Przedłużyć leasehold teraz czy czekać na koniec marriage value? (2026)
Zniesienie marriage value jest w ustawie, ale nie obowiązuje, bez daty i ze stawkami wyceny jeszcze do ustalenia. Co to oznacza dla umów poniżej 80 lat, kiedy przedłużać teraz i jak zamodelować swój przypadek.
Krótka odpowiedź: Jeśli Twoja umowa leasehold ma mniej niż 80 lat do końca, nie czekaj na zniesienie marriage value. Leasehold and Freehold Reform Act 2024 znosi marriage value na papierze, ale ta część nie weszła jeszcze w życie, nie wyznaczono daty wejścia w życie, a nowe stawki wyceny muszą jeszcze zostać ustalone w rozporządzeniach. Do tego czasu przedłużenia są wyceniane według ustawy z 1993 roku, a każdy rok skracania umowy podnosi koszt przedłużenia. Jeśli okres do końca umowy znacznie przekracza 85 lat, czekanie niesie dużo mniejsze ryzyko.
Na jakim etapie jest reforma marriage value w październiku 2026
Leasehold and Freehold Reform Act 2024 zmienia sposób wyceny ustawowych przedłużeń leasehold. Usuwa marriage value i ma ustalić z góry określone stawki kapitalizacji i odroczenia, aby wyceny były bardziej przewidywalne. Komentarze prawników i rzeczoznawców są zgodne co do sytuacji jesienią 2026 roku:
- Przepisy o marriage value nie weszły jeszcze w życie i nie ogłoszono daty.
- Nowa metoda wyceny nie może ruszyć, dopóki rząd nie ustali stawek w rozporządzeniach. Rządowe konsultacje w sprawie tych stawek zakończyły się 23 września 2026 roku.
- Komentatorzy spodziewają się wejścia w życie najwcześniej w 2027 lub 2028 roku, ale to szacunek, a nie oficjalna data.
- Do wejścia w życie przedłużenia są wyceniane według Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, więc marriage value nadal obowiązuje, gdy do końca umowy zostaje mniej niż 80 lat.
Nie znaleźliśmy oficjalnego komunikatu o wejściu w życie, więc sprawdź rejestry wejścia w życie ustawy na legislation.gov.uk lub strony rządowe o leasehold, zanim zaufasz jakiejkolwiek dacie.
Czym jest marriage value i dlaczego liczy się 80 lat
Marriage value to wzrost wartości mieszkania, gdy krótka umowa leasehold staje się długą. Według ustawy z 1993 roku jest dzielone po równo między leaseholdera a właściciela gruntu i należne tylko wtedy, gdy zostaje 80 lat lub mniej. Gdy okres spada poniżej 80 lat, leaseholder płaci właścicielowi połowę tego wzrostu, oprócz pozostałych składników premii. Im dłużej czekasz poniżej 80 lat, tym większy wzrost i wyższa cena. Nasz przewodnik o kosztach przedłużenia leasehold w Anglii i Walii rozbija każdy składnik.
Uproszczona ilustracja: gdyby przedłużenie zwiększyło wartość mieszkania o 30 000 funtów, marriage value dodałoby do premii około 15 000 funtów. Ta kwota dochodzi do utraty czynszu gruntowego i rewersji właściciela. Te liczby są tylko poglądowe, bo rzeczywista premia wymaga wyceny rzeczoznawcy.
Przedłużyć teraz czy czekać? Przewodnik decyzyjny
| Pozostały okres | Marriage value należne dziś? | Sugerowane podejście |
|---|---|---|
| Powyżej 90 lat | Nie | Czekanie jest mało ryzykowne. Wróć do tematu po przekroczeniu 85 lat. |
| 85 do 90 lat | Nie | Planuj z wyprzedzeniem. Zdobądź wycenę i zdecyduj przed osiągnięciem 82 lat. |
| 80 do 85 lat | Jeszcze nie | Jesteś blisko granicy. Przedłużenie teraz całkowicie omija marriage value. |
| Poniżej 80 lat | Tak | Przedłuż wkrótce. Każdy rok zwłoki podnosi koszt, a reforma nie ma daty. |
| Poniżej 70 lat | Tak | Przedłuż w pierwszej kolejności. Problemy z kredytem i odsprzedażą rosną w miarę skracania umowy. |
Ryzyka czekania
- Data jest niepewna. Nie ustalono daty wejścia w życie, więc możesz czekać latami i nadal być wyceniany według ustawy z 1993 roku.
- Umowa nadal się skraca. Każdy rok poniżej 80 lat tymczasem podnosi premię.
- Odsprzedaż i finansowanie. Wielu kredytodawców niechętnie finansuje krótkie umowy leasehold, co zawęża grono nabywców.
- Nowe stawki nie są jeszcze znane. Określone z góry stawki kapitalizacji i odroczenia nie zostały ustalone, więc nikt nie może powiedzieć, że nowy system będzie tańszy dla każdej umowy.
Co zrobić teraz
- Sprawdź dokładny pozostały okres i jaki będzie za 12 miesięcy.
- Zdobądź wycenę od wyspecjalizowanego rzeczoznawcy, aby zobaczyć, jaka część premii to marriage value.
- Przelicz własne liczby w kalkulatorze przedłużenia leasehold.
- Jeśli kupujesz mieszkania jako inwestor, sprawdź długość umowy przed złożeniem oferty. Krótką umowę można kupić ze zniżką, ale koszt przedłużenia musi wejść do ceny. Zob. nasz przewodnik o procesie przedłużania leasehold i notkę o title splitting.
- Pamiętaj, że od 31 stycznia 2025 roku nie potrzeba już dwóch lat posiadania mieszkania, aby ubiegać się o ustawowe przedłużenie.
Najczęstsze pytania
Czy marriage value zostało zniesione?
W praktyce jeszcze nie. Leasehold and Freehold Reform Act 2024 to przewiduje, ale ta część nie weszła w życie i nie ustalono daty.
Kiedy marriage value zostanie zniesione?
Nie ma oficjalnej daty. Komentatorzy spodziewają się najwcześniej 2027 lub 2028 roku, gdy będą gotowe rozporządzenia z nowymi stawkami wyceny.
Czy przedłużyć umowę teraz, czy czekać?
Jeśli zostało mniej niż 80 lat, przedłuż wkrótce, bo koszt rośnie co roku, a reforma nie ma daty. Jeśli ponad 85 lat, czekanie jest mniej ryzykowne, ale zdobądź wycenę, by znać swoją sytuację.
Ile wynosi marriage value?
Według ustawy z 1993 roku to połowa wzrostu wartości wynikającego z przedłużenia, należna tylko gdy zostaje 80 lat lub mniej. Powinien ją obliczyć rzeczoznawca dla Twojego mieszkania.
Czy mogę przedłużyć umowę, jeśli mieszkanie posiadam krócej niż dwa lata?
Tak. Od 31 stycznia 2025 roku wymóg dwóch lat posiadania nie dotyczy ustawowych przedłużeń.
Najważniejsze wnioski
- Marriage value nadal jest należne według ustawy z 1993 roku, gdy zostaje 80 lat lub mniej umowy.
- Jego zniesienie jest prawem na papierze, ale nie obowiązuje: brak daty, stawki jeszcze do ustalenia.
- Poniżej 80 lat czekanie dodaje koszt co roku bez gwarancji tańszego wyniku.
- Powyżej 85 lat czekanie jest mało ryzykowne. W każdym razie zdobądź wycenę.
Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej ani wyceny. Prawo o przedłużaniu leasehold się zmienia i sytuacja może ulec zmianie bez zapowiedzi. Sprawdź obowiązujące zasady i zdobądź wycenę specjalisty oraz poradę prawnika, zanim złożysz zawiadomienie.