英国不動産の購入オプション契約:完全ガイド

ほとんどの住宅購入者は、これを必要としません。リフォームして貸し出すためにフラットを買うなら、通常の購入で十分です。オプション契約が真価を発揮するのは、より限られた状況です。計画許可が下りて初めて購入する価値が出る土地、競合に先んじて確保したい用地、あるいは売り手のスケジュールではなく自分のスケジュールで資金を手配できて初めて数字が成り立つ購入などです。

購入オプション契約とは実際に何か

売り手と購入を検討する買い手の間の契約です。買い手はオプション料(対価とも呼ばれます)を支払い、その見返りに、定められたオプション期間内に、合意した価格で物件を購入する排他的な権利を得ます。その権利をどうするかは買い手次第です。行使して購入を完了することも、契約が認めていれば他の人に譲渡することも、単に失効させることもできます。

通常の売買契約との違いは、「権利」という言葉にあります。通常の契約では、いったん交換されれば、双方が決済する義務を負います。オプションでは、売り手は、買い手が購入すると決めた場合に売る義務を負いますが、買い手には進める義務はまったくありません。この非対称性がまさに要点であり、売り手が通常、手放す排他性を反映してオプション料を設定する理由でもあります。

プロセスは実際にどう進むか

基礎となる案件はさまざまでも、仕組みはほとんどのオプション契約でかなり共通しています。

• まず条件を合意する。 価格、オプション期間、オプション料、オプションを行使するための条件はすべて、何かが支払われる前に交渉され、契約書に書き込まれます。
• オプション料が支払われる。 これが排他性を買うものであり、買い手が手を引いた場合、通常は返金されません。
• 買い手がオプション期間中に作業を進める。 計画申請、敷地調査、デューデリジェンス、資金の手配など、案件が実際にその時間を必要とした作業です。
• 買い手が期限までに決断する。 オプションを行使すれば、合意した条件で売買が進み、行使しなければ、オプションは単に失効します。

行使の通知を誤ると、期限を逃した場合でも、契約が定める正確な方法に従わなかった場合でも、購入するつもりが十分にあったとしても、オプションが失効することがあります。これらの契約における法的リスクの多くは、実際にここにあります。

購入オプションとリースオプション:同じものではない

この2つの用語は緩く使われがちで、それが実際の混乱を招いています。標準的な購入オプション契約は、将来購入する権利を買い手に与えるだけです。占有も、管理も、オプションが行使されるまで現地では何も起こりません。開発用地、戦略的な土地、計画主導の取得が、このタイプの通常の領域です。

リースオプションは別物です。オプションにリースや占有の取り決めを組み合わせるもので、買い手(または買い手として動く投資家)が、オプション期間中に物件を占有・管理しながら、後で購入する権利を保持できます。その期間中に実際にどのような権利が存在するかは、リースとオプションの書類がどのように一体として起草されるかに完全に左右され、その起草の誤りは、紛争の一般的な原因です。リースオプションを特に検討しているなら、標準的なオプションの変形ではなく、独自の専門的な案件として扱い、いくつも手がけたソリシターの助言を受けてください。

案件の仕組みを実際に決める条項

買い手が実際にこれを使う理由

デベロッパーがオプションを最もよく使うのは、計画の承認を得るために実際のお金を使う前に、土地を確保するためです。計画許可を申請し、許可された場合にのみ購入することは、先に購入して計画が続くことを期待するのとは、まったく異なるリスクの性格です。オプション期間は、より大きな購入の資金調達についても同じ役割を果たします。売り手が定めた決済日を急いで追うのではなく、実現可能な条件で資金を手配する時間を買うのです。

また、所有権が移転しておらず、まだ資金を用意すべき購入価格もないため、初期に拘束される資本が少なくなる可能性がありますが、それが何を節約してくれるのかについては、正直であるべきです。オプション期間中のオプション料、法務費用、デューデリジェンスの費用は、案件が完了しなければすべて危険にさらされる実際のお金であり、「必要資本が少ない」ことは「リスクが低い」ことを意味しません。オプションを使う具体的な理由以外にも、根本的な魅力は柔軟性です。期限が近づいたときに行使することが依然として理にかなうかどうかは、市場がどう動いたか、デューデリジェンスで何が分かったかによって決まります。オプションなら、事前に確定するのではなく、実際に分かった時点でその判断を下せます。

誰かが署名する前に整理しておくべきこと

これらは専門的な契約であり、起草に埋もれた細部は、見出しの価格より重要です。署名の前に、双方が、オプションがいつ行使可能になるのか、第三者に譲渡できるか、オプションが存続している間の維持管理と保険の責任を誰が負うか、占有の権利が存在するか、紛争をどう解決するか、そして後に他人へ売却されることから守るために、オプション自体をHM Land Registryに登録すべきかどうかを、正確に明確にしておくべきです。

実際に起こりうる問題

買い手は、案件が進まなければオプション料を完全に失う可能性があり、それに伴う法務費用やデューデリジェンスの費用は別です。計画許可は、何か月もの作業の後に却下されることがあります。長いオプション期間中に融資基準が変わり、資金調達が当初より難しくなることもあります。そして、市場全体が案件に不利に動くこともあります。今日の価値を基準に価格が決められたオプションは、長いオプション期間の2年後には、まったく違って見えることがあります。

売り手は別のリスクを抱えます。オプションを付与すると、通常、それが続く間、他の誰かに売却する能力が制限されるため、3年間のオプションで物件を縛った売り手は、その間にどんな他のオファーがあっても、実質的に3年間、市場から物件を引き上げたことになります。

決断する前に数字をモデル化する

購入オプションが実際に理にかなうかどうかは、通常、いくつかの数字で決まります。購入価格に対するオプション料、それがきっかけの場合に見込まれる計画許可による価値の上昇、そしてオプション期間がどれだけ続くかに応じた資金調達コストです。当社の案件分析ツールは、取り組んでいる条件が分かれば、案件の購入費用、印紙税、資金調達コストをモデル化し、不動産譲渡ガイドは、オプションが行使された後の実際の購入がどのようなものかを説明しています。どちらも、オプション契約そのものについてのソリシターに代わるものではありません。その書類は、ひな形ではなく、最初から専門的な起草が必要です。オプション契約は、購入する権利を確保した後のBRRR案件への入口として、オークションでの購入やつなぎ融資と並ぶ、もう1つのルートです。

よくある質問

オプション期間中、私は物件を所有しますか?

いいえ。所有権は通常、オプションが行使されて購入が実際に完了するまで売り手に残ります。オプション期間中にあなたが所有しているのは、物件そのものではなく、購入する契約上の権利です。

オプション契約に署名するときに、印紙土地税を払いますか?

取引がどのように構成されているか、各段階で何が起こるかによります。オプションの付与、譲渡、行使は、それぞれSDLTの扱いが異なる場合があります。どちらとも決めつける前に、できれば何かに署名する前に、税務アドバイザーの助言を受けてください。

オプション契約をLand Registryに登録できますか?

はい。ほとんどの場合、登録すべきです。オプションの登録は、オプション期間中に物件が他人に売却されることに対して、買い手の権利を守るのに役立ちます。ソリシターは通常、契約の設定の標準的な一部として、これを手配します。

購入オプションは、初めての投資家の出発点として適していますか?

一般に、それ単独ではそうではありません。これらは、計画、開発、戦略的な土地のリスクを中心に作られた専門的な契約であり、そのリスクをすでに理解している、または経験豊富なアドバイザーと密に連携している買い手に向いています。ほとんどの初めての案件では、通常の購入のほうが、より分かりやすいルートです。

購入オプションとリースオプションの実際の違いは何ですか?

購入オプションは、将来購入する権利だけで、占有は伴いません。リースオプションは、オプションと並行して走る占有または管理の取り決めを上乗せしたもので、標準的な契約の変形として扱われるのではなく、それ専用の起草が必要です。

重要なポイント

• オプションは、買い手に、合意した期間内に購入する義務ではなく権利を与えます。その非対称性が仕組みのすべてです。
• 開発用地、計画主導の購入、一部の戦略的な投資案件が、これらの契約が真価を発揮する場面です。
• オプション料、オプション期間、購入価格、そして条件は、起草で正確に定める必要があります。
• 購入オプションとリースオプションは、互換性がありません。リースオプションには、専門的な助言が別途必要です。
• 双方に実際のリスクがあります。買い手はオプション料とオプション期間中に費やしたコストを失う可能性があり、売り手は物件が何年も実質的に市場から外れる可能性があります。
• 双方の独立した法的助言は、ここでは任意ではありません。紛争が始まった後ではなく、署名の前に受けてください。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としており、法律、財務、税務に関する助言ではありません。購入オプション契約は専門的な法的契約であり、条件は案件によって大きく異なります。契約を結ぶ前に、必ずSRA(ソリシター規制機構)の規制を受けるソリシターと、必要に応じて資格を持つ税務アドバイザーの助言を受けてください。