Licencias HMO en Inglaterra: reglas obligatorias, adicionales y selectivas explicadas
Que una casa compartida necesite licencia HMO depende del número de inquilinos y del council. Aquí están los sistemas obligatorio, adicional y selectivo, los estándares de tamaño de habitación y las sanciones por hacerlo mal.
Respuesta rápida: En Inglaterra debe tener una licencia HMO obligatoria (mandatory) si su propiedad se alquila a cinco o más personas que formen dos o más hogares y compartan cocina o baño, sin importar cuántas plantas tenga. Muchos councils también aplican licencia adicional (additional licensing) (para HMO más pequeños de tres o cuatro personas) y licencia selectiva (selective licensing) (para todos los alquileres privados de una zona designada), por lo que una casa con tres inquilinos puede necesitar licencia igualmente. Las licencias duran hasta cinco años, las tasas varían según el council y alquilar un HMO sin licencia arriesga una sanción civil de hasta £30,000, una orden de devolución de rentas (rent repayment order) de hasta 12 meses de alquiler y la pérdida de su derecho a notificar un aviso de la Section 21.
Una licencia HMO es el permiso que concede un council para alquilar una casa de ocupación múltiple (house in multiple occupation), y equivocarse con la licencia es uno de los errores más caros que puede cometer un propietario. Las reglas cambiaron de forma sustancial en octubre de 2018 y, como los councils superponen sus propios sistemas al nacional, que necesite licencia depende tanto de la autoridad local como de la propiedad. Esta guía explica qué cuenta como HMO, los tres tipos de licencia, los estándares de habitaciones y seguridad asociados y las sanciones por hacerlo mal.
Qué cuenta como HMO
Una casa de ocupación múltiple es una propiedad alquilada a al menos tres personas que forman más de un hogar y comparten instalaciones como cocina, baño o aseo. Un «hogar» es una persona sola o miembros de la misma familia que conviven, de modo que tres compañeros sin parentesco son tres hogares, mientras que una pareja cuenta como uno. Con esta definición, una casa compartida típica de profesionales o estudiantes es un HMO aunque solo tenga tres inquilinos.
Ser un HMO y necesitar licencia son dos cuestiones distintas. Toda propiedad alquilada a cinco o más personas en dos o más hogares necesita una licencia obligatoria, pero un HMO más pequeño solo la necesita si el council ha introducido la licencia adicional. El tipo de propiedad tiene además una dimensión urbanística, que se trata más abajo.
Los tres tipos de licencia HMO
Inglaterra tiene tres sistemas superpuestos, y una propiedad puede quedar sujeta a cualquiera de ellos:
| Tipo de licencia | Qué cubre | Quién la establece |
|---|---|---|
| Licencia HMO obligatoria (mandatory) | Cualquier HMO alquilado a 5+ personas en 2+ hogares que comparten instalaciones, con cualquier número de plantas | Norma nacional, se aplica en todas partes |
| Licencia adicional (additional licensing) | HMO más pequeños (normalmente 3-4 personas) en una zona designada | Council local |
| Licencia selectiva (selective licensing) | Todas las viviendas de alquiler privado de una zona designada, sean HMO o no | Council local |
Como los sistemas adicionales y selectivos son locales y de duración limitada, la única forma fiable de saberlo es consultar la web del council con el código postal exacto antes de comprar o alquilar. Puede empezar por el servicio de licencias para casas de ocupación múltiple de GOV.UK, que le dirige a la autoridad local correcta. El sistema obligatorio se aplica a todos los HMO que cumplen los requisitos, independientemente del número de plantas, desde el 1 de octubre de 2018, así que las orientaciones antiguas que mencionan la prueba de «tres plantas» están desfasadas.
Tamaños de habitación y estándares asociados a una licencia
Una licencia HMO obligatoria lleva estándares nacionales mínimos de habitación. Un dormitorio usado por un adulto debe medir al menos 6,51 metros cuadrados y uno usado por dos adultos al menos 10,22 metros cuadrados. Una habitación de menos de 4,64 metros cuadrados no puede usarse como dormitorio, y el titular de la licencia debe informar al council de las habitaciones de menor tamaño. Los estándares completos figuran en las orientaciones del Gobierno sobre la reforma de licencias HMO.
Además de los tamaños de habitación, una licencia impone condiciones sobre el número de inquilinos, la dotación de cocinas y baños para el número de ocupantes, la seguridad de gas y electricidad, las alarmas de humo y monóxido de carbono y los residuos. Los councils también pueden aplicar sus propios estándares de instalaciones, de modo que dos propiedades del mismo tamaño pueden tener licencia para distinto número de inquilinos en distintos boroughs.
Cómo solicitarla, tasas y duración
Se solicita al council local, se designa un gestor (normalmente el propietario o el agente) que debe ser una «persona idónea» (fit and proper person) y se paga una tasa que varía mucho, habitualmente de varios cientos a más de mil libras, y que dura hasta cinco años. Presupueste la licencia cuando modele un trato de HMO, porque es un coste real frente a la rentabilidad y no una formalidad puntual. Para ver cómo afectan la licencia, la gestión y los periodos vacíos a la rentabilidad de un alquiler por habitaciones, pase las cifras por nuestra calculadora de rentabilidad HMO antes de comprometerse.
Sanciones por un HMO sin licencia
Operar un HMO sujeto a licencia sin tenerla es un delito, y las consecuencias económicas son graves. Un council puede imponer una sanción civil de hasta £30,000 como alternativa a la acusación penal, o procesar con una multa ilimitada. Los inquilinos o el council pueden solicitar una orden de devolución de rentas que le obliga a devolver hasta 12 meses de alquiler. Y, lo más importante, no puede notificar un aviso válido de desahucio sin causa de la Section 21 mientras la propiedad debería tener licencia y no la tiene, de modo que también pierde el control de la posesión. Estas sanciones se acumulan, por eso la licencia es lo primero que se comprueba en cualquier adquisición de HMO.
Planning permission y Article 4
La licencia es independiente de la planificación urbanística. Un HMO pequeño para tres a seis personas entra en la clase de uso C4, y en gran parte del país puede convertir una vivienda familiar (C3) en un HMO pequeño con los permitted development rights sin solicitar licencia urbanística. Sin embargo, muchos councils han dictado una Article 4 direction que elimina esos derechos en zonas designadas, de modo que se necesita planning permission incluso para crear un HMO pequeño. Los HMO más grandes, de siete o más personas, siempre necesitan planning permission. Compruebe tanto la situación de la licencia como si se aplica una Article 4 direction antes de comprar una propiedad para convertir.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para una casa compartida de tres dormitorios?
Solo si el council aplica un sistema de licencia adicional o selectiva que cubra esa zona. Tres inquilinos sin parentesco la convierten en HMO, pero el sistema obligatorio empieza en cinco personas, así que una casa con tres inquilinos necesita licencia solo bajo un sistema local.
¿Importa todavía el número de plantas para la licencia obligatoria?
No. El antiguo requisito de tres o más plantas se eliminó el 1 de octubre de 2018. Una licencia HMO obligatoria se aplica ahora a cualquier HMO que cumpla los requisitos, de cinco o más personas en dos o más hogares, incluso un piso de una sola planta.
¿Cuánto cuesta una licencia HMO?
Las tasas las fija cada council y varían mucho, a menudo de unos cientos de libras a más de mil, y una licencia dura hasta cinco años. Consulte la tarifa del council concreto, porque no existe una cifra nacional.
¿Cuál es la diferencia entre licencia adicional y selectiva?
La licencia adicional cubre HMO más pequeños que el sistema obligatorio no alcanza. La licencia selectiva cubre todas las viviendas de alquiler privado de una zona designada, sean HMO o no. Una propiedad puede caer en una, en ambas o en ninguna según dónde esté.
¿Pueden multarme por alquilar un HMO sin licencia?
Sí. Los councils pueden imponer una sanción civil de hasta £30,000 o procesar con una multa ilimitada, los inquilinos pueden reclamar hasta 12 meses de alquiler mediante una orden de devolución de rentas y no se puede notificar un aviso válido de la Section 21 sin licencia.
Conclusiones clave
- Desde octubre de 2018 se exige una licencia HMO obligatoria para cualquier HMO de cinco o más personas en dos o más hogares, sin importar las plantas.
- Los councils aplican licencia adicional a los HMO más pequeños y licencia selectiva a todos los alquileres, así que una casa con tres inquilinos puede necesitar licencia igualmente.
- Los mínimos nacionales de habitación son 6,51 metros cuadrados para un adulto y 10,22 para dos. Las habitaciones de menos de 4,64 metros cuadrados no pueden ser dormitorios.
- Un HMO sin licencia arriesga una sanción civil de hasta £30,000, una orden de devolución de rentas de 12 meses y la pérdida de la Section 21.
- La licencia es independiente de la planificación: compruebe si hay una Article 4 direction antes de convertir una vivienda familiar en HMO.
Este artículo es información general para Inglaterra, no asesoramiento legal. Las definiciones de HMO, los sistemas de licencia y los estándares difieren en Gales, Escocia e Irlanda del Norte y cambian con el tiempo. Confirme la situación actual con el council local pertinente y GOV.UK antes de alquilar o convertir una propiedad.