Rendement net
0.68%
Rendement brut: 8.49% · Loyer mensuel brut: £2,475
Coûts annuels
Comparaison HMO et location unique
À titre indicatif uniquement. Les exigences de licence (licence HMO obligatoire pour 5 occupants ou plus issus de 2 foyers ou plus, ainsi que les régimes de licence complémentaire/sélective que de nombreuses communes appliquent aux HMO plus petits) et les frais varient selon l'autorité locale. Vérifiez auprès de votre commune avant de retenir un chiffre. Le coût du prêt suppose des intérêts seuls. Ne constitue pas un conseil financier.
Besoin d'aide pour exploiter ces chiffres ?
Notre équipe étudie chaque jour des projets comme celui-ci. Contactez-nous et nous analyserons les chiffres avec vous, sans engagement.
Ce que fait ce calculateur
Cet outil calcule le rendement brut et net réel d'une House in Multiple Occupation (HMO), un bien unique loué chambre par chambre à des locataires sans lien entre eux, en tenant compte des coûts propres à cette stratégie : frais de licence HMO, charges payées pour le compte des locataires et frais de gestion généralement plus élevés qu'une location unique standard.
Saisissez le nombre de chambres louables, le loyer par chambre et l'occupation attendue pour obtenir le loyer brut, puis ajoutez licence, charges, gestion, entretien, assurance et coûts du prêt pour le rendement net et le rendement sur fonds investis. La section de comparaison en bas montre la prime de rendement par rapport à la location du même bien à un seul foyer.
Comment fonctionne le calcul
Loyer mensuel brut = nombre de chambres × loyer par chambre × taux d'occupation. L'occupation tient compte des périodes de vacance entre locataires. Un HMO de 5 chambres à 90 % d'occupation loue en moyenne 4,5 chambres sur l'année.
Le rendement net soustrait tous les coûts annuels du loyer brut annuel : charges (si comprises), frais de licence HMO, frais de gestion (% du loyer brut, les HMO se situent couramment à 10-15 %, au-dessus des 8-12 % typiques d'une location unique, car davantage de locataires signifie davantage de gestion quotidienne), entretien, assurance et intérêts du prêt.
La prime de rendement HMO compare le rendement brut à un loyer équivalent en location unique pour le même bien : le chiffre qui justifie de prendre en charge la complexité supplémentaire de licences, de gestion et de rotation de plusieurs baux au lieu d'un seul.
Exemple chiffré
Un HMO de 5 chambres acheté 350 000 £, loué 550 £ par chambre à 90 % d'occupation, charges comprises à 400 £/mois.
- Loyer mensuel brut : 5 × 550 £ × 90 % = 2 475 £ (29 700 £/an)
- Charges (comprises) : 400 £ × 12 = 4 800 £
- Licence HMO : 1 000 £
- Gestion (12 %) : 3 564 £
- Entretien + assurance : 2 200 £
- Prêt (75 % LTV, 6,0 % intérêts seuls) : 262 500 £ × 6,0 % = 15 750 £
- Total des coûts annuels : 27 314 £
Le rendement brut ressort à 8,49 %, mais le rendement net après tous les coûts propres au HMO n'est que de 0,68 %, contre un rendement brut de 5,14 % si le même bien était loué à un seul foyer à 1 500 £/mois, soit une prime de rendement de +3,35 points de pourcentage pour l'exploiter en HMO, avant de peser la charge de gestion supplémentaire.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'une licence pour exploiter un HMO ?
En Angleterre, une licence HMO obligatoire est exigée pour tout bien loué à 5 locataires ou plus formant 2 foyers ou plus et partageant des équipements, quelle que soit sa taille. De nombreuses communes appliquent aussi des régimes de licence complémentaire ou sélective couvrant des HMO plus petits (dès 3 locataires) sur leur territoire. Vérifiez toujours auprès de l'autorité locale, car exploiter un HMO sans licence lorsqu'elle est requise expose à de lourdes sanctions.
Pourquoi le rendement net d'un HMO est-il souvent bien inférieur au rendement brut ?
Les HMO comportent plus de lignes de coûts qu'une location unique : frais de licence, charges souvent payées par le bailleur, frais de gestion plus élevés (plus de locataires signifie plus de rotation, plus de démarches d'entrée/sortie, plus de demandes quotidiennes) et assurance généralement plus chère. Cela s'accumule vite et peut transformer un rendement brut d'apparence solide en rendement net mince, ce qui est exactement pourquoi ce calculateur sépare les deux.
La location charges comprises est-elle toujours la bonne approche pour un HMO ?
Pas toujours, mais c'est la norme pour les HMO loués à la chambre, car répartir équitablement les factures entre locataires sans lien partageant un compteur n'est pas pratique. Certains bailleurs répercutent les charges sous forme de montant mensuel fixe plutôt que de les intégrer au loyer affiché. Dans tous les cas, budgétez-les comme un coût réel, pas comme un revenu.
Puis-je obtenir un prêt buy-to-let standard pour un HMO ?
Non. La plupart des prêteurs buy-to-let classiques excluent totalement les HMO. Il vous faudra généralement un produit de prêt spécialisé HMO ou semi-commercial, qui plafonne habituellement la LTV plus bas (75-80 % est courant, parfois moins pour les HMO plus grands) et se tarife au-dessus des taux BTL standard, ce qui explique que la fourchette de taux de ce calculateur monte plus haut que celle du Calculateur de rendement locatif en location unique.
Le rendement plus élevé vaut-il la gestion supplémentaire qu'il implique ?
Cela dépend de votre capacité à gérer (ou à payer quelqu'un pour gérer) un bien à plus forte rotation et avec plus d'éléments mobiles qu'une location unique. La prime de rendement affichée ici est la récompense de cette complexité ; si vous n'êtes pas prêt à gérer (ou à budgéter correctement) une rotation plus fréquente, des renouvellements de licence et la gestion des locataires, une location unique à rendement inférieur peut rester le meilleur choix ajusté du risque.