低于市场价值的房产:如何在英国寻找、核实并为BMV交易融资

“低于市场价30%”是英国房产营销中最常见的话之一。有时是真的。但这句话里的“市场价值”,往往是卖家的期望、推介人的估计,或者从未达成交易的挂牌价。低于市场价的房产,只有在价值真实、折扣的原因真实、且在你付钱购买并修缮之后数字依然成立时,才是一笔好交易。本指南解释如何区分真正的BMV房产与营销说辞。

低于市场价的房产意味着什么?

重要的定义是贷款机构的估值师所使用的定义。RICS估值师按市场价值的国际定义工作:房产在估值日,在经过适当营销后,由有意愿的买方与有意愿的卖方,在双方知情且不受胁迫的公平交易中,应当出售的估计金额。

这一定义中的两个部分解释了几乎所有真正的BMV房产。“在经过适当营销后”意味着房产已经在市场上暴露了正常的时间。“不受胁迫”意味着任何一方都没有被迫行动。当卖家需要快速出售,或者无法适当地营销房产时,他们可能会接受低于市场价值的价格。这正是BMV买家进入的缺口。

市场价值不是什么:门户网站上的挂牌价、自动化网站上的“估计价值”、一套类似的公寓三年前卖出的价格,或者卖家的中介为了赢得委托而建议的数字。

为什么会存在低于市场价的房产?

真正的低于市场价的折扣,几乎总有你可以核实的解释。常见的有:

• 速度和确定性。面临截止日期的卖家,例如链条、离婚或债务,可能接受能在几周内用自有资金或过桥融资完成的买家给出的较低价格。
• 遗产认证和遗产出售。遗嘱执行人往往优先考虑干净、迅速的出售,而不是最后几个百分点的价值,尤其是在多位受益人希望尽快结清遗产的情况下。
• 组合处置。一次出售多处房产的房东,可能把它们定价成在一笔交易中卖掉,而不是逐个营销。
• 接管人和收回房产。贷款机构和LPA接管人需要收回债务,而不是让价格最大化。
• 状况。需要修缮的房产可能无法获得按揭,这排除了大多数买家,并压低了价格。
• 法律或租约问题。短租约、有缺陷的产权或缺失的同意,会缩小买家群体,直到有人解决它们。
• 拍卖。在没有保留价兴趣的情况下以落槌价售出的房产,可能低于价值,尽管拍卖指导价是营销数字,而不是估值。我们在我们在拍卖购买中学到的东西中介绍了这一点。

可修复的问题与永久性的问题

这是区分好的BMV房产与坏的BMV房产的关键。如果折扣来自你可以修复的东西,例如状况、你可以延长的短租约,或卖家的时间压力,那么价值是可以挽回的。如果它来自永久性的东西,例如贷款机构不肯碰的非标准结构、嘈杂外卖店楼上的公寓,或结构缺陷,那么低价可能只是有该问题的房产的正确市场价值,没有可以捕获的折扣。

如何核实BMV房产的说法

每一个BMV说法都应当经得起以下核查。它们都不贵,大多数用不到一个小时。

1. 调出成交价。英国土地注册处的成交价数据(Price Paid Data)列出了英格兰和威尔士完成的销售。查找过去12个月内同一条街或同一小区的同类房产。
2. 按每平方英尺价格比较。EPC登记簿记录了大多数住宅的建筑面积。将成交价除以建筑面积,消除了拿大公寓和小公寓比较所产生的扭曲。
3. 阅读产权。英国土地注册处的产权登记簿,通过其房产信息服务只需£7。它显示所有者、任何按揭,以及通常最近支付的价格。三个月前以低于你“折扣”价买入的卖家,是一个警告信号。
4. 理解卖家的理由。折扣需要有商业逻辑。“卖家很积极”不是解释。“遗嘱执行人需要在税务年度结束前分配遗产”才是。
5. 与本地中介交谈。请两三位中介估计这处房产以现状出售和装修后出售的价格。他们知道卖掉了什么,包括尚未登记的销售。
6. 如果折扣对你的计划至关重要,在交换前委托自己的估值或调查。

BMV房产尽职调查清单

在把一笔交易当作真正低于市场价之前,请确认:

• 可比成交:比较是近期的、本地的,并且确实可比。
• 房产差异:你已经针对面积、状况、楼层、停车位、产权类型和其他重要差异做了调整。
• 折扣的原因:卖家的理由可以用证据证明,而不只是描述为“积极”。
• 状况:工程的价格来自承包商报价或调查证据,而不是猜测。
• 法律状况:已检查产权、租约条款、同意和限制中是否有影响价值的内容。
• 融资:利息、安排费、估值和退出成本,用真实数字建模。
• 估值:独立估值师对你使用的市场价值有站得住脚的依据。
• 退出:如果达不到预期价值,有现实的出售或再融资途径。
• 中介:已核查任何推介人的业务、费用条款、反洗钱登记和投诉处理计划。

投资逻辑越依赖所称的折扣,你就越应该独立地核实它。

折扣在计入成本后还存在吗?

BMV折扣是相对于市场价值衡量的。你的利润是相对于总成本衡量的。这是不同的数字。

以一套以£200,000买入、有依据的市场价值为£240,000的公寓为例。£40,000的折扣看起来很健康。但按住宅税率加上对额外住宅5%附加税的印花税、法律和调查费、过桥利息和安排费、任何工程期间的持有成本,以及工程本身,很容易吸收其中一半或更多。如果计划是再融资,决定你的钱能回来多少的,是贷款机构的估值师,而不是纸面上的折扣。

在承诺之前,为整笔交易建模。我们的印花税计算器给出购买时的税,交易分析器则运行包含融资、工程和费用的整个转售、BRRR或出租投资情形。

贷款机构如何对待低于市场价的房产?

贷款机构关心的,与你应当关心的一样。购买时,大多数按揭贷款机构依据购买价格与估值中的较低者放款,因此折扣通常不会增加你第一天能借的金额。价值只有在你再融资时才能使用,而许多出租投资贷款机构要求你持有房产六个月,才会按新的价值再融资。我们的按揭估值指南解释了估值师如何权衡可比证据,BRRR贷款机构比较则介绍了谁会更早提供再融资。

贷款机构还会严格审查价格与价值大幅偏离的交易。请准备好用证据来解释折扣。一份折扣理由清晰的透明档案,比没有解释的光鲜推介,要容易融到资得多。

通过房产推介人购买BMV房产

许多BMV交易是通过收取寻找费用的房产推介人出售的。有些很出色。在向任何人付款之前,检查他们是否在合法经营:

• 反洗钱监管。包括大多数房产推介人在内的房产中介业务,必须在HMRC登记接受洗钱监管。未登记就营业是犯罪。
• 投诉处理计划。处理住宅房产的推介人,应当加入已获批准的投诉处理计划,例如The Property Ombudsman或Property Redress Scheme。
• 专业赔偿保险和数据保护登记,是一家预期明年还会存在的企业的进一步标志。

在你看到估值背后的证据之前,绝不要支付大笔不可退还的预订费。我们关于房产交易危险信号的文章更详细地介绍了警示迹象。

售后回租是受监管的

一些“BMV”交易涉及从陷入财务困境的人手中购买住宅,随后他们继续作为租客居住。这种安排属于受监管的售后回租协议,自2009年7月1日起一直受金融监管机构监管。未经授权安排或订立此类协议是刑事犯罪。如果一笔交易看起来像这样,除非提供者在FCA登记簿上获得授权,否则请走开。

常见问题

怎样的低于市场价折扣算是好的?

没有固定的百分比。一个原因明确、成交价证据充分的10%折扣,胜过相对于无依据估计所称的30%折扣。评判BMV房产要看证据和净数字,而不是标题数字。

我可以依据市场价值而不是我所支付的价格获得按揭吗?

在购买本身上,通常不行。大多数贷款机构依据价格与估值中的较低者放款。你通常在再融资时,往往是持有六个月之后,才能取得额外的价值。

BMV房产交易是骗局吗?

本质上不是。凡是卖家需要速度或确定性的地方,都有真正的BMV房产。问题在于营销:该术语常常被用于“市场价值”被夸大的交易。请自行核实价值和原因。

真正的BMV房产从哪里来?

遗产认证和遗产出售、收回房产和接管人出售、组合处置、拍卖,以及状况或租约问题可修复的房产。与本地中介和律师的直接关系,通常是比大批量营销的交易清单更好的来源。

如何计算BMV折扣?

用有依据的市场价值减去购买价格,再除以有依据的市场价值,得到百分比。£200,000的购买对比有依据的价值£240,000,是£40,000,即16.7%的折扣。关键词是“有依据”:市场价值必须有可比成交或专业估值作支撑,而不是目标价格。

BMV购买能帮助BRRR策略吗?

可以,因为低于价值购买,为再融资留出了返还你更多资金的空间。但释放的金额取决于贷款机构的估值和标准,往往在持有六个月之后。购买时的折扣并不保证贷款机构会释放差额。

就一笔BMV交易,我应该问房产推介人什么?

问他们市场价值是如何确定的、哪些已完成的销售支持它、卖家为什么接受这个价格、存在什么工程或法律问题、完整的购买和融资成本是多少、费用和退款条款是什么,以及该企业属于哪个反洗钱监管机构和投诉处理计划。

核心要点

• 低于市场价的房产,是以低于独立估值师认为的价值的价格购买的,而不是低于挂牌价或在线估价。
• 真正的BMV折扣有可核实的原因,例如速度、遗产认证、状况或租约问题。
• 由永久性问题导致的折扣,通常只是公平定价,而不是便宜货。
• 用英国土地注册处成交价、EPC建筑面积、产权登记簿和本地中介来核实。
• 检查折扣在印花税、费用、工程和融资成本之后依然存在,并确认任何推介人已进行反洗钱登记并加入投诉处理计划。

本文属于一般信息,不构成财务或法律建议。房产价值、贷款机构标准和你的税务状况取决于你的情况。在依赖所称的折扣之前,请寻求独立建议,并委托自己的估值。