Licenciamento de HMO na Inglaterra: regras obrigatória, adicional e seletiva explicadas
Se uma casa compartilhada precisa de licença HMO depende do número de inquilinos e da prefeitura. Veja os esquemas obrigatório, adicional e seletivo, os padrões de tamanho de cômodos e as penalidades por errar.
Resposta rápida: Na Inglaterra, você precisa ter uma licença HMO obrigatória (mandatory) se o seu imóvel for alugado a cinco ou mais pessoas que formam dois ou mais domicílios e dividem cozinha ou banheiro, independentemente de quantos andares tenha. Muitas prefeituras também têm o licenciamento adicional (additional licensing, que cobre HMOs menores de três ou quatro pessoas) e o licenciamento seletivo (selective licensing, que cobre todos os aluguéis privados em uma área designada), então uma casa com três inquilinos ainda pode precisar de licença. As licenças duram até cinco anos, as taxas variam conforme a prefeitura, e alugar um HMO sem licença traz o risco de uma multa civil de até £30.000, uma ordem de restituição de aluguel (rent repayment order) de até 12 meses de aluguel e a perda do direito de entregar um aviso pela Section 21.
Uma licença HMO é a permissão que a prefeitura concede para alugar uma casa de ocupação múltipla (house in multiple occupation), e errar no licenciamento é um dos erros mais caros que um senhorio pode cometer. As regras mudaram de forma relevante em outubro de 2018 e, como as prefeituras acrescentam esquemas próprios sobre o nacional, a necessidade de licença depende tanto da autoridade local quanto do imóvel. Este guia explica o que conta como HMO, os três tipos de licenciamento, os padrões de cômodos e de segurança ligados a uma licença e as penalidades por errar.
O que conta como HMO
Uma casa de ocupação múltipla é um imóvel alugado a pelo menos três pessoas que formam mais de um domicílio e dividem instalações como cozinha, banheiro ou sanitário. Um "domicílio" (household) é uma pessoa sozinha ou membros da mesma família vivendo juntos, então três pessoas sem parentesco são três domicílios, enquanto um casal conta como um. Por essa definição, uma casa compartilhada típica de profissionais ou estudantes é um HMO mesmo com apenas três inquilinos.
Ser um HMO e precisar de licença são duas perguntas diferentes. Todo imóvel alugado a cinco ou mais pessoas em dois ou mais domicílios precisa de uma licença obrigatória, mas um HMO menor só precisa de uma onde a prefeitura introduziu o licenciamento adicional. O tipo de imóvel também tem uma dimensão de planejamento, tratada mais abaixo.
Os três tipos de licenciamento de HMO
A Inglaterra tem três esquemas sobrepostos, e um imóvel pode ser enquadrado em qualquer deles:
| Tipo de licença | O que cobre | Quem define |
|---|---|---|
| Licença HMO obrigatória | Qualquer HMO alugado a 5+ pessoas em 2+ domicílios que dividem instalações, com qualquer número de andares | Regra nacional, vale em todo lugar |
| Licenciamento adicional | HMOs menores (tipicamente 3-4 pessoas) em uma área designada | Prefeitura local |
| Licenciamento seletivo | Todas as casas alugadas no setor privado em uma área designada, HMO ou não | Prefeitura local |
Como os esquemas adicional e seletivo são locais e temporários, a única forma confiável de saber é consultar o site da prefeitura para o código postal exato antes de comprar ou alugar. Você pode começar pelo serviço de licença de casa de ocupação múltipla do GOV.UK, que o encaminha à autoridade local correta. O esquema obrigatório se aplica a todos os HMOs qualificados, independentemente do número de andares, desde 1.º de outubro de 2018, então orientações antigas que mencionam um teste de "três andares" estão desatualizadas.
Tamanhos de cômodos e padrões ligados a uma licença
Uma licença HMO obrigatória traz padrões nacionais mínimos de cômodos. Um quarto usado por um adulto deve ter pelo menos 6,51 metros quadrados, e um quarto usado por dois adultos, pelo menos 10,22 metros quadrados. Qualquer cômodo com menos de 4,64 metros quadrados não pode ser usado como dormitório, e o titular da licença deve informar à prefeitura sobre cômodos abaixo desse tamanho. Os padrões completos estão na orientação do governo sobre a reforma do licenciamento de HMO.
Além dos tamanhos de cômodos, uma licença impõe condições sobre o número de inquilinos, a oferta de cozinhas e banheiros para o número de ocupantes, segurança de gás e elétrica, alarmes de fumaça e de monóxido de carbono e lixo. As prefeituras também podem aplicar seus próprios padrões de comodidades, então dois imóveis do mesmo tamanho podem ser licenciados para números diferentes de inquilinos em distritos diferentes.
Como solicitar, taxas e duração
Você solicita à prefeitura local, indica um gestor (geralmente o senhorio ou a imobiliária) que deve ser uma "pessoa idônea e adequada" (fit and proper person) e paga uma taxa que varia bastante, comumente de algumas centenas a mais de mil libras, com validade de até cinco anos. Inclua a licença no orçamento ao modelar um negócio de HMO, porque é um custo real contra a rentabilidade e não uma formalidade pontual. Para ver como licenciamento, gestão e vacância afetam o retorno de uma locação por quarto, passe os números pela nossa calculadora de rentabilidade de HMO antes de se comprometer.
Penalidades por um HMO sem licença
Operar um HMO sujeito a licença sem tê-la é crime, e as consequências financeiras são graves. A prefeitura pode impor uma multa civil de até £30.000 como alternativa ao processo, ou processar por uma multa ilimitada. Inquilinos ou a prefeitura podem pedir uma rent repayment order, obrigando você a devolver até 12 meses de aluguel. Crucialmente, você não pode entregar um aviso válido de despejo sem justa causa pela Section 21 enquanto o imóvel deveria ser licenciado e não é, então você perde também o controle da posse. Essas penalidades se acumulam, e é por isso que o licenciamento é a primeira coisa verificada em qualquer aquisição de HMO.
Licença de planejamento e Article 4
O licenciamento é separado do planejamento. Um HMO pequeno para três a seis pessoas se enquadra na classe de uso de planejamento C4, e em grande parte do país é possível converter uma casa familiar (C3) em um HMO pequeno por direitos de permitted development, sem pedido de planejamento. Porém, muitas prefeituras fizeram uma diretriz Article 4 que remove esses direitos em áreas designadas, o que significa que é preciso licença de planejamento até para criar um HMO pequeno. HMOs maiores, de sete ou mais pessoas, sempre precisam de licença de planejamento. Verifique tanto a situação do licenciamento quanto se uma diretriz Article 4 se aplica antes de comprar um imóvel para converter.
Perguntas Frequentes
Preciso de licença para uma casa compartilhada de três quartos?
Só se a prefeitura tiver um esquema de licenciamento adicional ou seletivo que cubra aquela área. Três inquilinos sem parentesco fazem dela um HMO, mas o esquema obrigatório começa em cinco pessoas, então uma casa com três inquilinos só precisa de licença por um esquema local.
O número de andares ainda importa para o licenciamento obrigatório?
Não. A antiga exigência de três ou mais andares foi removida em 1.º de outubro de 2018. Uma licença HMO obrigatória agora se aplica a qualquer HMO qualificado de cinco ou mais pessoas em dois ou mais domicílios, mesmo um apartamento de um só andar.
Quanto custa uma licença HMO?
As taxas são definidas por cada prefeitura e variam bastante, muitas vezes de algumas centenas de libras a mais de mil, e a licença dura até cinco anos. Consulte a tabela de taxas da prefeitura específica, pois não há um valor nacional.
Qual é a diferença entre licenciamento adicional e seletivo?
O licenciamento adicional cobre HMOs menores não enquadrados no esquema obrigatório. O licenciamento seletivo cobre todas as casas alugadas no setor privado em uma área designada, sejam HMOs ou não. Um imóvel pode se enquadrar em um, em ambos ou em nenhum, conforme onde está.
Posso ser multado por alugar um HMO sem licença?
Sim. As prefeituras podem impor uma multa civil de até £30.000 ou processar por uma multa ilimitada, os inquilinos podem reaver até 12 meses de aluguel por uma rent repayment order, e você não pode entregar um aviso válido pela Section 21 enquanto estiver sem licença.
Principais Conclusões
- Uma licença HMO obrigatória é exigida para qualquer HMO de cinco ou mais pessoas em dois ou mais domicílios, independentemente do número de andares, desde outubro de 2018.
- As prefeituras têm licenciamento adicional para HMOs menores e licenciamento seletivo para todos os aluguéis, então uma casa com três inquilinos ainda pode precisar de licença.
- Os mínimos nacionais de cômodos são 6,51 metros quadrados para um adulto e 10,22 metros quadrados para dois; cômodos com menos de 4,64 metros quadrados não podem ser quartos.
- Um HMO sem licença arrisca multa civil de até £30.000, uma rent repayment order de 12 meses e a perda da Section 21.
- O licenciamento é separado do planejamento: verifique se há uma diretriz Article 4 antes de converter uma casa familiar em HMO.
Este artigo é informação geral para a Inglaterra, não aconselhamento jurídico. As definições de HMO, os esquemas de licenciamento e os padrões diferem no País de Gales, na Escócia e na Irlanda do Norte e mudam com o tempo. Confirme a situação atual com a prefeitura local competente e o GOV.UK antes de alugar ou converter um imóvel.