Renters' Rights Act 2025: kompletny przewodnik dla brytyjskich wynajmujących i najemców

Czym jest Renters' Rights Act 2025?

Renters' Rights Act 2025 to największa przebudowa prywatnego najmu w Anglii od ponad 30 lat. Zastępuje system assured shorthold tenancy (AST), który od 1988 stanowił fundament prywatnego sektora najmu, jednym rodzajem rolling, periodic tenancy i odbiera wynajmującemu możliwość eksmisji najemcy bez podania powodu.

Ustawa otrzymała Royal Assent 27 października 2025, według oficjalnego przewodnika GOV.UK po Renters' Rights Act. Zamiast wejść w życie naraz, jest wdrażana etapami. Pierwsza i największa faza (obejmująca Section 21, najmy periodic, podwyżki czynszu, podstawy odzyskania posiadania, czynsz z góry oraz przepisy o zwierzętach i dyskryminacji) weszła w życie 1 maja 2026. Druga faza, wprowadzająca bazę PRS i rzecznika, jest oczekiwana od końca 2026, z obowiązkowym członkostwem od 2028. Decent Homes Standard dla prywatnego sektora najmu następuje jeszcze później.

Kluczowe zmiany w skrócie

Koniec Section 21

Section 21 ustawy Housing Act 1988 pozwalała wynajmującym zakończyć najem bez podawania powodu, o ile doręczyli prawidłowe zawiadomienie. Przez lata była najczęściej krytykowaną cechą prywatnego sektora najmu, a od 1 maja 2026 już nie istnieje.

Zawiadomienie Section 21 mogło być ważnie doręczone do 30 kwietnia 2026 według starych zasad, ale nawet ważnie doręczone zawiadomienie miało potem ograniczoną ważność. Wynajmujący, którzy je doręczyli, musieli rozpocząć postępowanie sądowe w terminie wcześniejszym z dwóch: sześć miesięcy od daty zawiadomienia lub 31 lipca 2026, albo droga bez winy była tracona całkowicie.

Każda eksmisja musi teraz opierać się na podstawie Section 8: wskazanym, udokumentowanym powodzie, takim jak zaległości czynszowe, zachowania antyspołeczne, chęć sprzedaży przez wynajmującego lub chęć zamieszkania przez wynajmującego lub bliskiego członka rodziny.

Najmy na czas określony zniknęły

Nie ma już 6-miesięcznego ani 12-miesięcznego AST. Każdy prywatny najem, nowy lub już trwający, stał się bezterminowym periodic tenancy 1 maja 2026, odnawiającym się w cyklu miesięcznym bez wbudowanej daty końcowej.

Najemcy mogą odejść w dowolnym momencie, dając 2-miesięczne pisemne wypowiedzenie, bez czekania na wygaśnięcie stałego terminu. Wynajmujący tracą pewność gwarantowanego minimalnego okresu, ale zyskują najem, który nigdy automatycznie nie wpada w niewygodną prawną szarą strefę.

Podwyżki czynszu: nowy proces Section 13

Przeglądy czynszu wpisane do umowy najmu już nie obowiązują. Jedynym sposobem podwyższenia czynszu w trakcie najmu jest formalne zawiadomienie Section 13 (na nowym ustalonym formularzu Form 4A), doręczone nie częściej niż raz na 12 miesięcy, dające najemcy co najmniej 2 miesiące wypowiedzenia przed wejściem w życie nowego czynszu.

Jeśli najemca uważa, że proponowany czynsz jest powyżej obecnej stawki rynkowej, może go zakwestionować, bezpłatnie, w First-tier Tribunal (Property Chamber). Według nowych zasad Tribunal nie może ustalić czynszu wyższego niż ten, który faktycznie zaproponował wynajmujący, a każdy skorygowany czynsz wchodzi w życie dopiero od daty decyzji Tribunalu, nigdy z mocą wsteczną. To usuwa dawną barierę przed kwestionowaniem, gdy najemca ryzykował, że skończy z wyższym czynszem, wstecznie, za samo poproszenie Tribunalu o rozpatrzenie.

Podstawy odzyskania posiadania: co się zmieniło

Gdy Section 21 zniknęła, podstawy Section 8 niosą cały ciężar, a kilka z nich zostało przepisanych lub zaostrzonych przy reformie.

Próg zaległości czynszowych ma znaczenie w praktyce: według starych zasad wynajmujący mogli ubiegać się o obowiązkowe odzyskanie posiadania, gdy najemca zalegał dwa miesiące (lub osiem tygodni). Renters' Rights Act podnosi tę poprzeczkę do trzech miesięcy lub 13 tygodni dla najmów tygodniowych i dwutygodniowych: istotny bufor na korzyść najemcy, zanim obowiązkowa podstawa w ogóle stanie się dostępna.

Czynsz z góry i licytacje o najem

Dwie praktyki, które wypychały najemców bez brytyjskiego poręczyciela, silnej historii kredytowej lub po prostu wystarczająco głębokich kieszeni, zostały ograniczone. Wynajmujący i agenci nie mogą już żądać z góry więcej niż jednomiesięcznego czynszu, zamykając praktykę żądania sześciu lub dwunastu miesięcy z góry. A nieruchomość musi być wynajmowana po cenie, po której została ogłoszona. Wynajmujący i agenci nie mogą już zapraszać ani przyjmować ofert powyżej podanego czynszu, co zamieniało niektóre najmy w nieformalne licytacje.

Prawo do wniosku o zwierzę domowe

Od 1 maja 2026 najemcy mają ustawowe prawo poprosić wynajmującego o zgodę na trzymanie zwierzęcia domowego, a wynajmujący nie może bezzasadnie odmówić. Wynajmujący ma 28 dni na odpowiedź. To nie zmusza wynajmujących do przyjmowania każdego wniosku: prawdziwy, rozsądny sprzeciw (na przykład małe mieszkanie bez dostępu na zewnątrz i duży pies) nadal obowiązuje, ale ogólna klauzula "bez zwierząt" bez rozważenia indywidualnego wniosku już się nie ostoi.

Koniec "No DSS" i "No children"

Odmowa kandydatowi wyłącznie dlatego, że pobiera zasiłki lub ma dzieci, jest teraz niezgodna z prawem. Dotyczy to wieloletniej praktyki, w której "No DSS" lub podobne sformułowanie w ogłoszeniach odsiewało najemców, zanim mieli szansę zostać ocenieni pod kątem zdolności płatniczej lub referencji.

Co jeszcze nadchodzi

Nie wszystko w ustawie weszło w życie 1 maja 2026. Rejestracja w bazie danych prywatnego sektora najmu (jeden rejestr, do którego wynajmujący będą musieli dołączyć) rusza 15 grudnia 2026, region po regionie, począwszy od regionu West Midlands, a wszyscy wynajmujący, którzy aktywnie wynajmują nieruchomość, muszą być zarejestrowani do 14 listopada 2027. Nadchodzi też nowy system Landlord Ombudsman, dający najemcom drogę do wiążącego, pozasądowego rozstrzygnięcia skarg, ale rząd nie potwierdził jeszcze daty jego uruchomienia.

Dalej nowy Decent Homes Standard ma obowiązywać prywatne domy na wynajem od 2035, obok minimalnego wymogu efektywności energetycznej EPC C przewidzianego na 2030 (zobacz nasz przewodnik po MEES 2030 dla potwierdzonego limitu kosztów i kar). Awaab's Law (ustawowe terminy dla wynajmujących na naprawę wilgoci, pleśni i innych poważnych zagrożeń, już obowiązujące w mieszkalnictwie społecznym) ma się też rozszerzyć na prywatny sektor najmu, choć rząd nie potwierdził jeszcze dokładnych kategorii zagrożeń ani daty rozpoczęcia dla prywatnych wynajmujących.

Co to oznacza dla wynajmujących

Praktyczna zmiana to odejście od polegania wyłącznie na okresie wypowiedzenia w stronę dokumentowania prawdziwej, udokumentowanej podstawy odzyskania posiadania i robienia dokumentacji dobrze za pierwszym razem, ponieważ wadliwego zawiadomienia Section 8 nie da się już po cichu zastąpić zapasowym Section 21. Przeglądy czynszu muszą przejść na harmonogram Section 13, a nie klauzulę ukrytą w umowie najmu, a każdy wniosek o zwierzę potrzebuje udokumentowanej, rozsądnej odpowiedzi w ciągu 28 dni, a nie ogólnej odmowy. Ten sam standard oparty na dowodach dotyczy tego, co przekazujesz najemcy przy wprowadzeniu, omówionego w naszej liście kontrolnej dokumentów przy wprowadzeniu. Nic z tego nie czyni wynajmu nieruchomości niewykonalnym. Przybliża proces do tego, jak zawsze działały najmy komercyjne, z większą częścią relacji opartą na dowodach i procesie, a nie na dacie wygaśnięcia stałego terminu.

Co to oznacza dla najemców

Periodic tenancy od pierwszego dnia oznacza brak związania stałym terminem, z którego nie można wyjść, a 2 miesiące wypowiedzenia wystarczą, by odejść. Podwyżka czynszu musi przejść formalny proces, który można zakwestionować, zamiast lądować jako żądanie na zasadzie bierz albo odejdź. A linia "bez zwierząt", "no DSS" lub "no children" w ogłoszeniu nie jest już zgodnym z prawem powodem do odmowy wprost.

Jak do tego podchodzimy

Zarządzamy każdą nieruchomością, którą wynajmujemy, sami, od remontu po najem, co oznacza, że przejście na najmy periodic i udokumentowane podstawy odzyskania posiadania zmienia naszą dokumentację, a nie nasze podejście. Nigdy nie planowaliśmy eksmitować dobrego najemcy bez prawdziwego powodu, więc usunięcie opcji, której ktoś inny mógł użyć, niewiele u nas zmienia. Jeśli rozważasz, czy trzymać brytyjską nieruchomość bezpośrednio w tym nowym reżimie, czy inwestować razem z zespołem, który już zajmuje się codziennie zgodnością, finansowaniem i najemcami, nasza strona dla inwestorów przedstawia, jak działa to partnerstwo.

Najczęściej zadawane pytania

Kiedy Renters' Rights Act faktycznie wszedł w życie?

Otrzymał Royal Assent 27 października 2025. Główne przepisy (w tym zniesienie Section 21, najmy periodic i nowy proces podwyżek czynszu) weszły w życie 1 maja 2026.

Czy mój wynajmujący nadal może mnie eksmitować bez powodu?

Nie. Eksmisje "bez winy" na mocy Section 21 są zniesione. Każde roszczenie o odzyskanie posiadania musi teraz opierać się na konkretnej podstawie Section 8, z dowodami na jej poparcie.

Czy nadal mam najem na czas określony?

Nie. Każdy AST, nowy lub już trwający, zamienił się w rolling periodic tenancy 1 maja 2026. W umowie nie ma już wbudowanej daty końcowej.

Jak często mój czynsz może być podnoszony?

Co najwyżej raz na 12 miesięcy, przez formalne zawiadomienie Section 13 dające co najmniej 2 miesiące wypowiedzenia. Klauzule przeglądu czynszu wpisane do najmu już nie obowiązują.

Czy mogę zakwestionować podwyżkę czynszu?

Tak, bezpłatnie, w First-tier Tribunal (Property Chamber). Tribunal nie może ustalić czynszu wyższego niż ten, który zaproponował twój wynajmujący, a każda zmiana wchodzi w życie dopiero od daty jego decyzji, nie wstecznie.

Ile wypowiedzenia musi dać mój wynajmujący, by sprzedać nieruchomość lub się wprowadzić?

Cztery miesiące, i dopiero po tym, jak najem trwał co najmniej 12 miesięcy. Wynajmujący nie mogą używać tych podstaw do zakończenia najmu w pierwszym roku.

Czy mój wynajmujący może odmówić mi zwierzęcia domowego?

Nie może odmówić bezzasadnie i ma 28 dni na odpowiedź na wniosek. Konkretny, rozsądny sprzeciw może nadal obowiązywać. Ogólna polityka "bez zwierząt" nie.

Czy baza PRS lub rzecznik wynajmujących już działają?

Jeszcze nie. Rejestracja w bazie PRS rusza 15 grudnia 2026, region po regionie, począwszy od regionu West Midlands. Rzecznik wynajmujących należy do tej samej drugiej fazy, odrębnej od zmian, które weszły w życie 1 maja 2026, ale nie ma jeszcze potwierdzonej daty uruchomienia.

Najważniejsze wnioski

• Section 21 jest zniesiona. Każda eksmisja potrzebuje teraz udokumentowanej podstawy Section 8.
• Stałoterminowe AST zniknęły; wszystkie najmy są teraz rolling i periodic.
• Podwyżki czynszu są ograniczone do raz w roku przez formalne zawiadomienie Section 13, bezpłatnie możliwe do zakwestionowania w Tribunalu.
• Ground 1 i 1A (wprowadzenie się lub sprzedaż) potrzebują 4 miesięcy wypowiedzenia i nie mogą być użyte w pierwszym roku najmu.
• Czynsz z góry jest ograniczony do jednego miesiąca, a licytowanie powyżej ogłoszonego czynszu jest zakazane.
• Najemcy mają ustawowe prawo do wniosku o zwierzę domowe, a odmowy "no DSS" lub "no children" są niezgodne z prawem.
• Baza PRS (rejestracja rusza 15 grudnia 2026), rzecznik i Decent Homes Standard to zmiany późniejszych faz, jeszcze nieobowiązujące.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Renters' Rights Act 2025 jest wdrażany etapami, a niektóre opisane tutaj przepisy jeszcze nie obowiązują. Sprawdź aktualne wytyczne GOV.UK i zasięgnij porady prawnej, zanim zadziałasz w swojej konkretnej sytuacji najmu.