Renters' Rights Act sześć miesięcy później: co faktycznie zmieniło się dla wynajmujących

1 maja 2026 prywatny sektor najmu w Anglii przeszedł na nowy zestaw zasad. Poniedziałek 26 października 2026 to sześć miesięcy ich obowiązywania i rok od otrzymania przez Renters' Rights Act Royal Assent 27 października 2025. Ten artykuł pokazuje, co faktycznie zmieniło się dla wynajmujących w tym czasie, co jeszcze nadchodzi i co warto sprawdzić już teraz. Pełne tło każdego przepisu znajdziesz w naszym przewodniku po Renters' Rights Act.

Co weszło w życie 1 maja 2026?

Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026 wprowadziły reformy najmu w życie 1 maja 2026 dla prywatnych assured tenancies. Rządowy przewodnik po Renters' Rights Act wyjaśnia, co to oznacza w praktyce:

• Eksmisje "bez winy" na mocy Section 21 zostały zniesione.
• Stałe terminy zniknęły. Nowe i istniejące najmy są assured periodic tenancies, które trwają, dopóki najemca się nie wyprowadzi albo wynajmujący nie udowodni podstawy do odzyskania posiadania.
• Czynsz można podnieść tylko raz w roku, przez zawiadomienie Section 13.
• Wynajmujący i agenci nie mogą pobierać z góry więcej niż jednomiesięcznego czynszu ani przyjmować ofert powyżej ogłoszonego czynszu.
• Najemcy mogą poprosić o zgodę na zwierzę domowe, a wynajmujący nie może bezzasadnie odmówić.
• Odmowa wynajmu najemcy z powodu posiadania dzieci lub pobierania świadczeń jest niezgodna z prawem.

Przed 1 maja 2026 a teraz

Co zmieniło się w praktyce dla wynajmujących?

Każdy najem jest periodic, a termin na Information Sheet już minął

Istniejących pisemnych umów najmu nie trzeba było przepisywać. Zamiast tego, jak wyjaśnia rządowy przegląd dla wynajmujących, wynajmujący musieli przekazać każdemu wymienionemu w umowie najemcy oficjalny Renters' Rights Act Information Sheet do 31 maja 2026. Gdy najem został uzgodniony ustnie, wynajmujący musiał zamiast tego przekazać pisemne zestawienie warunków. Jeśli tego nie zrobiłeś, zrób to teraz i zachowaj dowód, kiedy i jak zostało doręczone. Samorządy mogą nakładać kary cywilne za brakujące dokumenty.

Odzyskanie posiadania tylko przez Section 8

Wynajmujący mogli doręczyć ważne zawiadomienie Section 21 do 30 kwietnia 2026, ale postępowanie sądowe musieli rozpocząć najpóźniej do 31 lipca 2026. Ta droga jest już zamknięta. Każdy pozew o odzyskanie posiadania opiera się na podstawie Section 8, doręczanej na formularzu Form 3A, zgodnie z rządowymi wytycznymi dotyczącymi odzyskania posiadania prywatnie wynajmowanej nieruchomości po 1 maja 2026.

Statystyki odzyskania posiadania za okres od kwietnia do czerwca 2026 Ministry of Justice podają medianę 27,1 tygodnia od pozwu wynajmującego do odzyskania nieruchomości. Ten kwartał obejmuje tylko dwa miesiące według nowych zasad, więc nie pokazuje jeszcze, czy konieczność rozprawy Section 8 w każdej sprawie spowolni sądy. Nasz harmonogram eksmisji Section 8 rozkłada okresy wypowiedzenia i realistyczne terminy według podstaw.

Podwyżki czynszu według harmonogramu Section 13

Klauzule przeglądu czynszu już nie działają. Wynajmujący, który chce podnieść czynsz, doręcza zawiadomienie Section 13, nie częściej niż raz na 12 miesięcy, z co najmniej 2-miesięcznym wypowiedzeniem. Najemca może zakwestionować podwyżkę w First-tier Tribunal, który nie może ustalić czynszu wyższego niż zaproponował wynajmujący. W praktyce przeglądy czynszu są teraz corocznym wydarzeniem ze stałym wyprzedzeniem i przygotowanymi dowodami czynszu rynkowego.

Wynajem pustej nieruchomości działa inaczej

Zasady ogłaszania i wynajmowania nieruchomości zmieniły się równie mocno jak zasady kończenia najmu. Zgodnie z rządowym przewodnikiem o licytacjach o najem dla wynajmujących nie możesz prosić o oferty powyżej ogłoszonego czynszu, zachęcać do nich ani ich przyjmować. Nie możesz pobierać czynszu przed podpisaniem umowy najmu. Między podpisaniem a datą rozpoczęcia możesz żądać nie więcej niż jednomiesięcznego czynszu. Ogłoszenia wykluczające najemców z dziećmi lub najemców pobierających świadczenia są niezgodne z prawem, a wniosek o zwierzę domowe wymaga pisemnej odpowiedzi w ciągu 28 dni.

Samorządy mają silniejsze uprawnienia egzekucyjne

Rządowa mapa drogowa wdrożenia dała samorządom lokalnym nowe uprawnienia dochodzeniowe od 27 grudnia 2025, dzięki czemu mogą łatwiej żądać dokumentów i kontrolować nieruchomości. Od 1 maja 2026 rent repayment orders (nakazy zwrotu czynszu) zostały rozszerzone, a ich maksymalna wysokość podwojona. Za wiele naruszeń grozi kara cywilna do £7 000, rosnąca do £40 000 za powtarzające się lub poważniejsze naruszenia.

Co jeszcze nadchodzi?

Mapa drogowa dzieli ustawę na trzy fazy. Faza 1 weszła w życie 1 maja 2026. Faza 2 (PRS Landlord Database i Ombudsman) rusza od końca 2026. Faza 3 obejmuje Awaab's Law i Decent Homes Standard dla prywatnych najmów.

PRS Landlord Database: rejestracja rusza 15 grudnia 2026

Według rządowej strony "Get ready to register" usługa Register your rental property rusza 15 grudnia 2026 w regionie West Midlands, gdzie termin upływa 14 marca 2027. Kolejne regiony następują po nim, każdy z 3-miesięcznym oknem, a wszyscy wynajmujący aktywnie wynajmujący nieruchomości muszą być zarejestrowani do 14 listopada 2027. Termin zależy od tego, gdzie znajduje się nieruchomość, a nie od miejsca zamieszkania wynajmującego. Opłata wynosi £65 za nieruchomość rocznie, proporcjonalnie w okresie wdrażania. Potrzebny będzie GOV.UK One Login (rządowe konto logowania), dane nieruchomości oraz świadectwa bezpieczeństwa gazowego, bezpieczeństwa elektrycznego i EPC. Zasady zawierają Private Rented Sector Database Regulations 2026. Nasz przewodnik po rejestracji w PRS Landlord Database wyjaśnia, kto musi się zarejestrować i co grozi za brak rejestracji.

PRS Landlord Ombudsman: wciąż bez daty uruchomienia

Landlord Ombudsman (rzecznik wynajmujących) da najemcom sposób rozwiązywania skarg bez kierowania sprawy do sądu, a każdy prywatny wynajmujący będzie musiał do niego przystąpić. Mapa drogowa zakłada, że członkostwo stanie się obowiązkowe w 2028. Rząd nie ogłosił daty, od której Ombudsman zacznie przyjmować skargi.

Awaab's Law: konsultacje otwarte do 18 grudnia 2026

Awaab's Law wyznacza ustawowe terminy, w których wynajmujący muszą zbadać i usunąć poważne zagrożenia, takie jak wilgoć i pleśń. Już obowiązuje w mieszkalnictwie socjalnym. Rządowe konsultacje w sprawie rozszerzenia Awaab's Law na prywatne najmy kończą się o 23:59 18 grudnia 2026. Pytają, kiedy zasady powinny zacząć obowiązywać i czy wprowadzać je etapami, więc nie ma jeszcze daty rozpoczęcia dla prywatnych wynajmujących.

Decent Homes Standard: 2035

Odpowiedź rządu w sprawie zreformowanego Decent Homes Standard potwierdza, że wszystkie wynajmowane domy, w tym prywatne najmy, muszą spełnić nowy standard do 2035, a egzekwowanie przez samorządy zacznie się wtedy. Warto już teraz uwzględnić go w budżetach remontowych starszych nieruchomości.

Lista kontrolna dla wynajmujących po sześciu miesiącach

• Information Sheet: potwierdź, że każdy wymieniony najemca w każdym najmie otrzymał Renters' Rights Act Information Sheet i że zachowałeś dowód doręczenia.
• Umowy najmu: upewnij się, że nowe umowy nie mają stałego terminu, klauzuli przeglądu czynszu ani ogólnej klauzuli "bez zwierząt".
• Przeglądy czynszu: zaplanuj w kalendarzu każde zawiadomienie Section 13 z co najmniej 2-miesięcznym wyprzedzeniem, nie częściej niż raz w roku, z dowodami czynszu rynkowego w aktach.
• Odzyskanie posiadania: prowadź datowany rejestr wpłat czynszu i pisemną dokumentację wszelkich naruszeń, bo każdy pozew wymaga teraz udowodnionej podstawy Section 8.
• Wynajem: poinformuj swojego agenta o zakazie licytacji, limicie jednomiesięcznego czynszu z góry i zasadach dotyczących dzieci i świadczeń.
• Rejestr: przygotuj GOV.UK One Login, dane dotyczące własności oraz aktualne świadectwa bezpieczeństwa gazowego, EICR i EPC, zanim ruszy twój region.
• Budżet: dolicz do swoich wyliczeń roczną opłatę £65 za nieruchomość i ewentualne prace w ramach Decent Homes Standard. Wpływ na zwrot możesz sprawdzić naszym kalkulatorem rentowności najmu.
• Awaab's Law: już teraz szybko reaguj na zgłoszenia wilgoci i pleśni, zanim pojawią się ustawowe terminy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wynajmujący mogą jeszcze korzystać z Section 21?

Nie. Section 21 została zniesiona 1 maja 2026. Zawiadomienie doręczone wcześniej można było wykorzystać tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe rozpoczęło się do 31 lipca 2026.

Czy istniejące najmy wymagały nowych umów?

Nie. Istniejące najmy automatycznie stały się assured periodic tenancies. Wynajmujący z pisemną umową musieli przekazać najemcom rządowy Information Sheet do 31 maja 2026.

Jak często mogę podnosić czynsz?

Raz na 12 miesięcy, przez zawiadomienie Section 13 z co najmniej 2-miesięcznym wypowiedzeniem. Najemca może zakwestionować podwyżkę w First-tier Tribunal.

Kiedy muszę zarejestrować się w PRS Landlord Database?

To zależy od tego, gdzie znajduje się twoja nieruchomość. Rejestracja rusza 15 grudnia 2026 w regionie West Midlands, kolejne regiony następują po nim, a wszystkie aktywnie wynajmowane nieruchomości muszą być zarejestrowane do 14 listopada 2027.

Ile kosztuje rejestracja w PRS Landlord Database?

£65 za nieruchomość rocznie, według rządowego Housing Hub. Opłata jest naliczana proporcjonalnie w okresie regionalnego wdrażania.

Kiedy Awaab's Law zacznie obowiązywać prywatnych wynajmujących?

Data nie została ustalona. Rząd prowadzi konsultacje do 18 grudnia 2026 w sprawie tego, jak i kiedy rozszerzyć ją na prywatnie wynajmowane domy.

Najważniejsze wnioski

• Od 1 maja 2026 każdy prywatny najem w Anglii jest assured periodic tenancy, a odzyskanie posiadania odbywa się wyłącznie przez Section 8.
• Czynsz można podnieść raz w roku przez zawiadomienie Section 13, a czynsz z góry jest ograniczony do jednego miesiąca.
• Termin na Information Sheet dla istniejących najmów upłynął 31 maja 2026. Sprawdź, czy go dotrzymałeś.
• Rejestracja w PRS Landlord Database rusza 15 grudnia 2026, zaczynając od regionu West Midlands, z opłatą £65 za nieruchomość rocznie.
• Ombudsman i Awaab's Law dla prywatnych najmów nie mają potwierdzonej daty rozpoczęcia. Decent Homes Standard obowiązuje od 2035.

Ten artykuł zawiera ogólne informacje o Renters' Rights Act w Anglii według stanu na październik 2026 i nie stanowi porady prawnej. Kilka przepisów jest nadal wdrażanych przez rozporządzenia i konsultacje, a daty mogą się zmienić. Sprawdź aktualne wytyczne GOV.UK i zasięgnij porady wykwalifikowanego specjalisty, zanim podejmiesz działania dotyczące własnych najmów.