在英国拍卖会购房:我们从3套房产中学到了什么

英国房产拍卖实际是如何运作的

拍卖成交在拍卖师落槌的那一刻具有法律约束力。与普通的私下协商购买不同,出价之后,没有时间安排按揭、委托调查,或进一步协商:你已经交换了合同,支付了订金(通常是落槌价的10%,外加拍卖师的买方佣金和行政费),并承诺完成交易,通常在28天内。错过这个期限,你可能会失去订金,而且如果房产以更低的价格转售,你仍需对差额负责。

这种结构正是拍卖拍品往往定价低于公开市场价值的原因:卖家接受折扣,以换取速度和确定性。这也是为什么拍卖会吸引遗产认证(probate)出售、收回抵押房产,以及存在产权或状况问题、会拖慢正常销售的房产。折扣和风险是同一枚硬币的两面,整个游戏就在于事先做足功课,知道哪些拍品有真实的折扣,哪些只是看起来有。

真正重要的准备工作

拍卖的成功在拍卖前的几周内决定,而不是在会场里。到落槌的时候,应该已经没有什么需要再去查清的了。

认真阅读法律文件包

每个拍卖拍品都附有一个法律文件包(产权文件、查册、在相关时的租约,以及特别销售条件),通常在拍卖前可下载。这是整个流程中最重要的单份文件,也是初次竞拍者最常匆匆略过的东西。在出价之前,请让一位有拍卖购买经验的律师审阅,特别要看产权缺陷、限制性契约、将成本或风险转嫁给买方的异常特别条件,以及(对租赁产权公寓而言)租约剩余年限和任何苛刻的地租条款。一处指导价确实很有吸引力的房产,在法律文件包揭示出实际出售的内容后,可能变成一笔糟糕的交易。

出价之前先进去看看

拍卖看房往往很短,有时仅限于与其他竞拍者同在的固定时段。尽可能自己安排检查,并委托一次调查:如果房产状况确实不确定,就做完整的结构调查,否则至少做一份状况报告。拍卖房源偏向需要修缮的房产;在出价之前分清表面的陈旧与结构问题,才能让折扣依然是折扣。

先原则上安排好融资

28天的完成期限排除了从零开始的标准按揭申请。在你踏进拍卖会场之前,先原则上谈妥过桥融资,或备好自有资金。我们在过桥贷款指南中介绍了其定价和审批实际如何运作。没有安排好融资就出现,是我们看到竞拍者要么在拿下无法完成的拍品后失去订金,要么错过本来真正买得起的拍品的最常见原因。

与本地中介谈真实的可比价格

指导价是一个营销数字,而不是估值。在出价之前,我们会与在具体街道或楼栋活跃的中介交谈,了解真正可比房产的近期成交价格,而不只是挂牌价:对于陈旧的房源,两者之间的差距可能很大。

设定你的上限,并真正坚持

现场拍卖会场的氛围,是专门为制造紧迫感而设计的,而且很奏效。没有带着一个明确数字进场的竞拍者,最后往往是为一处本来只有在折扣价下才值得买的房产,支付了公开市场价格。

拍卖之前,我们会依据装修预算、目标回报和现实的退出价值,而不是指导价(它常常被故意设得很低,以引起兴趣和竞争性出价)来设定最高出价。这个数字在我们进场前就固定了,当出价超过它时离场,无论过程进行到哪一步,始终是正确的选择。没买到的房产不花你一分钱;出价过高的房产,会让你损失这笔交易的全部利润。

拍卖后的冲刺

落槌之后,倒计时立即开始。10%的订金当天到期,预计在28天内全额完成:标准情况下没有延期,也没有可以依赖的融资条件。让你的律师做好准备,在合同交换的那一刻就能行动,你的融资已经安排好而不是“正在办理”,你的装修团队准备好动员,这些在这里比在正常房产购买的几乎任何其他阶段都更重要。我们把法律和财务准备视为在出价之前就已完成,正是为了让拍卖后的冲刺成为一种形式,而不是手忙脚乱。

我们会对首次拍卖买家说什么

• 按完整成本做预算,而不只是落槌价。买方佣金、拍卖师的行政费、你自己的律师费,以及(对额外房产)出租投资印花税附加费,都会增加拿下一个拍品的真实成本。我们的印花税指南详细说明了这笔附加费究竟额外增加多少。
• 不要为省钱而跳过调查。一次结构调查只花几百英镑。在你交换合同之后才发现结构问题,代价要大得多,而且那时已无路可退。
• 阅读每一项特别条件。拍卖合同有时通过埋在法律文件包里的特别条件,把成本(查册、赔偿保险,甚至卖家的法律费用)转嫁给买方。这些会改变拍品的真实成本,需要计入你的最高出价。
• 在竞拍前先去观摩几场拍卖。观察竞拍实际上如何进行(指导价与最终落槌价如何关联、会场节奏有多快),比事先读多少资料都更有价值。
• 真正安排好融资,而不仅仅是咨询过。一家银行的原则性按揭批准,与28天内可以提款的过桥融资不是一回事。

我们警惕的风险

拍卖可以成为获得低于市场价房产的真正好途径,但创造折扣的同一结构,也去掉了你通常的安全网。

• 没有冷静期。一旦成功出价,你就受法律约束。没有对你有利的反悔机制,不失去订金也无法退出。
• 在看房日之前很少或根本无法入内。有租客的、遗产认证的或被收回的房产,有时无法事先完整检查,这增加了调查需要考虑的不确定性。
• 文件包中未解决的法律问题。以往工程缺失规划同意、异常的租约条款,或缺少建筑条例验收,都是彻底审阅法律文件包应该发现的东西,而完成后才发现代价高昂。
• 情绪化出价。会场是为制造势头而设计的。在到场前就商定的固定最高价,是防止支付超出交易所能承受之上的唯一可靠防线。

常见问题

在拍卖会上出价之前,我需要先安排好按揭吗?

你需要让融资真正做好准备,在28天内能够提款,这通常意味着过桥融资,而不是从零开始的标准按揭申请,除非你已经持有专门针对该房产的按揭要约。完全用自有资金购买的买家面临的限制最少;其他所有人需要在出价之前,而不是在拿下拍品之后,原则上安排好融资。

在拍卖会上中标后,我还能撤回吗?

不能。拍卖师落槌即产生具有法律约束力的合同。在那之后撤回,意味着失去订金,并且如果房产以更低的价格转售,可能仍需对卖家的损失负责。

指导价就是我实际会付的价格吗?

很少。指导价往往被故意设得较低,以吸引兴趣并鼓励竞争性出价:最终落槌价常常高于它,有时高出很多。研究近期的可比成交,而不要锚定在指导价上。

如果我出价之后法律文件包暴露了问题怎么办?

事后你无能为力:这正是为什么必须在出价之前,而不是之后,由律师审阅法律文件包。落槌之后,文件包里的一切(包括问题),都归你所有。

核心要点

• 拍卖的成功取决于拍卖前的准备,而非拍卖中的表现。
• 出价之前,而不是之后,让律师审阅法律文件包并完成调查。
• 进入拍卖会场之前,先原则上安排好融资(通常是过桥融资)。
• 依据装修预算和目标回报设定最高出价,并且在会场上绝不超过它。
• 在落槌价之外(而非取而代之),为买方佣金、费用和印花税做预算。

本文仅供一般信息参考,不构成法律或财务建议。拍卖条款、法律文件包内容和贷款机构的要求因拍品和情况而异。出价之前,请咨询有拍卖购买经验的律师。

拍卖日之前先为数字建模

你的最高出价应当来自交易本身的经济性,而不是指导价。我们的交易分析器在一处对购买价格、印花税、装修成本、过桥成本和由此得出的收益率建模,这样你走进会场前设定的数字,正是这笔交易真正能够支撑的数字。