¿Prorrogar el arrendamiento ahora o esperar al fin del marriage value? (2026)
La abolición del marriage value está en la ley pero no en vigor, sin fecha y con los tipos de valoración aún por fijar. Qué significa para arrendamientos de menos de 80 años, cuándo prorrogar ahora y cómo modelar su caso.
Respuesta rápida: Si a su contrato de arrendamiento le quedan menos de 80 años, no espere a que se elimine el marriage value. La Leasehold and Freehold Reform Act 2024 lo suprime sobre el papel, pero esa parte aún no está en vigor, no se ha fijado fecha de entrada en vigor y los nuevos tipos de valoración todavía deben establecerse por reglamento. Hasta entonces, las prórrogas se valoran según la Ley de 1993, y cada año que se acorta el plazo encarece la prórroga. Si el plazo restante supera con holgura los 85 años, esperar conlleva mucho menos riesgo.
En qué punto está la reforma del marriage value en octubre de 2026
La Leasehold and Freehold Reform Act 2024 cambia cómo se valoran las prórrogas legales de arrendamiento. Elimina el marriage value y se espera que fije tipos prescritos de capitalización y diferimiento para que las valoraciones sean más predecibles. Los comentarios de abogados y tasadores coinciden sobre la situación en otoño de 2026:
- Las disposiciones sobre el marriage value aún no están en vigor y no se ha anunciado fecha.
- El nuevo método de valoración no puede empezar hasta que el Gobierno fije los tipos por reglamento. La consulta del Gobierno sobre esos tipos se cerró el 23 de septiembre de 2026.
- Los comentaristas esperan la entrada en vigor en 2027 o 2028 como pronto, pero es una estimación, no una fecha oficial.
- Hasta la entrada en vigor, las prórrogas se valoran según la Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, así que el marriage value sigue aplicándose cuando quedan menos de 80 años.
No hemos encontrado un aviso oficial de entrada en vigor, así que consulte los registros de entrada en vigor de la ley en legislation.gov.uk o las páginas del Gobierno sobre leasehold antes de fiarse de cualquier fecha.
Qué es el marriage value y por qué importan los 80 años
El marriage value es el aumento de valor del piso cuando un arrendamiento corto pasa a ser largo. Según la Ley de 1993, se reparte a partes iguales entre el arrendatario y el propietario del suelo, y solo se paga cuando quedan 80 años o menos. Cuando el plazo baja de 80 años, el arrendatario paga al propietario la mitad de ese aumento además de los demás elementos de la prima. Cuanto más espere por debajo de 80 años, mayor es el aumento y más alto el precio. Nuestra guía sobre el coste de prorrogar un arrendamiento en Inglaterra y Gales desglosa cada elemento.
Una ilustración simplificada: si prorrogar el arrendamiento elevara el valor del piso en 30.000 libras, el marriage value añadiría unas 15.000 libras a la prima. Esa cifra se suma a la pérdida de renta del suelo y reversión del propietario. Estos números son solo ilustrativos, pues una prima real requiere el informe de un tasador.
¿Prorrogar ahora o esperar? Una guía de decisión
| Plazo restante | ¿Marriage value a pagar hoy? | Enfoque sugerido |
|---|---|---|
| Más de 90 años | No | Esperar es poco arriesgado. Revise de nuevo al pasar de 85 años. |
| 85 a 90 años | No | Planifique. Obtenga una valoración y decida antes de llegar a 82 años. |
| 80 a 85 años | Todavía no | Está cerca del límite. Prorrogar ahora evita por completo el marriage value. |
| Menos de 80 años | Sí | Prorrogue pronto. Cada año de retraso sube el coste y la reforma no tiene fecha. |
| Menos de 70 años | Sí | Prorrogue como prioridad. Los problemas de hipoteca y reventa crecen a medida que se acorta el plazo. |
Los riesgos de esperar
- La fecha es incierta. No hay fecha de entrada en vigor, así que podría esperar años y seguir valorándose según la Ley de 1993.
- El plazo sigue acortándose. Cada año por debajo de 80 años eleva entretanto la prima.
- Reventa y financiación. Muchos prestamistas son reacios a financiar arrendamientos cortos, lo que estrecha su abanico de compradores.
- Los nuevos tipos aún no se conocen. Los tipos prescritos de capitalización y diferimiento no se han fijado, así que nadie puede decir que el nuevo sistema será más barato para todos los arrendamientos.
Qué hacer ahora
- Compruebe el plazo exacto restante y cuál será dentro de 12 meses.
- Obtenga una valoración de un tasador especializado para ver qué parte de su prima es marriage value.
- Modele sus propias cifras en la calculadora de prórroga de arrendamiento.
- Si compra pisos como inversor, compruebe el plazo del arrendamiento antes de ofertar. Un arrendamiento corto puede comprarse con descuento, pero el coste de la prórroga debe entrar en su precio. Vea nuestra guía del proceso de prórroga de arrendamiento y nuestra nota sobre title splitting.
- Recuerde que desde el 31 de enero de 2025 ya no se necesitan dos años de propiedad para solicitar una prórroga legal.
Preguntas frecuentes
¿Se ha abolido el marriage value?
Todavía no en la práctica. La Leasehold and Freehold Reform Act 2024 lo prevé, pero esa parte no está en vigor y no se ha fijado fecha.
¿Cuándo se abolirá el marriage value?
No hay fecha oficial. Los comentaristas esperan 2027 o 2028 como pronto, una vez estén los reglamentos con los nuevos tipos de valoración.
¿Debo prorrogar mi arrendamiento ahora o esperar?
Si le quedan menos de 80 años, prorrogue pronto, porque el coste sube cada año y la reforma no tiene fecha. Si son más de 85 años, esperar es menos arriesgado, pero obtenga una valoración para conocer su situación.
¿Cuánto es el marriage value?
Según la Ley de 1993 es la mitad del aumento de valor creado por la prórroga, y solo se paga cuando quedan 80 años o menos. Un tasador debe calcularlo para su piso.
¿Puedo prorrogar si soy propietario del piso desde hace menos de dos años?
Sí. Desde el 31 de enero de 2025 el requisito de dos años de propiedad ya no se aplica a las prórrogas legales.
Conclusiones clave
- El marriage value sigue pagándose según la Ley de 1993 cuando quedan 80 años o menos de arrendamiento.
- Su abolición es ley sobre el papel pero no está en vigor: sin fecha y con tipos aún por fijar.
- Por debajo de 80 años, esperar añade coste cada año sin garantía de un resultado más barato.
- Por encima de 85 años, esperar es poco arriesgado. Obtenga una valoración en cualquier caso.
Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico ni de valoración. El derecho de prórroga de arrendamientos está cambiando y la situación puede variar sin aviso. Compruebe las normas vigentes y obtenga una valoración especializada y el consejo de un abogado antes de notificar.