Prolonger son bail maintenant ou attendre la fin de la marriage value ? (2026)
La suppression de la marriage value est dans la loi mais pas en vigueur, sans date et avec des taux d'évaluation encore à fixer. Ce que cela implique pour un bail de moins de 80 ans, quand prolonger maintenant et comment modéliser votre cas.
Réponse rapide : Si votre bail a moins de 80 ans à courir, n'attendez pas la suppression de la marriage value. Le Leasehold and Freehold Reform Act 2024 la supprime sur le papier, mais cette partie n'est pas encore en vigueur, aucune date d'entrée en vigueur n'a été fixée et les nouveaux taux d'évaluation doivent encore être fixés par règlement. D'ici là, les prolongations de bail sont évaluées selon la loi de 1993, et chaque année de raccourcissement du bail renchérit la prolongation. Si votre bail dépasse nettement 85 ans, attendre comporte bien moins de risque.
Où en est la réforme de la marriage value en octobre 2026
Le Leasehold and Freehold Reform Act 2024 change le calcul du prix des prolongations légales de bail. Il supprime la marriage value et doit fixer des taux prescrits de capitalisation et de différé afin de rendre les évaluations plus prévisibles. Les commentaires de juristes et d'experts s'accordent sur la situation à l'automne 2026 :
- Les dispositions sur la marriage value ne sont pas encore en vigueur et aucune date n'a été annoncée.
- La nouvelle méthode d'évaluation ne peut pas démarrer tant que le gouvernement n'a pas fixé les taux par règlement. La consultation du gouvernement sur ces taux s'est close le 23 septembre 2026.
- Les commentateurs attendent une entrée en vigueur en 2027 ou 2028 au plus tôt, mais c'est une estimation, pas une date officielle.
- Jusqu'à l'entrée en vigueur, les prolongations sont évaluées selon le Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 ; la marriage value s'applique donc lorsqu'il reste moins de 80 ans de bail.
Nous n'avons trouvé aucun avis officiel d'entrée en vigueur ; vérifiez donc les dossiers d'entrée en vigueur de la loi sur legislation.gov.uk ou les pages du gouvernement sur le leasehold avant de vous fier à une date.
Ce qu'est la marriage value et pourquoi 80 ans comptent
La marriage value est l'augmentation de valeur de l'appartement lorsqu'un bail court devient long. Selon la loi de 1993, elle est partagée à parts égales entre le locataire et le propriétaire du terrain, et n'est due que lorsqu'il reste 80 ans ou moins. Dès que le bail passe sous 80 ans, le locataire verse au propriétaire la moitié de cette plus-value, en plus des autres éléments de la prime. Plus vous attendez sous 80 ans, plus la plus-value et le prix augmentent. Notre guide sur le coût d'une prolongation de bail en Angleterre et au Pays de Galles détaille chaque élément.
Une illustration simplifiée : si prolonger le bail faisait gagner 30 000 livres à l'appartement, la marriage value ajouterait environ 15 000 livres à la prime. Ce montant s'ajoute à la perte de loyer de terrain et de réversion du propriétaire. Ces chiffres sont purement illustratifs, car une vraie prime exige le rapport d'un expert.
Prolonger maintenant ou attendre ? Guide de décision
| Durée de bail restante | Marriage value due aujourd'hui ? | Approche suggérée |
|---|---|---|
| Plus de 90 ans | Non | Attendre est peu risqué. Réévaluez en passant 85 ans. |
| 85 à 90 ans | Non | Anticipez. Obtenez une estimation et décidez avant d'atteindre 82 ans. |
| 80 à 85 ans | Pas encore | Vous êtes près de la limite. Prolonger maintenant évite totalement la marriage value. |
| Moins de 80 ans | Oui | Prolongez rapidement. Chaque année de retard augmente le coût, et la réforme n'a pas de date. |
| Moins de 70 ans | Oui | Prolongez en priorité. Les problèmes de prêt et de revente augmentent à mesure que le bail raccourcit. |
Les risques d'attendre
- La date est incertaine. Aucune date d'entrée en vigueur n'est fixée ; vous pourriez attendre des années tout en étant évalué selon la loi de 1993.
- Le bail continue de raccourcir. Chaque année sous 80 ans augmente entre-temps la prime.
- Revente et financement. Beaucoup de prêteurs rechignent à financer des baux courts, ce qui réduit votre vivier d'acheteurs.
- Les nouveaux taux sont encore inconnus. Les taux prescrits de capitalisation et de différé n'ont pas été fixés ; personne ne peut donc affirmer que le nouveau système sera moins cher pour chaque bail.
Que faire maintenant
- Vérifiez la durée exacte restante et ce qu'elle sera dans 12 mois.
- Obtenez une estimation d'un expert spécialisé pour voir quelle part de votre prime relève de la marriage value.
- Modélisez vos propres chiffres dans le calculateur de prolongation de bail.
- Si vous achetez des appartements en tant qu'investisseur, vérifiez la durée du bail avant de faire une offre. Un bail court peut s'acheter avec une décote, mais le coût de la prolongation doit figurer dans votre prix. Voir notre guide sur le processus de prolongation de bail et notre note sur le title splitting.
- Rappelez-vous que, depuis le 31 janvier 2025, il n'est plus nécessaire de détenir l'appartement depuis deux ans pour demander une prolongation légale.
Questions fréquentes
La marriage value a-t-elle été supprimée ?
Pas encore dans les faits. Le Leasehold and Freehold Reform Act 2024 le prévoit, mais cette partie n'est pas en vigueur et aucune date n'est fixée.
Quand la marriage value sera-t-elle supprimée ?
Il n'existe pas de date officielle. Les commentateurs attendent 2027 ou 2028 au plus tôt, une fois les règlements fixant les nouveaux taux d'évaluation en place.
Dois-je prolonger mon bail maintenant ou attendre ?
Si votre bail a moins de 80 ans, prolongez rapidement, car le coût monte chaque année et la réforme n'a pas de date. Au-delà de 85 ans, attendre est moins risqué, mais faites une estimation pour connaître votre situation.
À combien s'élève la marriage value ?
Selon la loi de 1993, c'est la moitié de l'augmentation de valeur créée par la prolongation, due seulement lorsqu'il reste 80 ans ou moins. Un expert doit la calculer pour votre appartement.
Puis-je prolonger mon bail si je suis propriétaire depuis moins de deux ans ?
Oui. Depuis le 31 janvier 2025, l'exigence de deux ans de propriété ne s'applique plus aux prolongations légales.
Points clés
- La marriage value reste due selon la loi de 1993 lorsqu'il reste 80 ans ou moins de bail.
- Sa suppression est la loi sur le papier mais n'est pas en vigueur : pas de date, taux encore à fixer.
- Sous 80 ans, attendre ajoute du coût chaque année sans garantie d'un résultat moins cher.
- Au-delà de 85 ans, attendre est peu risqué. Faites une estimation dans tous les cas.
Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou d'évaluation. Le droit de la prolongation de bail évolue et la situation peut changer sans préavis. Vérifiez les règles en vigueur et obtenez une évaluation spécialisée et l'avis d'un avocat avant de délivrer un avis.