PRS Landlord Database: przewodnik rejestracji, opłaty i kary (2026)

Aktualizacja z 24 października 2026: daty rejestracji i opłata £65 są już potwierdzone.

Jeśli posiadasz nieruchomość na wynajem w Anglii, PRS Database to jedna z większych zmian zgodności, która nadchodzi w tym roku, obok zniesienia Section 21 i najmów periodic, które weszły już w życie 1 maja 2026. W przeciwieństwie do tej zmiany baza danych nie ma jednej daty przełączenia. Jest wdrażana region po regionie od 15 grudnia 2026, a wiele jej szczegółów znajduje się w rozporządzeniach, a nie w samej ustawie.

Ta luka między "potwierdzone" a "jeszcze do ustalenia" to dokładnie miejsce, w którym wiele treści dla wynajmujących w sieci się myli. Ten przewodnik jasno wyznacza granicę, a następnie daje praktyczną listę kontrolną przygotowania dokumentacji niezależnie od tego, kiedy dokładnie twój obszar zostanie włączony.

PRS Database w skrócie

Własny przegląd rządu dla wynajmujących opisuje bazę danych jako narzędzie pomagające najemcom w świadomych wyborach, pomagające wynajmującym wykazać zgodność i dające radom lepsze informacje do egzekwowania. Warto traktować ją jako prawdziwą nową warstwę systemu zgodności, a nie formalność.

Uwaga: ten artykuł dotyczy PRS Database tylko w Anglii. Szkocja, Walia i Irlandia Północna mają odrębne systemy rejestracji wynajmujących. Nic tutaj nie jest poradą prawną.

Czym faktycznie jest PRS Database

To krajowa baza danych, utworzona przez Renters' Rights Act 2025, zawierająca wpisy dla wynajmujących mieszkania i wynajmowanych przez nich nieruchomości, plus pewne informacje egzekucyjne i regulacyjne. Ustawa tworzy bazę i jej przestępstwa; szczegółowa zawartość, proces weryfikacji i zasady skierowane do publiczności są pozostawione rozporządzeniom, które rząd opublikował już w formie projektu.

Trzy rzeczy odróżniają ją od czegoś takiego jak prosty katalog wynajmujących:

• Jest powiązana z egzekucją. Rady mają jej używać do identyfikowania niezgodnych wynajmujących, a nie tylko trzymać bierną listę.
• Jest powiązana z samym wynajmem. Ustawa ogranicza promowanie i wynajmowanie nieruchomości, która nie jest zarejestrowana. To nie jest ćwiczenie z dokumentacji w tle, które możesz zostawić, aż rada cię ponagli.
• Jest powiązana z odzyskaniem posiadania. Niezarejestrowany wynajmujący może zostać zablokowany w uzyskaniu nakazu odzyskania posiadania, co jest znacznie ostrzejszą konsekwencją niż typowy system licencji.

Kiedy zaczyna się rejestracja?

Mapa drogowa wdrożenia rządu, opublikowana w listopadzie 2025, ustala trzy fazy. Faza 1 (zniesienie Section 21, przejście najmów na system periodic) weszła w życie 1 maja 2026. Faza 2, obejmująca PRS Database i rzecznika wynajmujących (ombudsman), zaczyna się od otwarcia bazy 15 grudnia 2026. Faza 3, obejmująca Awaab's Law i standard decent homes dla prywatnego sektora najmu, nie ma jeszcze potwierdzonej daty.

W Fazie 2 mapa drogowa opisuje wdrożenie etapowe: Etap 1 otwiera bazę dla wynajmujących i rad lokalnych region po regionie; Etap 2 dodaje szerszy dostęp publiczny i udostępnianie danych, a następnie usługę rzecznika. Każdy region ma własne 3-miesięczne okno rejestracji, więc twój termin zależy od tego, gdzie jest twoja nieruchomość, a nie od tego, gdzie mieszkasz.

Rządowa strona "Get ready to register" przedstawia potwierdzony harmonogram. Usługa nazywa się "Register your rental property" i rusza 15 grudnia 2026. Pierwszy jest region West Midlands z terminem rejestracji 14 marca 2027, a wszyscy wynajmujący, którzy aktywnie wynajmują nieruchomość w Anglii, muszą być zarejestrowani do 14 listopada 2027. Rząd publikuje okno każdego regionu na tej stronie, więc sprawdź daty dla regionu, w którym jest twoja nieruchomość. Harmonogram i opłata są określone w projekcie rozporządzenia Private Rented Sector Database Regulations 2026, opublikowanym 9 września 2026.

Co jeszcze nie zostało potwierdzone

Data otwarcia, okna regionalne i opłata są już potwierdzone. Bądź ostrożny wobec każdego artykułu (w tym generowanych przez AI), który przedstawia te pozostałe szczegóły jako ustalone fakty:

• Każde pole, które będzie obowiązkowe w formularzu rejestracji
• Dokładnie, które informacje będą widoczne publicznie
• Jak będą weryfikowane informacje z certyfikatów i inne dane

Każdy, kto podaje opłatę inną niż £65 za nieruchomość rocznie albo jeden termin rejestracji, który pomija okno twojego regionu, opiera się na nieaktualnych lub nieoficjalnych informacjach.

Kto musi się zarejestrować

Mapa drogowa rządu stwierdza, że wszyscy wynajmujący umów assured i regulated tenancies objętych zakresem będą prawnie zobowiązani do zarejestrowania siebie i swoich nieruchomości. W praktyce obejmuje to:

Wynajmujący będący osobami fizycznymi

Jeśli osobiście posiadasz i wynajmujesz nieruchomość w zakresie, spodziewaj się rejestracji zarówno jako wynajmujący, jak i dla konkretnej nieruchomości.

Współwynajmujący

Warto to zaznaczyć, ponieważ mapa drogowa jest tu konkretna: dane kontaktowe wynajmującego mają obejmować szczegóły od wszystkich współwynajmujących, a nie tylko tego wskazanego jako główny kontakt. Jeśli współposiadasz nieruchomość na wynajem, nie zakładaj, że zarejestrowanie jednego nazwiska obejmuje ustalenie.

Spółki z o.o. i SPV

Tam, gdzie nieruchomość należy do spółki, spółka jest wynajmującym dla tych celów. Miej gotowe dane spółki, informacje o siedzibie rejestrowej i podstawowe zapisy nieruchomości oprócz zwykłej dokumentacji zgodności.

Wynajmujący z portfelem

Baza tworzy osobne wpisy dla wynajmujących i dla każdego mieszkania. Nie ma wskazówki na skrót pozwalający zarejestrować cały portfel naraz. Jeśli posiadasz dziesięć nieruchomości, spodziewaj się dziesięciu zestawów informacji o nieruchomościach do aktualizowania, nawet jeśli dane wynajmującego są wspólne dla wszystkich.

Jakich informacji będą potrzebować wynajmujący

Zarejestrujesz się online przez usługę "Register your rental property", logując się kontem GOV.UK One Login. Ostateczny formularz rejestracji ustalają rozporządzenia, ale mapa drogowa i rządowe wytyczne dotyczące rejestracji już wskazują szerokie kategorie.

Informacje o wynajmującym

Pełne imię i nazwisko prawne, dane kontaktowe, adres, dane ewentualnych współwłaścicieli i informacje o spółce tam, gdzie to stosowne. Dokładne pola i sposób ich weryfikacji nadal są do potwierdzenia.

Informacje o nieruchomości

Wynajmujący z portfelem: jeden arkusz kalkulacyjny z jednym wierszem na nieruchomość, obejmujący te pola, zaoszczędzi dużo gorączki, gdy rejestracja otworzy się w twoim obszarze.

Informacje o gazie, elektryce i EPC

Rządowe wytyczne dotyczące rejestracji potwierdzają, że do rejestracji będziesz potrzebować danych o bezpieczeństwie gazowym (Gas Safety), bezpieczeństwie elektrycznym i Energy Performance Certificate. Dla każdej nieruchomości prowadź bieżący zapis daty Gas Safety Certificate, daty EICR i następnej inspekcji, oceny EPC i ważności oraz wszelkich odpowiednich licencji lub zwolnień.

Jedno zastrzeżenie warte podkreślenia: nieaktualny certyfikat niekoniecznie oznacza, że baza odrzuci twoją rejestrację. Rząd nie wyjaśnił, jak będą sprawdzane dane z certyfikatów. Bezpieczniejszym ruchem jest doprowadzenie podstawowej zgodności do porządku teraz, zamiast zakładać, jak system poradzi sobie z luką.

Lista kontrolna rejestracji

Nie musisz czekać na otwarcie portalu, by to zrobić. Dla każdej nieruchomości przejdź przez:

• Potwierdź własność prawną i zapisz wszystkich współwynajmujących
• Sprawdź, czy dane kontaktowe wynajmującego są aktualne
• Potwierdź dokładny adres nieruchomości
• Zapisz typ nieruchomości i liczbę sypialni
• Zapisz zajęcie i status umeblowania
• Znajdź aktualny Gas Safety Certificate
• Znajdź aktualny EICR i jego datę ważności
• Sprawdź ocenę EPC i datę ważności
• Sprawdź, czy dotyczy licencjonowanie HMO, selective lub additional
• Zanotuj wszelkie zwolnienia, które mogą dotyczyć nieruchomości
• Zdigitalizuj i scentralizuj te dokumenty zamiast zostawiać je rozproszone
• Załóż konto GOV.UK One Login, jeśli jeszcze go nie masz
• Sprawdź okno rejestracji w swoim regionie i zanotuj termin
• Zaplanuj w budżecie £65 za nieruchomość rocznie na opłatę rejestracyjną

Nasza lista kontrolna dokumentów przy wprowadzeniu obejmuje pokrywającą się dokumentację, którą powinieneś już mieć dla każdego najmu, warto porównać, jeśli audytujesz zapisy w tym samym czasie.

Czy to zastępuje licencjonowanie HMO?

Nie. PRS Database działa obok licencjonowania HMO, selective i additional, a nie zamiast niego. Licencjonowalne HMO nadal potrzebuje swojej licencji niezależnie od statusu rejestracji w bazie. To dwa odrębne reżimy z odrębnym egzekwowaniem. Jeśli rozważasz, czy przekształcenie w HMO nadal się opłaca po uwzględnieniu opłat za bazę danych obok kosztów licencji, nasz kalkulator rentowności HMO pozwala zamodelować liczby z oboma zestawami kosztów.

Co się dzieje, jeśli się nie zarejestrujesz

Ustawa ogranicza promowanie i wynajmowanie nieruchomości przed uzyskaniem aktywnego wpisu w bazie, a pisemne ogłoszenia będą musiały zawierać unikalne identyfikatory wydane wynajmującemu i nieruchomości. W praktyce status w bazie staje się czymś do sprawdzenia przed ogłoszeniem wolnego lokalu, a nie czymś do załatwienia po znalezieniu najemcy.

Kary

Wytyczne rządu dotyczące egzekwowania dla wynajmujących ustalają dwupoziomową strukturę kar cywilnych. Wynajmowanie lub ogłaszanie nieruchomości bez wcześniejszej rejestracji może skutkować karą cywilną do £7 000. Powtarzające się naruszenia lub przekazanie bazie fałszywych lub wprowadzających w błąd informacji eskalują do kary cywilnej do £40 000 lub ścigania karnego.

Te dwie liczby są w sieci dość często mylone. £40 000 nie jest standardową grzywną za samo spóźnienie z rejestracją. Dotyczy konkretnie powtarzających się lub poważnych naruszeń, a nie pierwszej luki w zgodności.

Czy niezarejestrowany wynajmujący może nadal eksmitować najemcę?

To prawdopodobnie najostrzejsza konsekwencja całego systemu. Ustawa ogranicza sądowi możliwość wydania nakazu odzyskania posiadania, gdy wynajmujący nie ma aktywnego wpisu w bazie zarówno dla siebie, jak i dla mieszkania. Są ustawowe wyjątki, z podstawami odzyskania posiadania z tytułu zachowań antyspołecznych jako głównym, ale poza nimi niezarejestrowany wynajmujący może nie móc odzyskać swojej nieruchomości przez sądy w ogóle.

Dokładniej mówiąc: brak zgodności z rejestracją w bazie może uniemożliwić wynajmującemu uzyskanie nakazu odzyskania posiadania w większości okoliczności, a nie że unieważnia konkretny rodzaj wypowiedzenia. Mechanizm leży w uprawnieniu sądu do przyznania posiadania, a nie w tym, jak doręczono zawiadomienie.

A co z agentami wynajmu?

Ograniczenia ustawy dotyczące promowania i ogłaszania dotyczą każdego, kto prowadzi promocję, co w praktyce obejmuje agentów działających w imieniu wynajmującego. Ale nie zakładaj, że twój agent automatycznie przejmuje każdy obowiązek związany z bazą tylko dlatego, że zajmuje się twoim marketingiem i dokumentacją kierowaną do najemców. Rząd nie opublikował jeszcze wytycznych specyficznych dla agentów w sprawie bazy. Przed lokalnym wdrożeniem uzyskaj od agenta konkretne odpowiedzi na:

• Kto rejestruje nieruchomość, ty czy on?
• Kto aktualizuje wpis w bazie, gdy zmieniają się dane?
• Kto śledzi odnowienia certyfikatów i przekazuje je dalej?
• Kto umieszcza wymagane identyfikatory w ogłoszeniach?

Zapisz odpowiedzi na piśmie. "Zakładałem, że agent to ma pod kontrolą" to częsty sposób, w jaki wynajmujący portfela kończą niezgodni w dokumentacji, której aktualizacja była technicznie czyimś zadaniem.

Ile to będzie kosztować?

Opłata wynosi £65 za nieruchomość rocznie, co rząd potwierdził 9 września 2026. W okresie wdrażania jest proporcjonalnie pomniejszona, więc wynajmujący z regionów, które idą pierwsze, nie płacą więcej za wcześniejszą rejestrację. Potem odnawiasz rejestrację co roku. Ustawa pozwala ustalić opłatę rozporządzeniami z odniesieniem do kosztu prowadzenia i egzekwowania bazy. Zaplanuj ją w budżecie jako bieżący koszt za każdą nieruchomość, a nie jednorazową opłatę za wynajmującego.

Czy baza będzie publiczna?

Częściowo, ale dokładny zakres nie jest ustalony. Ustawa pozwala rozporządzeniom określić, jakie informacje z aktywnego wpisu muszą zostać upublicznione, a rząd powiedział, że dokładny szczegół jest nadal opracowywany. Nie przyjmuj za dobrą monetę pewnego twierdzenia o tym, czy twój osobisty adres będzie lub nie będzie publicznie widoczny, dopóki rząd nie opublikuje jasnych wytycznych w tej sprawie.

Co zrobić teraz

1. Zbuduj rejestr zgodności nieruchomości. Jeden zapis na nieruchomość: własność, adres, typ, sypialnie, zajęcie, dane wynajmującego i każdy certyfikat z datą ważności.
2. Sprawdź zapisy współwłasności. Upewnij się, że masz aktualne, poprawne dane każdego współwynajmującego, a nie tylko głównego kontaktu.
3. Zrób audyt dokumentów zgodności teraz. Lepiej znaleźć wygasły EICR w tym miesiącu niż w tygodniu, w którym rejestracja otworzy się w twoim obszarze.
4. Sprawdź lokalne licencjonowanie osobno. Rejestracja w bazie nie dotyka zobowiązań z tytułu licencji HMO ani selective.
5. Sprawdź okno rejestracji w swoim regionie zamiast zakładać, że obowiązuje cię jeden ogólnokrajowy termin. Termin dla regionu West Midlands to 14 marca 2027, a każdy wynajmujący, który aktywnie wynajmuje nieruchomość, musi być zarejestrowany do 14 listopada 2027.

Baza w kontekście

Traktuj to jako jeszcze jedną warstwę na wszystkim, czym już zarządzasz: bezpieczeństwo gazowe i elektryczne, wymogi EPC, ochrona depozytu, licencjonowanie, kontrole right-to-rent, wymogi dotyczące czujników i (od maja 2026) nowe zasady najmu i odzyskania posiadania według Renters' Rights Act. Żadne z tych istniejących zobowiązań nie znika dlatego, że baza istnieje; to dodatkowa warstwa zgodności i egzekucji, a nie zastępstwo żadnej z nich. O tym, co jeszcze zmieniło się dla wynajmujących od maja 2026, przeczytasz w naszej aktualizacji Renters' Rights Act sześć miesięcy później.

Błędy, których unikać

• Zakładanie, że rejestracja zastępuje licencjonowanie HMO. Nie zastępuje. Nadal traktuj je jako dwie odrębne ścieżki zgodności.
• Czekanie do ostatniej chwili. Wynajmujący portfela mogą mieć dziesiątki certyfikatów i zapisów własności do zebrania; zacznij teraz, a nie gdy okno twojego regionu się otworzy.
• Zaufanie nieoficjalnej opłacie rejestracyjnej. Potwierdzona opłata to £65 za nieruchomość rocznie, proporcjonalnie pomniejszona w okresie wdrażania. Traktuj każdą inną kwotę jako nieaktualną.
• Zakładanie, że agent załatwia wszystko. Uzyskaj na piśmie, kto co robi.
• Traktowanie 15 grudnia 2026 jako jednego ogólnokrajowego terminu. Wtedy rusza usługa i zaczyna się okno dla regionu West Midlands. Każdy region ma własne 3-miesięczne okno, a twój termin zależy od tego, gdzie jest nieruchomość, a nie od tego, gdzie mieszkasz.
• Zakładanie, że wygasły certyfikat automatycznie blokuje rejestrację. Rząd wymienił dane o gazie, elektryce i EPC jako oczekiwane pola, ale nie opublikował, jak faktycznie będzie działać weryfikacja.
• Zakładanie, że £40 000 dotyczy każdego naruszenia. Ta kwota jest dla powtarzających się lub poważnych naruszeń; pierwsza luka mieści się w granicy do £7 000.

Najczęściej zadawane pytania

Kiedy zaczyna się rejestracja w PRS Database?

Rejestracja rusza 15 grudnia 2026, region po regionie, począwszy od regionu West Midlands (termin 14 marca 2027). Każdy region dostaje 3-miesięczne okno, a wszyscy wynajmujący, którzy aktywnie wynajmują nieruchomość, muszą być zarejestrowani do 14 listopada 2027. Daty dla swojego regionu sprawdź na rządowej stronie rejestracji.

Czy rejestracja jest obowiązkowa?

Tak. Mapa drogowa wdrożenia potwierdza, że będzie obowiązkowa dla wszystkich wynajmujących PRS, gdy dotyczy ich obszaru.

Ile to będzie kosztować?

£65 za nieruchomość rocznie, proporcjonalnie pomniejszona w okresie wdrażania. Rejestrację odnawiasz co roku.

Czego potrzebuję do rejestracji?

Konta GOV.UK One Login, danych wynajmującego i nieruchomości oraz danych z certyfikatów bezpieczeństwa gazowego, bezpieczeństwa elektrycznego i EPC.

Czy rejestracja jest na nieruchomość czy na wynajmującego?

Obie. Baza zawiera osobne wpisy dla wynajmujących i dla każdego wynajmowanego przez nich mieszkania.

Czy wynajmujący będący spółką z o.o. muszą się rejestrować?

Tak, tam gdzie nieruchomość należy do spółki, jest traktowana jako wynajmujący i powinna spodziewać się odpowiedniej rejestracji. Dokładny proces dla struktur spółek zależy od rozporządzeń, które wciąż są na etapie projektu.

Czy wszyscy współwynajmujący muszą podać dane?

Mapa drogowa wprost mówi, że dane kontaktowe wynajmującego będą obejmować szczegóły od wszystkich współwynajmujących, a nie tylko jednego wskazanego kontaktu.

Czy to zastępuje licencjonowanie HMO lub selective?

Nie. To dodatkowy system krajowy. Lokalne wymogi licencyjne pozostają dokładnie takie, jakie są.

Czy mój adres będzie publicznie widoczny?

Jeszcze nieustalone. Rozporządzenia określą, które informacje z wpisu w bazie są upubliczniane.

Co jeśli mój Gas Safety Certificate lub EICR wygasł?

Odnów go niezależnie od bazy. To istniejące zobowiązania prawne same w sobie. Sposób weryfikacji informacji o bezpieczeństwie przez bazę nie został potwierdzony.

Czy mogę ogłosić nieruchomość przed jej zarejestrowaniem?

Nie, ustawa ogranicza promowanie nieruchomości przed uzyskaniem aktywnego wpisu w bazie, a ogłoszenia będą musiały zawierać przypisane identyfikatory.

Jaka jest kara za niezarejestrowanie?

Do £7 000 za wynajmowanie lub ogłaszanie niezarejestrowanej nieruchomości, rosnąc do £40 000 lub ścigania karnego za powtarzające się lub poważne naruszenia.

Czy niezarejestrowanie może uniemożliwić mi eksmisję najemcy?

W większości okoliczności tak: sądy mają ograniczoną możliwość wydania nakazu odzyskania posiadania, gdy wynajmujący nie ma aktywnego wpisu w bazie. Podstawy z tytułu zachowań antyspołecznych są głównym wyjątkiem.

Czy baza jest już otwarta?

Jeszcze nie. Usługa "Register your rental property" rusza 15 grudnia 2026, począwszy od regionu West Midlands, w ramach Fazy 2 wdrożenia Renters' Rights Act. Sprawdź przewodnik gov.uk po ustawie pod kątem bieżącego statusu.

Najważniejsze wnioski

• Rejestracja rusza 15 grudnia 2026 przez usługę "Register your rental property", region po regionie, począwszy od regionu West Midlands (termin 14 marca 2027). Wszyscy wynajmujący, którzy aktywnie wynajmują nieruchomość, muszą być zarejestrowani do 14 listopada 2027.
• Rejestracja jest obowiązkowa i obejmuje zarówno wynajmujących, jak i pojedyncze nieruchomości, z opłatą £65 za nieruchomość rocznie, proporcjonalnie pomniejszoną w okresie wdrażania.
• Potrzebujesz konta GOV.UK One Login oraz danych z certyfikatów bezpieczeństwa gazowego, bezpieczeństwa elektrycznego i EPC.
• Wszyscy współwynajmujący muszą być uchwyceni, a nie tylko jeden wskazany kontakt. Sprawdź to teraz, jeśli współposiadasz nieruchomość.
• Działa obok licencjonowania HMO i selective, a nie zamiast nich.
• Wynajmowanie lub ogłaszanie bez rejestracji niesie karę cywilną do £7 000, rosnąc do £40 000 za powtarzające się lub poważne naruszenia, i może zablokować nakaz odzyskania posiadania w większości okoliczności.
• Niektóre szczegóły (dokładne pola, widoczność publiczna, sposób weryfikacji certyfikatów) nie są jeszcze potwierdzone. Traktuj każde źródło przedstawiające je jako ustalone fakty z ostrożnością.
• Najbardziej użyteczną rzeczą, jaką możesz zrobić teraz, jest administracyjna: doprowadź zapisy własności, nieruchomości i certyfikatów do dokładności i centralizacji, zanim okno twojego regionu się otworzy.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani finansowej. Daty i opłata podane tutaj pochodzą z ogłoszenia rządu z 9 września 2026 i projektu Private Rented Sector Database Regulations 2026, więc szczegóły mogą się jeszcze zmienić, zanim otworzy się okno rejestracji w twoim regionie. Zawsze sprawdzaj aktualne wytyczne na gov.uk i porozmawiaj z wykwalifikowanym doradcą o swoich konkretnych okolicznościach.