イングランドのHMOライセンス:義務的、追加、選択的ライセンスの解説

HMOライセンスは、多人数居住住宅(HMO)を貸すために自治体が与える許可であり、ライセンスの扱いを誤ることは、大家にとって最も高くつく失敗のひとつです。ルールは2018年10月に大きく変わり、自治体が国の制度に独自の制度を重ねているため、ライセンスが必要かどうかは物件と同じくらい自治体によって決まります。本ガイドでは、HMOとは何か、3種類のライセンス、ライセンスに付随する部屋の広さと安全基準、そして違反した場合の罰則を解説します。

HMOとは何か

多人数居住住宅とは、複数の世帯を構成する少なくとも3人に貸され、キッチン、浴室、トイレなどの設備を共用する物件のことです。「世帯」とは、1人、または同居する同じ家族の構成員を指すため、血縁のない3人のシェアは3世帯、夫婦は1世帯と数えます。この定義では、専門職の社会人や学生が暮らす典型的なシェアハウスは、入居者が3人だけでもHMOになります。

HMOであることと、ライセンスが必要であることは別の問題です。2世帯以上の5人以上に貸すすべての物件には義務的ライセンスが必要ですが、それより小規模なHMOは、自治体が追加ライセンスを導入している場合にのみ必要です。物件の種類には計画上の側面もあり、後述します。

HMOライセンスの3つの種類

イングランドでは3つの制度が重なって運用されており、物件はそのいずれにも該当する可能性があります。

追加ライセンスと選択的ライセンスは地域ごとで期限付きの制度であるため、確実に知る唯一の方法は、購入または賃貸の前に、該当する郵便番号について自治体のウェブサイトを確認することです。まずはGOV.UKの多人数居住住宅ライセンスサービスから始めれば、適切な自治体につないでもらえます。義務的ライセンスは、2018年10月1日以降、階数に関係なく該当するすべてのHMOに適用されているため、「3階建て以上」という基準に触れている古い情報は時代遅れです。

ライセンスに付随する部屋の広さと基準

義務的HMOライセンスには、全国共通の最低居室基準があります。大人1人が使う寝室は6.51平方メートル以上、大人2人が使う寝室は10.22平方メートル以上でなければなりません。4.64平方メートル未満の部屋は寝室として使えず、ライセンス保持者はそれより小さい部屋について自治体に届け出る必要があります。基準の全容は政府のHMOライセンス改革ガイダンスに示されています。

部屋の広さに加えて、ライセンスには、入居者数、居住人数に見合ったキッチンと浴室の設置、ガスと電気の安全、煙と一酸化炭素の警報器、廃棄物に関する条件が課されます。自治体は独自の設備基準を適用することもできるため、同じ広さの2つの物件でも、区によって許可される入居者数が異なる場合があります。

申請方法、手数料、有効期間

申請は地方自治体に行い、「適格かつ適切な人物」でなければならない管理者(通常は大家または代理人)を指名し、手数料を支払います。手数料は大きく異なり、数百ポンドから1,000ポンド超が一般的で、ライセンスは最長5年間有効です。HMO案件を試算するときは、ライセンス費用を予算に含めてください。単なる一度きりの形式的な手続きではなく、利回りに響く実際のコストだからです。ライセンス、管理、空室が部屋単位の賃貸のリターンにどう影響するかは、決断する前に当社のHMO利回り計算ツールで試算してください。

無許可のHMOに対する罰則

ライセンスが必要なHMOを無許可で運営することは犯罪であり、金銭的な結果は深刻です。自治体は、訴追の代わりに最大£30,000の民事制裁金を科すか、上限のない罰金を求めて訴追できます。入居者または自治体は、最大12か月分の賃料の返還を命じる賃料返還命令を申請できます。重要なのは、ライセンスが必要なのに取得していない間は、有効なSection 21(無過失退去)通知を送れないことで、物件の明け渡しに関する主導権も失います。これらの罰則は重なって科されるため、HMOを取得する際は何よりも先にライセンスを確認します。

計画許可とアーティクル4

ライセンスは計画とは別のものです。3〜6人の小規模なHMOは計画用途区分C4に該当し、国内の多くの地域では、許可不要の開発権により、計画申請なしで一般の住宅(C3)を小規模なHMOに転換できます。ただし、多くの自治体が指定地域でこの権利を取り除くアーティクル4指令を出しており、その場合は小規模なHMOでも計画許可が必要です。7人以上の大規模なHMOは常に計画許可が必要です。転換目的で物件を購入する前に、ライセンスの状況に加えて、アーティクル4指令が適用されるかどうかを確認してください。

よくある質問

3ベッドルームのシェアハウスにライセンスは必要ですか?

その地域を対象とする追加ライセンスまたは選択的ライセンスを自治体が運用している場合に限ります。血縁のない入居者3人ならHMOですが、義務的ライセンスは5人からなので、入居者3人の住宅は地域の制度のもとでのみライセンスが必要です。

義務的ライセンスで階数はいまも関係しますか?

いいえ。3階建て以上という従来の要件は2018年10月1日に廃止されました。義務的HMOライセンスは現在、2世帯以上、5人以上の該当するすべてのHMOに適用され、平屋のフラットも例外ではありません。

HMOライセンスはいくらですか?

手数料は自治体ごとに定められ、数百ポンドから1,000ポンド超まで大きく異なります。ライセンスは最長5年間有効です。全国統一の金額はないため、該当する自治体の手数料表を確認してください。

追加ライセンスと選択的ライセンスの違いは?

追加ライセンスは、義務的ライセンスの対象外となる小規模なHMOを対象とします。選択的ライセンスは、HMOかどうかにかかわらず、指定地域のすべての民間賃貸住宅を対象とします。物件は、所在地によって、一方、両方、またはどちらにも該当しない場合があります。

無許可のHMOを貸すと罰金を科されますか?

はい。自治体は最大£30,000の民事制裁金を科すか、上限のない罰金を求めて訴追でき、入居者は賃料返還命令により最大12か月分の賃料を取り戻せます。無許可の間は、有効なSection 21通知も送れません。

重要なポイント

• 義務的HMOライセンスは、2018年10月以降、階数に関係なく、2世帯以上、5人以上のすべてのHMOに必要です。
• 自治体は小規模なHMO向けの追加ライセンスと、すべての賃貸向けの選択的ライセンスを運用しているため、入居者3人の住宅でもライセンスが必要になることがあります。
• 全国の最低居室面積は、大人1人で6.51平方メートル、2人で10.22平方メートルです。4.64平方メートル未満の部屋は寝室にできません。
• 無許可のHMOには、最大£30,000の民事制裁金、12か月分の賃料返還命令、Section 21の喪失というリスクがあります。
• ライセンスは計画とは別です。一般の住宅をHMOに転換する前に、アーティクル4指令の有無を確認してください。

本記事はイングランドに関する一般的な情報であり、法律上の助言ではありません。HMOの定義、ライセンス制度、基準はウェールズ、スコットランド、北アイルランドでは異なり、時間とともに変わります。物件を貸したり転換したりする前に、該当する地方自治体とGOV.UKで最新の状況を確認してください。