Rentowność netto
0.68%
Rentowność brutto: 8.49% · Miesięczny czynsz brutto: £2,475
Koszty roczne
Porównanie HMO i najmu pojedynczego
Wyłącznie w celach ilustracyjnych. Wymogi licencyjne (obowiązkowa licencja HMO dla 5 lub więcej mieszkańców z 2 lub więcej gospodarstw domowych, a także dodatkowe/selektywne systemy licencji stosowane przez wiele rad dla mniejszych HMO) i opłaty różnią się w zależności od władz lokalnych. Sprawdź w swojej radzie, zanim założysz konkretną kwotę. Koszt kredytu zakłada tylko odsetki. To nie jest porada finansowa.
Potrzebują Państwo pomocy w wykorzystaniu tych liczb?
Nasz zespół analizuje takie transakcje codziennie. Skontaktuj się z nami, a omówimy liczby wspólnie, bez żadnych zobowiązań.
Co robi ten kalkulator
To narzędzie oblicza rzeczywistą rentowność brutto i netto House in Multiple Occupation (HMO), czyli jednej nieruchomości wynajmowanej pokojami niespokrewnionym najemcom, z uwzględnieniem kosztów właściwych tej strategii: opłat licencyjnych HMO, rachunków płaconych w imieniu najemców i opłat za zarządzanie, które zwykle są wyższe niż przy standardowym najmie pojedynczym.
Wpisz liczbę pokoi do wynajęcia, czynsz za pokój i oczekiwane obłożenie, aby uzyskać czynsz brutto, a następnie dodaj licencję, rachunki, zarządzanie, utrzymanie, ubezpieczenie i koszty kredytu, aby poznać rentowność netto i zwrot z zainwestowanych pieniędzy. Sekcja porównania na dole pokazuje premię rentowności w porównaniu z wynajmem tej samej nieruchomości jednemu gospodarstwu domowemu.
Jak działają obliczenia
Miesięczny czynsz brutto = liczba pokoi × czynsz za pokój × wskaźnik obłożenia. Obłożenie uwzględnia okresy pustostanu między najemcami. HMO z 5 pokojami przy obłożeniu 90% wynajmuje średnio 4,5 pokoju w ciągu roku.
Rentowność netto odejmuje wszystkie koszty roczne od rocznego czynszu brutto: rachunki (jeśli w cenie), opłatę licencyjną HMO, opłatę za zarządzanie (% czynszu brutto, HMO zwykle 10-15%, powyżej typowych 8-12% dla najmu pojedynczego, bo więcej najemców oznacza więcej codziennego zarządzania), utrzymanie, ubezpieczenie i odsetki od kredytu.
Premia rentowności HMO porównuje rentowność brutto z równoważnym czynszem najmu pojedynczego dla tej samej nieruchomości: liczba, która uzasadnia podjęcie dodatkowej złożoności licencji, zarządzania i rotacji wielu najmów zamiast jednego.
Przykład obliczeń
5-pokojowe HMO kupione za £350 000, wynajęte po £550 za pokój przy obłożeniu 90%, z rachunkami w cenie po £400/miesiąc.
- Miesięczny czynsz brutto: 5 × £550 × 90% = £2475 (£29 700/rok)
- Rachunki (w cenie): £400 × 12 = £4800
- Licencja HMO: £1000
- Zarządzanie (12%): £3564
- Utrzymanie + ubezpieczenie: £2200
- Kredyt (75% LTV, 6,0% tylko odsetki): £262 500 × 6,0% = £15 750
- Łączne koszty roczne: £27 314
Rentowność brutto wynosi 8,49%, ale rentowność netto po wszystkich kosztach właściwych HMO to zaledwie 0,68%, w porównaniu z rentownością brutto 5,14%, gdyby ta sama nieruchomość była wynajęta jednemu gospodarstwu domowemu za £1500/miesiąc, czyli premia rentowności +3,35 punktu procentowego za prowadzenie jej jako HMO, przed uwzględnieniem dodatkowego obciążenia zarządzaniem.
Najczęstsze pytania
Czy potrzebuję licencji, aby prowadzić HMO?
W Anglii obowiązkowa licencja HMO jest wymagana dla każdej nieruchomości wynajmowanej 5 lub więcej najemcom tworzącym 2 lub więcej gospodarstw domowych i dzielącym udogodnienia, niezależnie od wielkości. Wiele rad prowadzi także dodatkowe lub selektywne systemy licencji obejmujące mniejsze HMO (już od 3 najemców) na swoim obszarze. Zawsze sprawdź u władz lokalnych, bo prowadzenie HMO bez wymaganej licencji wiąże się z poważnymi karami.
Dlaczego rentowność netto HMO jest często znacznie niższa niż brutto?
HMO mają więcej pozycji kosztów niż najem pojedynczy: opłaty licencyjne, rachunki często płacone przez wynajmującego, wyższe opłaty za zarządzanie (więcej najemców oznacza większą rotację, więcej formalności wprowadzenia/wyprowadzenia, więcej codziennych zapytań) i zwykle wyższe ubezpieczenie. Szybko się to sumuje i może zamienić mocno wyglądającą rentowność brutto w cienką rentowność netto, dokładnie dlatego ten kalkulator oddziela obie.
Czy najem z rachunkami w cenie jest zawsze właściwym podejściem dla HMO?
Nie zawsze, ale to norma dla wynajmu HMO samych pokoi, ponieważ sprawiedliwy podział rachunków za media między niespokrewnionymi najemcami dzielącymi licznik jest niepraktyczny. Niektórzy wynajmujący przenoszą rachunki jako stałą miesięczną opłatę zamiast wliczać je w czynsz nagłówkowy. Tak czy inaczej, zaplanuj je jako realny koszt, a nie przychód.
Czy mogę dostać standardowy kredyt buy-to-let na HMO?
Nie. Większość głównych kredytodawców buy-to-let całkowicie wyklucza HMO. Zwykle potrzebny będzie specjalistyczny produkt kredytowy HMO lub półkomercyjny, który zazwyczaj ogranicza LTV niżej (75-80% jest częste, czasem mniej dla większych HMO) i jest wyceniany powyżej standardowych stóp BTL, dlatego zakres stóp kredytu w tym kalkulatorze sięga wyżej niż w Kalkulatorze rentowności najmu dla najmu pojedynczego.
Czy wyższa rentowność jest warta dodatkowego zarządzania?
To zależy od Twojej zdolności do zarządzania (lub opłacenia kogoś, kto zarządza) nieruchomością o większej rotacji i większej liczbie ruchomych elementów niż pojedynczy najem. Pokazana tu premia rentowności jest nagrodą za tę złożoność; jeśli nie jesteś gotów obsłużyć (lub odpowiednio zaplanować) częstszą rotację, odnawianie licencji i zarządzanie najemcami, najem pojedynczy o niższej rentowności nadal może być lepszym wyborem skorygowanym o ryzyko.