Licences HMO en Angleterre : règles obligatoires, additional et selective expliquées
La nécessité d'une licence HMO pour une maison partagée dépend du nombre de locataires et de la commune. Voici les dispositifs mandatory, additional et selective, les normes de surface des pièces et les sanctions en cas d'erreur.
Réponse rapide : en Angleterre, vous devez détenir une licence HMO obligatoire si votre bien est loué à cinq personnes ou plus formant deux foyers ou plus et partageant une cuisine ou une salle de bain, quel que soit le nombre d'étages. De nombreuses communes appliquent aussi l'additional licensing (qui couvre les HMO plus petits de trois ou quatre personnes) et le selective licensing (qui couvre toutes les locations privées d'une zone désignée) : une maison à trois locataires peut donc quand même nécessiter une licence. Les licences durent jusqu'à cinq ans, les frais varient selon la commune, et louer un HMO sans licence expose à une civil penalty (sanction civile) pouvant atteindre £30,000, à un rent repayment order (remboursement de loyers) de 12 mois de loyer au maximum et à la perte de votre droit de signifier un préavis Section 21.
Une licence HMO est l'autorisation accordée par une commune pour louer une house in multiple occupation (maison en colocation), et se tromper en matière de licence est l'une des erreurs les plus coûteuses qu'un bailleur puisse commettre. Les règles ont sensiblement changé en octobre 2018 et, comme les communes superposent leurs propres dispositifs au dispositif national, la nécessité d'une licence dépend autant de l'autorité locale que du bien. Ce guide explique ce qui constitue un HMO, les trois types de licences, les normes de surface et de sécurité attachées à une licence et les sanctions en cas d'erreur.
Ce qui constitue un HMO
Une house in multiple occupation est un bien loué à au moins trois personnes qui forment plus d'un foyer et partagent des équipements comme une cuisine, une salle de bain ou des toilettes. Un « foyer » est une personne seule ou des membres d'une même famille vivant ensemble : trois colocataires sans lien de parenté représentent donc trois foyers, alors qu'un couple n'en compte qu'un. Selon cette définition, une maison partagée typique de jeunes actifs ou d'étudiants est un HMO même avec seulement trois locataires.
Être un HMO et avoir besoin d'une licence sont deux questions différentes. Tout bien loué à cinq personnes ou plus réparties en deux foyers ou plus nécessite une licence obligatoire, mais un HMO plus petit n'en a besoin que si la commune a introduit l'additional licensing. Le type de bien comporte aussi une dimension d'urbanisme, traitée plus bas.
Les trois types de licences HMO
L'Angleterre applique trois dispositifs qui se recoupent, et un bien peut relever de n'importe lequel d'entre eux :
| Type de licence | Ce qu'elle couvre | Qui la fixe |
|---|---|---|
| Licence HMO obligatoire | Tout HMO loué à 5 personnes ou plus réparties en 2 foyers ou plus et partageant des équipements, quel que soit le nombre d'étages | Règle nationale, applicable partout |
| Additional licensing | HMO plus petits (typiquement 3 à 4 personnes) dans une zone désignée | Commune locale |
| Selective licensing | Tous les logements loués dans le secteur privé d'une zone désignée, HMO ou non | Commune locale |
Comme les dispositifs additional et selective sont locaux et limités dans le temps, le seul moyen fiable de savoir est de consulter le site de la commune pour le code postal exact avant d'acheter ou de louer. Vous pouvez partir du service de licence house in multiple occupation de GOV.UK, qui vous oriente vers l'autorité locale compétente. Le dispositif obligatoire s'applique à tous les HMO éligibles, quel que soit le nombre d'étages, depuis le 1er octobre 2018 : les anciens guides mentionnant un critère de « trois étages » sont donc obsolètes.
Surfaces des pièces et normes attachées à une licence
Une licence HMO obligatoire impose des normes nationales minimales de surface. Une chambre occupée par un adulte doit faire au moins 6,51 mètres carrés, et une chambre occupée par deux adultes au moins 10,22 mètres carrés. Une pièce de moins de 4,64 mètres carrés ne peut pas servir de couchage, et le titulaire de la licence doit signaler à la commune les pièces inférieures à cette taille. Les normes complètes figurent dans les directives gouvernementales sur la réforme des licences HMO.
Outre les surfaces des pièces, une licence impose des conditions sur le nombre de locataires, la mise à disposition de cuisines et de salles de bain adaptées au nombre d'occupants, la sécurité du gaz et de l'électricité, les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone, et les déchets. Les communes peuvent aussi appliquer leurs propres normes d'équipements : deux biens de même taille peuvent donc être autorisés pour des nombres de locataires différents selon les boroughs.
Comment faire la demande, frais et durée
Vous déposez la demande auprès de la commune, désignez un gestionnaire (généralement le bailleur ou l'agent) qui doit être une « personne apte et convenable » (fit and proper person), et payez des frais qui varient beaucoup, couramment de plusieurs centaines à plus d'un millier de livres, pour une licence valable jusqu'à cinq ans. Intégrez la licence à votre budget lorsque vous modélisez une opération HMO, car c'est un vrai coût qui pèse sur le rendement, et non une simple formalité ponctuelle. Pour voir comment la licence, la gestion et la vacance affectent le rendement d'une location à la chambre, passez les chiffres dans notre calculateur de rendement HMO avant de vous engager.
Sanctions pour un HMO sans licence
Exploiter un HMO soumis à licence sans licence est une infraction pénale, et les conséquences financières sont lourdes. Une commune peut infliger une civil penalty pouvant atteindre £30,000 à la place d'une poursuite, ou poursuivre pour une amende illimitée. Les locataires ou la commune peuvent demander un rent repayment order vous obligeant à rembourser jusqu'à 12 mois de loyer. Surtout, vous ne pouvez pas signifier un préavis d'expulsion sans faute Section 21 valide tant que le bien devrait être sous licence et ne l'est pas : vous perdez donc aussi la maîtrise de la reprise des lieux. Ces sanctions se cumulent, c'est pourquoi la licence est vérifiée en premier dans toute acquisition de HMO.
Urbanisme et Article 4
La licence est distincte de l'urbanisme. Un petit HMO de trois à six personnes relève de la planning use class C4, et dans une grande partie du pays, vous pouvez convertir une maison familiale (C3) en petit HMO en vertu des droits de permitted development sans demande de permis. Cependant, de nombreuses communes ont pris une Article 4 direction qui supprime ces droits dans des zones désignées, ce qui signifie qu'un permis d'urbanisme est nécessaire même pour créer un petit HMO. Les HMO plus grands, de sept personnes ou plus, nécessitent toujours un permis d'urbanisme. Vérifiez à la fois la situation en matière de licence et l'existence éventuelle d'une Article 4 direction avant d'acheter un bien à convertir.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'une licence pour une maison partagée de trois chambres ?
Seulement si la commune applique un dispositif d'additional ou de selective licensing couvrant la zone. Trois locataires sans lien de parenté en font un HMO, mais le dispositif obligatoire commence à cinq personnes : une maison à trois locataires n'a donc besoin d'une licence qu'au titre d'un dispositif local.
Le nombre d'étages compte-t-il encore pour la licence obligatoire ?
Non. L'ancienne exigence de trois étages ou plus a été supprimée le 1er octobre 2018. Une licence HMO obligatoire s'applique désormais à tout HMO éligible de cinq personnes ou plus réparties en deux foyers ou plus, même dans un appartement de plain-pied.
Combien coûte une licence HMO ?
Les frais sont fixés par chaque commune et varient beaucoup, souvent de quelques centaines de livres à plus d'un millier, et une licence dure jusqu'à cinq ans. Consultez le barème de la commune concernée, car il n'existe pas de chiffre national.
Quelle est la différence entre additional et selective licensing ?
L'additional licensing couvre les HMO plus petits non visés par le dispositif obligatoire. Le selective licensing couvre tous les logements loués dans le secteur privé d'une zone désignée, qu'ils soient ou non des HMO. Un bien peut relever de l'un, des deux ou d'aucun selon sa localisation.
Puis-je être condamné à une amende pour avoir loué un HMO sans licence ?
Oui. Les communes peuvent infliger une civil penalty pouvant atteindre £30,000 ou poursuivre pour une amende illimitée, les locataires peuvent récupérer jusqu'à 12 mois de loyer via un rent repayment order, et vous ne pouvez pas signifier de préavis Section 21 valide sans licence.
Points clés à retenir
- Une licence HMO obligatoire est requise pour tout HMO de cinq personnes ou plus réparties en deux foyers ou plus, quel que soit le nombre d'étages, depuis octobre 2018.
- Les communes appliquent l'additional licensing pour les HMO plus petits et le selective licensing pour toutes les locations : une maison à trois locataires peut donc quand même nécessiter une licence.
- Les minimums nationaux de surface sont de 6,51 mètres carrés pour un adulte et de 10,22 mètres carrés pour deux ; une pièce de moins de 4,64 mètres carrés ne peut pas être une chambre.
- Un HMO sans licence expose à une civil penalty pouvant atteindre £30,000, à un rent repayment order de 12 mois et à la perte de la Section 21.
- La licence est distincte de l'urbanisme : vérifiez l'existence d'une Article 4 direction avant de convertir une maison familiale en HMO.
Cet article fournit des informations générales pour l'Angleterre et ne constitue pas un conseil juridique. Les définitions de HMO, les dispositifs de licence et les normes diffèrent au pays de Galles, en Écosse et en Irlande du Nord et évoluent avec le temps. Confirmez la situation en vigueur auprès de la commune concernée et de GOV.UK avant de louer ou de convertir un bien.