実質利回り
0.68%
表面利回り: 8.49% · 月間総賃料: £2,475
年間費用
HMOと一括賃貸の比較
参考のための例示です。ライセンスの要件（2世帯以上の5人以上が入居する場合の義務的HMOライセンスに加え、多くの自治体が小規模なHMOに対して実施する追加的/選択的ライセンス制度）と手数料は、地方自治体によって異なります。金額を決めつける前に、お住まいの自治体にご確認ください。住宅ローンの費用は利息のみ返済を前提としています。金融アドバイスではありません。
この数字をもとに行動へ移したい方へ
私たちのチームは、毎日このような案件を検討しています。お気軽にご連絡ください。数字を一緒に確認いたします。義務は一切ありません。
この計算ツールでできること
このツールは、HMO（複数世帯入居住宅）の実際の表面利回りと実質利回りを算出します。HMOとは、1つの物件を血縁関係のない入居者に部屋ごとに貸し出すもので、この戦略に特有の費用を反映します。HMOライセンス費用、入居者に代わって支払う光熱費、標準的な一括賃貸より通常高くなる管理手数料です。
賃貸可能な部屋数、部屋あたりの賃料、想定稼働率を入力すると総賃料が出ます。そこにライセンス、光熱費、管理費、メンテナンス費、保険、住宅ローンの費用を加えると、実質利回りと投下資金利回りが分かります。下部の比較セクションでは、同じ物件を1世帯に貸した場合に対する利回りのプレミアムを確認できます。
計算の仕組み
月間総賃料 = 部屋数 × 部屋あたりの賃料 × 稼働率。稼働率は、入居者が入れ替わる間の空室期間を反映します。稼働率90%の5ベッドルームのHMOは、年間を通じて平均4.5部屋を貸している計算になります。
実質利回りは、年間総賃料からすべての年間費用を差し引いたものです。光熱費（光熱費込みの場合）、HMOライセンス料、管理手数料（総賃料の%。入居者が増えると日常的な管理が増えるため、一括賃貸の一般的な8〜12%に対し、HMOは10〜15%が一般的）、メンテナンス費、保険、住宅ローン利息が含まれます。
HMOの利回りプレミアムは、同じ物件の同等の一括賃貸の賃料に対する表面利回りと比較したものです。1つの賃貸借ではなく複数の賃貸借にともなう、追加のライセンス、管理、入れ替えの複雑さを引き受けることを正当化する数字です。
計算例
£350,000 で購入した5ベッドルームのHMOを、部屋あたり £550 で貸し出し、稼働率90%、光熱費込みで月 £400 の場合です。
- 月間総賃料：5 × £550 × 90% = £2,475（年 £29,700）
- 光熱費（込み）：£400 × 12 = £4,800
- HMOライセンス：£1,000
- 管理費（12%）：£3,564
- メンテナンス費と保険：£2,200
- 住宅ローン（LTV 75%、利息のみ 6.0%）：£262,500 × 6.0% = £15,750
- 年間費用合計：£27,314
表面利回りは8.49%ですが、HMO特有の費用をすべて差し引いた実質利回りはわずか0.68%です。同じ物件を1世帯に月 £1,500 で貸した場合の表面利回りは5.14%で、HMOとして運営することによる利回りプレミアムは、追加の管理負担を考慮する前で +3.35ポイントです。
よくある質問
HMOを運営するのにライセンスは必要ですか？
イングランドでは、設備を共有する2世帯以上の5人以上の入居者に貸す物件には、規模を問わず義務的HMOライセンスが必要です。多くの自治体は、地域内のより小規模なHMO（入居者3人から）を対象に、追加的または選択的ライセンス制度も実施しています。ライセンスが必要なHMOを無許可で運営すると重い罰則があるため、必ず地方自治体にご確認ください。
HMOの実質利回りが表面利回りよりずっと低くなるのはなぜですか？
HMOは一括賃貸より費用の項目が多くなります。ライセンス料、家主が負担することの多い光熱費、より高い管理手数料（入居者が多いと、入れ替えや入退去の事務、日常の問い合わせが増える）、そして通常より高い保険料です。これらはすぐに積み上がり、見栄えの良い表面利回りを薄い実質利回りに変えかねません。だからこそ、この計算ツールでは両者を分けて表示しています。
HMOでは常に光熱費込みの賃貸が正解ですか？
常にではありませんが、部屋単位のHMO賃貸では一般的です。メーターを共有する血縁関係のない入居者の間で、光熱費を公平に分けるのは現実的でないためです。光熱費を見かけの賃料に含めず、毎月の定額として請求する家主もいます。いずれにせよ、収入ではなく実際の費用として予算を組んでください。
HMOに標準的なバイ・トゥ・レットの住宅ローンは使えますか？
いいえ。主流のバイ・トゥ・レットの貸し手の多くはHMOを一切対象外としています。通常は、HMOや準商業向けの専用住宅ローン商品が必要で、LTVの上限は低め（75〜80%が一般的で、大規模なHMOではそれ以下のことも）、金利は標準的なバイ・トゥ・レットより高く設定されます。この計算ツールの住宅ローン金利の範囲が、一括賃貸の賃貸利回り計算ツールより高い水準まで設定されているのはそのためです。
利回りが高い分、追加の管理の手間に見合いますか？
入居者の入れ替えが多く、可動部分の多い物件を、あなたが管理できるか（または管理を委託する費用を負担できるか）によります。ここで示される利回りプレミアムは、その複雑さへの見返りです。より頻繁な入れ替え、ライセンスの更新、入居者対応を引き受ける準備（または適切な予算確保）ができていなければ、利回りが低くても一括賃貸の方が、リスク調整後では良い選択となることがあります。