Se aplica marriage value: arrendamiento inferior a 80 años. El freeholder recibe el 50% del aumento de valor.
Prima Estimada
£17,324
Estimación ilustrativa basada en tipos estándar de capitalización del 6% y de aplazamiento del 5,5%. La prima real requiere una tasación profesional RICS. Busque asesoramiento especializado en leasehold antes de continuar.
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Qué Hace Esta Calculadora
Esta herramienta estima la prima legal que debe pagarse para extender el arrendamiento de un piso conforme a la Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993: el procedimiento formal que los arrendatarios de Inglaterra y Gales pueden utilizar para añadir años a un arrendamiento corto.
Introduzca el valor de mercado actual de su piso, los años restantes del arrendamiento y la ground rent anual para obtener una estimación al instante de los tres componentes de la prima: ground rent capitalizada, deferred reversion y (para arrendamientos de menos de 80 años) marriage value.
Cómo Funciona el Cálculo
La prima tiene hasta tres partes. Ground rent (capitalizada): el valor actual de la ground rent que el freeholder habría recibido durante el plazo restante, con un tipo de capitalización estándar del 6%. Deferred reversion: el valor actual de que el freeholder recupere el inmueble al final del arrendamiento, con un tipo de aplazamiento estándar del 5,5%.
El marriage value solo se aplica cuando el arrendamiento tiene menos de 80 años restantes. Representa el valor adicional creado al combinar ("casar") el freehold y el arrendamiento extendido en uno: la teoría es que un arrendamiento extendido vale más que la suma del arrendamiento corto y el freehold por separado. Por ley, el freeholder tiene derecho al 50% de este aumento.
Por eso el coste de la extensión de un arrendamiento se dispara cuando este baja de 80 años. Por debajo de ese umbral no solo paga por la ground rent y la reversion perdidas, sino también por la mitad del valor que crea la propia extensión.
Ejemplo Práctico
Un piso valorado en £250.000 con 75 años restantes de arrendamiento y £150 de ground rent anual.
- Valor del piso: £250.000
- Años restantes: 75 (menos de 80, se aplica marriage value)
- Ground rent (capitalizada @ 6%): ~£2.300
- Deferred reversion (@ 5,5%): ~£40.000
- Marriage value (50% del aumento): ~£15.000
Prima estimada: unas £57.000, y como este arrendamiento está por debajo de 80 años, extender antes en lugar de después evita que la penalización del marriage value crezca a medida que quedan menos años.
Preguntas Frecuentes
¿Por qué el marriage value solo se aplica por debajo de 80 años?
Está fijado por ley: los arrendamientos de menos de 80 años activan el marriage value porque el Parlamento decidió que el "aumento" creado por la extensión solo es significativo por debajo de ese umbral. Por encima de 80 años, la reversion queda lo bastante lejos como para que combinar los derechos cree un valor adicional insignificante, por lo que no se cobra marriage value.
¿Puedo extender mi arrendamiento sin acudir a un tribunal?
Sí. La mayoría de las extensiones se acuerdan directamente (o a través de abogados) con el freeholder de manera informal. El procedimiento legal formal, incluido el derecho a acudir al First-tier Tribunal (Property Chamber) si no se acuerda un precio, existe como red de seguridad y para establecer su derecho legal a una extensión de 90 años con una ground rent de peppercorn.
¿Aproximadamente cuánto cuesta una extensión de arrendamiento?
La prima varía enormemente con el valor del piso, los años restantes y la ground rent. Esta calculadora da una estimación para sus cifras concretas. Como regla general, la prima sube bruscamente cuando un arrendamiento baja de 80 años, y de nuevo cuando se acerca al terreno no hipotecable (normalmente por debajo de 70 años).
¿Qué es un tipo de aplazamiento y por qué el 5,5%?
El tipo de aplazamiento descuenta a dinero de hoy el valor de que el freeholder recupere finalmente el inmueble. El 5,5% para casas y pisos fue fijado como tipo estándar por el Lands Tribunal en el caso Sportelli y se utiliza ampliamente por defecto si no hay pruebas de otro tipo.
¿Es esta cifra legalmente vinculante?
No. Es una estimación ilustrativa con hipótesis estándar. La prima real se acuerda mediante negociación o tribunal, normalmente a partir del informe de un tasador RICS. Obtenga siempre una tasación profesional antes de entrar en una negociación de extensión de arrendamiento.