算方法
溢价最多由三部分构成。地租(资本化):永久产权人在租约剩余期限内本可收到的地租的现值,采用标准的6%资本化率。递延复归价值:租约期满后永久产权人收回物业的现值,采用标准的5.5%递延率。
婚姻价值仅在租约剩余不足80年时适用。它代表将永久产权与延长后的租赁产权合并(“联姻”)所产生的额外价值:其理论依据是延长后的租约价值高于短租约与永久产权分开之和。依法,永久产权人有权获得这部分增值的50%。
因此,租约降到80年以下时,延长费用会急剧上升。低于该门槛,您不仅要为失去的地租和复归价值付费,还要支付延长本身所创造价值的一半。
算例
一套价值£250,000的公寓,租约剩余75年,年度地租£150。
- 公寓价值:£250,000
- 剩余年限:75年(不足80年,适用婚姻价值)
- 地租(按6%资本化):约£2,300
- 递延复归价值(按5.5%):约£40,000
- 婚姻价值(增值的50%):约£15,000
估算溢价:约£57,000。由于该租约不足80年,尽早延长而不是拖延,可避免随着剩余年限减少而增加的婚姻价值惩罚。
常见问题
为什么婚姻价值只在不足80年时适用?
这是法律规定的:租约不足80年会触发婚姻价值,因为议会认为延长所产生的“增值”只有在低于该门槛时才有意义。超过80年时,复归期足够遥远,合并权益产生的额外价值微不足道,所以不收取婚姻价值。
我可以不经过法庭就延长租约吗?
可以。大多数延长都是与永久产权人直接(或通过律师)非正式协商达成的。正式的法定程序,包括在无法就价格达成一致时向第一级审裁处(First-tier Tribunal,Property Chamber)申请的权利,是作为兜底手段,并确立您享有以象征性地租(peppercorn)延长90年的法定权利。
延长租约大约需要多少钱?
溢价随公寓价值、剩余年限和地租差异很大。此计算器为您的具体数字给出估算。一般而言,租约降到80年以下时溢价急剧上升,接近无法获得按揭的区间(通常低于70年)时会再次上升。
什么是递延率,为什么是5.5%?
递延率将永久产权人最终收回物业的价值折算为今天的资金价值。住宅和公寓采用5.5%是土地审裁处(Lands Tribunal)在Sportelli案中确定的标准比率,在没有证据支持其他比率时被广泛用作默认值。
这个数字具有法律约束力吗?
不具有。这是采用标准假设的示意性估算。实际溢价通过协商或审裁处确定,通常以RICS估价师的报告为依据。在开始租约延长谈判之前,请务必先获得专业估价。