Stosuje się marriage value: leasehold poniżej 80 lat. Freeholder otrzymuje 50% wzrostu wartości.
Szacowana premia
£17,324
Ilustracyjne oszacowanie na podstawie standardowych stóp kapitalizacji 6% i odroczenia 5,5%. Rzeczywista premia wymaga profesjonalnej wyceny RICS. Przed dalszymi krokami zasięgnij specjalistycznej porady dotyczącej leasehold.
Potrzebują Państwo pomocy w wykorzystaniu tych liczb?
Nasz zespół analizuje takie transakcje codziennie. Skontaktuj się z nami, a omówimy liczby wspólnie, bez żadnych zobowiązań.
Co robi ten kalkulator
To narzędzie szacuje ustawową premię płatną za przedłużenie leasehold mieszkania na mocy Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993: formalnej procedury, z której leaseholderzy w Anglii i Walii mogą skorzystać, aby dodać lata do krótkiego leasehold.
Wpisz bieżącą wartość rynkową mieszkania, pozostałe lata leasehold i roczny ground rent, aby natychmiast uzyskać oszacowanie trzech składników premii: skapitalizowanego ground rent, deferred reversion i (dla leasehold poniżej 80 lat) marriage value.
Jak działają obliczenia
Premia składa się z maksymalnie trzech części. Ground rent (skapitalizowany): wartość bieżąca ground rent, który freeholder otrzymałby w pozostałym okresie leasehold, przy standardowej stopie kapitalizacji 6%. Deferred reversion: wartość bieżąca odzyskania nieruchomości przez freeholdera po zakończeniu leasehold, przy standardowej stopie odroczenia 5,5%.
Marriage value stosuje się tylko wtedy, gdy do końca leasehold zostało mniej niż 80 lat. Reprezentuje dodatkową wartość powstałą przez połączenie („ożenienie”) freehold i przedłużonego leasehold w jedno: teoria głosi, że przedłużony leasehold jest wart więcej niż suma krótkiego leasehold i freehold osobno. Z mocy prawa freeholder ma prawo do 50% tego wzrostu.
Dlatego koszty przedłużenia leasehold gwałtownie rosną, gdy leasehold spada poniżej 80 lat. Poniżej tego progu płacisz nie tylko za utracony ground rent i reversion, ale także za połowę wartości, którą tworzy samo przedłużenie.
Przykład obliczeń
Mieszkanie o wartości £250 000 z 75 latami pozostałego leasehold i rocznym ground rent £150.
- Wartość mieszkania: £250 000
- Pozostałe lata: 75 (poniżej 80, stosuje się marriage value)
- Ground rent (skapitalizowany @ 6%): ~£2300
- Deferred reversion (@ 5,5%): ~£40 000
- Marriage value (50% wzrostu): ~£15 000
Szacowana premia: około £57 000, a ponieważ ten leasehold jest poniżej 80 lat, przedłużenie wcześniej, a nie później, pozwala uniknąć narastania kary w postaci marriage value w miarę ubywania lat.
Najczęstsze pytania
Dlaczego marriage value stosuje się tylko poniżej 80 lat?
Jest to ustalone w ustawie: leasehold poniżej 80 lat wywołują marriage value, ponieważ Parlament uznał, że „wzrost” wartości powstały przez przedłużenie ma znaczenie dopiero poniżej tego progu. Powyżej 80 lat reversion jest na tyle odległy, że połączenie praw tworzy znikomą dodatkową wartość, więc marriage value nie jest naliczane.
Czy mogę przedłużyć leasehold bez udziału trybunału?
Tak. Większość przedłużeń uzgadnia się bezpośrednio (lub przez prawników) z freeholderem w sposób nieformalny. Formalna procedura ustawowa, w tym prawo do zwrócenia się do First-tier Tribunal (Property Chamber), jeśli nie możesz uzgodnić ceny, istnieje jako zabezpieczenie i do ustanowienia Twojego ustawowego prawa do 90-letniego przedłużenia przy ground rent w wysokości peppercorn.
Ile mniej więcej kosztuje przedłużenie leasehold?
Premia różni się ogromnie w zależności od wartości mieszkania, pozostałych lat i ground rent. Ten kalkulator podaje oszacowanie dla Twoich konkretnych liczb. Z grubsza premia gwałtownie rośnie, gdy leasehold spada poniżej 80 lat, i ponownie, gdy zbliża się do obszaru niekredytowalnego (zwykle poniżej 70 lat).
Czym jest stopa odroczenia i dlaczego 5,5%?
Stopa odroczenia dyskontuje do dzisiejszej wartości pieniądza wartość ostatecznego odzyskania nieruchomości przez freeholdera. 5,5% dla domów i mieszkań ustalił jako stawkę standardową Lands Tribunal w sprawie Sportelli i jest szeroko stosowane jako domyślne, gdy brak dowodów na inną stawkę.
Czy ta kwota jest prawnie wiążąca?
Nie. To ilustracyjne oszacowanie przy standardowych założeniach. Rzeczywista premia jest ustalana w drodze negocjacji lub przed trybunałem, zwykle na podstawie raportu rzeczoznawcy RICS. Zawsze uzyskaj profesjonalną wycenę przed rozpoczęciem negocjacji przedłużenia leasehold.