La marriage value s'applique : bail de moins de 80 ans. Le freeholder reçoit 50 % de la plus-value.
Prime estimée
£17,324
Estimation indicative basée sur des taux standard de capitalisation de 6 % et de différé de 5,5 %. La prime réelle nécessite une expertise RICS professionnelle. Demandez un avis spécialisé en leasehold avant de poursuivre.
Besoin d'aide pour exploiter ces chiffres ?
Notre équipe étudie chaque jour des projets comme celui-ci. Contactez-nous et nous analyserons les chiffres avec vous, sans engagement.
Ce que fait ce calculateur
Cet outil estime la prime légale à payer pour prolonger le bail d'un appartement selon le Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 : la procédure formelle que les leaseholders d'Angleterre et du pays de Galles peuvent utiliser pour ajouter des années à un bail court.
Saisissez la valeur de marché actuelle de votre appartement, les années restantes du bail et la ground rent annuelle pour obtenir une estimation instantanée des trois composantes de la prime : ground rent capitalisée, deferred reversion et (pour les baux de moins de 80 ans) marriage value.
Comment fonctionne le calcul
La prime comporte jusqu'à trois parties. Ground rent (capitalisée) : la valeur actuelle de la ground rent que le freeholder aurait perçue pendant la durée restante du bail, avec un taux de capitalisation standard de 6 %. Deferred reversion : la valeur actuelle du retour du bien au freeholder à la fin du bail, avec un taux de différé standard de 5,5 %.
La marriage value ne s'applique que lorsqu'il reste moins de 80 ans au bail. Elle représente la valeur supplémentaire créée en combinant (« mariant ») le freehold et le bail prolongé en un seul : l'idée étant qu'un bail prolongé vaut plus que la somme du bail court et du freehold séparés. Par la loi, le freeholder a droit à 50 % de cette plus-value.
C'est pourquoi le coût d'une extension de bail grimpe fortement lorsque le bail passe sous les 80 ans. Sous ce seuil, vous ne payez pas seulement la ground rent et la reversion perdues, vous payez aussi la moitié de la valeur que l'extension elle-même crée.
Exemple chiffré
Un appartement valant 250 000 £ avec 75 ans restants au bail et 150 £ de ground rent annuelle.
- Valeur de l'appartement : 250 000 £
- Années restantes : 75 (moins de 80, la marriage value s'applique)
- Ground rent (capitalisée à 6 %) : ~2 300 £
- Deferred reversion (à 5,5 %) : ~40 000 £
- Marriage value (50 % de la plus-value) : ~15 000 £
Prime estimée : environ 57 000 £, et comme ce bail est sous les 80 ans, prolonger plus tôt plutôt que plus tard évite que la pénalité de marriage value ne grossisse à mesure que les années restantes diminuent.
Questions fréquentes
Pourquoi la marriage value ne s'applique-t-elle qu'en dessous de 80 ans ?
C'est fixé par la loi : les baux de moins de 80 ans déclenchent la marriage value parce que le Parlement a estimé que la « plus-value » créée par l'extension n'est significative qu'en dessous de ce seuil. Au-dessus de 80 ans, la reversion est assez lointaine pour que la combinaison des droits crée une valeur supplémentaire négligeable, donc aucune marriage value n'est facturée.
Puis-je prolonger mon bail sans passer par un tribunal ?
Oui. La plupart des extensions sont convenues directement (ou par l'intermédiaire d'avocats) avec le freeholder de façon informelle. La procédure légale formelle, y compris le droit de saisir le First-tier Tribunal (Property Chamber) si vous ne parvenez pas à convenir d'un prix, existe comme filet de sécurité et pour établir votre droit légal à une extension de 90 ans moyennant une ground rent d'un peppercorn.
Combien coûte à peu près une extension de bail ?
La prime varie énormément selon la valeur de l'appartement, les années restantes et la ground rent. Ce calculateur donne une estimation pour vos chiffres précis. En règle générale, la prime grimpe fortement dès qu'un bail passe sous 80 ans, et de nouveau à l'approche du territoire non finançable (généralement sous 70 ans).
Qu'est-ce qu'un taux de différé et pourquoi 5,5 % ?
Le taux de différé actualise la valeur du retour final du bien au freeholder en monnaie d'aujourd'hui. Le taux de 5,5 % pour les maisons et appartements a été fixé comme taux standard par le Lands Tribunal dans l'affaire Sportelli et est largement utilisé par défaut en l'absence de preuve d'un autre taux.
Ce chiffre est-il juridiquement contraignant ?
Non. Il s'agit d'une estimation indicative avec des hypothèses standard. La prime réelle est convenue par négociation ou devant le tribunal, généralement sur la base du rapport d'un expert RICS. Obtenez toujours une expertise professionnelle avant d'entamer une négociation d'extension de bail.