Buy-to-Let-Sanierung in London, Fallstudie: £115k Wertsteigerung in Oval (SE5)

Jeder Deal, den wir angehen, muss unseren Prozess beweisen, nicht nur unser Budget. Diese Wohnung in Kirwyn Way ist ein gutes Beispiel: eine abgewohnte ehemalige Council-Wohnung mit einem Schlafzimmer in Oval (Camberwell, SE5), die wir für £170,000 kauften, für £40,000 sanierten und nach den Arbeiten mit £325,000 bewerten ließen. Hier steht genau, was wir getan haben, die Herausforderungen eines Londoner Gebäudes aus ehemaligem Council-Bestand und die Zahlen hinter der Wertsteigerung. Die Daten und die Fotogalerie der fertigen Wohnung finden Sie auf der Projektseite.

Warum wir eine Wohnung mit einem Schlafzimmer aus ehemaligem Council-Bestand in Oval kauften

Das Kaufargument war einfach. Oval und Camberwell liegen in Zone 2 mit starker Verkehrsanbindung und beständiger Mieternachfrage, doch die Erdgeschosswohnung, die wir fanden, war veraltet, ihr Raum schlecht genutzt, und sie hatte eine ineffiziente gasbetriebene Warmwasserversorgung, die die meisten Käufer abschreckte. Diese Kombination, eine gute Lage und eine Immobilie, die der Markt aus kosmetischen und technischen Gründen abgewertet hatte, ist genau die Art von Buy-to-Let-Sanierung, die wir suchen. Die Lücke zwischen dem reduzierten Kaufpreis und dem, was eine gut ausgestattete Wohnung wert wäre, war die ganze Gelegenheit.

Der Ausgangspunkt: Womit wir arbeiteten

Die Wohnung liegt im Erdgeschoss eines Gebäudes der 1960er Jahre im Stahlbetonskelettbau, etwa 52 m² groß, mit eigener Terrasse nach hinten. Innen war sie baulich solide, aber abgewohnt: durchgehend originale Oberflächen, eingehauste Installationsschächte, die in die Küche ragten, ein sperriger Schrank mit einem Schwerkraft-Warmwasserspeicher im Bad und eine Einbauschrank-Trennwand, die das Schlafzimmer verkleinerte. Nichts, was wir entfernen wollten, war tragend: Das Gutachten eines Statikers bestätigte, dass die Innenwände und Schränke leichte, nicht tragende Elemente waren, wie typisch für die Zeit, wir konnten den nutzbaren Raum also zurückgewinnen, ohne den Betonrahmen anzufassen.

Was wir taten: der Sanierungsumfang

Wir entkernten die Wohnung und bauten sie mit einer langlebigen, gut vermietbaren Ausstattung wieder auf. Die wichtigsten Arbeiten:

• Zurückgewonnener Raum: Wir entfernten die überflüssigen Installationsschächte in der Küche, den alten Speicherschrank im Bad und die Schrank-Trennwand im Schlafzimmer und besserten überall nach.
• Neue Küche: eine IKEA-METOD-Küche mit mattweißen VOXTORP-Fronten und einer marmorierten EKBACKEN-Arbeitsplatte, ein Induktionskochfeld mit Dunstabzug anstelle der alten Gasversorgung, ein integrierter Kühl-Gefrier-Schrank, ein schmaler Geschirrspüler und ein Waschtrockner, rutschhemmender Porzellanboden und ein gefliester Spritzschutz.
• Neues Bad: eine neue 1800-mm-Badewanne, Waschbecken und WC, Thermostat-Dusche mit Echtglas-Duschwand, ein Waschtisch in Eichenoptik mit beleuchtetem Spiegel und vollständige Schlüter-Abdichtung (KERDI an den Wänden, DITRA am Boden) hinter großformatigen grauen Porzellanfliesen.
• Warmwasser und Heizung: Die alte Gasversorgung wurde von einem Gas-Safe-Ingenieur dauerhaft stillgelegt und verschlossen, ersetzt durch einen neuen schlanken 150-Liter-Druckspeicher von OSO (unvented), in Betrieb genommen nach G3, eine echte Verbesserung der Lebensqualität für einen Mieter.
• Elektrik und Brandschutz: Prüfung und Neuverkabelung, wo nötig, ein neuer Sicherungskasten, eigene Stromkreise für Küche und Speicher und netzbetriebene LD2-Rauch- und Wärmemelder, alles zertifiziert nach Part P und BS 7671.
• Oberflächen: neu gespachtelte und gestrichene Wände und Decken überall, Laminat in Eichenoptik mit Trittschalldämmung und neuen Sockelleisten in Wohnbereichen, Flur und Schlafzimmer sowie neue Innentüren, darunter eine FD30S-Brandschutztür zur Küche.
• Außenbereich: Die hintere Terrasse wurde mit Außen-Porzellanplatten neu verlegt, Geländer und Mauerwerk behandelt und gestrichen. Ein privater Außenbereich ist ein echtes Unterscheidungsmerkmal für eine Londoner Erdgeschossvermietung.

Die wahren Herausforderungen: Gemeinschaftsheizung und Zustimmung des Freeholders

Hier unterscheidet sich ein Gebäude aus ehemaligem Council-Bestand von einer normalen Wohnungssanierung, und hier ging der Großteil unserer Projektmanagementzeit hin.

Gemeinschafts-Fernwärme. Das Gebäude läuft mit einer gemeinschaftlichen Fernheizung, die Heizkörper werden also nicht aus etwas in der Wohnung gespeist, sondern hängen an gemeinsamen Steigleitungen. Wir ließen die Wohnung am Gemeinschaftssystem und schlossen neue Heizkörper und Regelungen 1:1 wieder an, ohne die gemeinsamen Steigleitungen zu verändern. Jede Arbeit, die dieses System berührt, muss mit dem technischen Team des Freeholders abgestimmt werden, einschließlich einer Abschaltung des Gebäudes mit mindestens 14 Tagen Vorlauf. Das muss früh in den Zeitplan eingeplant werden. Es ist keine normale Sanitärarbeit.

Leasehold-Zustimmung durch Southwark. Die Wohnung ist Leasehold mit dem London Borough of Southwark als Freeholder, wir brauchten also vor Beginn eine formelle Permission to Alter. Wir reichten den Antrag im Februar 2026 mit den Zeichnungen und dem Umfang des Architekten ein. Southwark stufte die Arbeit als größere Änderung (major alteration) ein, weil die Entfernung der Schränke den Grundriss veränderte, was eine höhere Gebühr bedeutete, und der Antrag musste dann die Prüfung eines Brandschutzgutachters bestehen, bevor am 16. April 2026 die Consent in Principle erteilt wurde. Die Lehre, die wir weitergeben: Planen Sie die Zustimmung des Freeholders bei jedem Leasehold aus ehemaligem Council-Bestand realistisch ein. Sie liegt auf dem kritischen Pfad, und ohne sie dürfen die Arbeiten rechtmäßig nicht beginnen.

Die Zahlen: Was eine Sanierung für £40k zurückbrachte

Der Deal von Anfang bis Ende:

• Kaufpreis: £170,000
• Sanierungskosten: £40,000
• Investition gesamt: £210,000
• Bankbewertung nach der Sanierung: £325,000
• Wertsteigerung über dem Kaufpreis: £155,000
• Wertsteigerung über der Gesamtinvestition: £115,000 (rund 55 % über den Gesamtkosten)
• Erzielte Monatsmiete: £2,000 (Assured Shorthold Tenancy)
• Jahresmiete: £24,000
• Bruttorendite auf die Gesamtinvestition: ~11,4 %
• Bruttorendite auf die Endbewertung: ~7,4 %

Das sind Brutto-Projektzahlen vor Finanzierung, Steuern, Nebenkosten, Service Charge und sonstigen Betriebskosten. Die Wertsteigerung macht dies zu einem BRRR-Deal statt zu einem einfachen Flip. Bei einer typischen Refinanzierung mit 75 % Loan-to-Value auf die Bewertung von £325,000 läge die neue Hypothek bei rund £243,750, mehr als die £210,000, die wir eingesetzt haben, sodass die gesamte Anzahlung und das Sanierungsbudget in das nächste Projekt umgeschichtet werden können, während wir die Wohnung und das Einkommen behalten. Das ist der Kern des Modells: Den Wert durch die Arbeiten nach oben treiben, dann das Kapital wieder herausziehen.

Das Ergebnis

Die Wohnung ist nun fertig und mit einer Assured Shorthold Tenancy für £2,000 im Monat vermietet. Die Arbeiten vor Ort liefen im Frühjahr und Sommer 2026 über ein Programm von acht bis zehn Wochen, zusätzlich zur vorangegangenen Zustimmungsphase. Was eine reduzierte, veraltete Wohnung zu einem Wert von £325,000 machte, war nichts Exotisches: Es war der Kauf des richtigen Bestands zum richtigen Preis, eine Ausstattung, die sich gut vermietet und bewertet, und die Steuerung der Teile, die die meisten Investoren unterschätzen: gemeinschaftliche Versorgung und Zustimmung des Freeholders. Das ist der Prozess, den wir bei jedem Projekt wiederholen.

Häufig gestellte Fragen

Warum braucht eine Wohnung aus ehemaligem Council-Bestand die Zustimmung des Freeholders zur Sanierung?

Weil sie Leasehold ist, nicht weil sie speziell ehemaliger Council-Bestand ist. Jede Leasehold-Wohnung, die bauliche oder Grundrissänderungen braucht, benötigt vor Beginn der Arbeiten in der Regel die Permission to Alter des Freeholders. Was diese langsamer machte, war, dass Southwark die Arbeit als größere Änderung einstufte, als sich zeigte, dass die Entfernung der Schränke den Grundriss ändert, was die Prüfung eines Brandschutzgutachters in den Zeitplan brachte.

Warum die Wohnung an der Gemeinschafts-Fernheizung lassen, statt eine eigene Heizung einzubauen?

Die Heizkörper hängen an gemeinsamen Steigleitungen, die das ganze Gebäude versorgen, nicht an einer Versorgung in der Wohnung selbst. Den Austausch des gesamten Systems hätte bedeutet, die gemeinschaftliche Infrastruktur zu verändern, ein weit größeres, störenderes Vorhaben, als die Wohnung selbst rechtfertigte. Der 1:1-Wiederanschluss neuer Heizkörper und Regelungen am bestehenden Gemeinschaftssystem lieferte die Verbesserung, die Mieter tatsächlich bemerken, ohne diesen Umfang.

Ist eine Wertsteigerung von £115,000 bei einer Sanierung für £40,000 typisch?

Nein. Betrachten Sie dies als anschauliches Beispiel dafür, was bei der richtigen Immobilie in der richtigen Lage erreichbar ist, nicht als typisches oder garantiertes Ergebnis. Die Wertsteigerung spiegelt eine besondere Kombination wider: ein echter Abschlag beim Kauf aus kosmetischen und technischen Gründen, eine starke Lage in Zone 2 und ein Sanierungsumfang, der zufällig echten nutzbaren Raum freisetzte. Die Zahlen jedes Projekts hängen von Kaufpreis, Vergleichsbewertungen und Sanierungsumfang ab.

Warum war dies ein BRRR-Deal und kein Flip?

Weil die Bewertung nach der Sanierung eine Refinanzierung stützt, die mehr zurückbringt als die Gesamtinvestition, sodass wir die Wohnung und ihre Mieteinnahmen behalten können, statt zu verkaufen, um Kapital zurückzuholen. Bei einer typischen Refinanzierung mit 75 % LTV auf die Bewertung von £325,000 läge die neue Hypothek bei rund £243,750, mehr als die eingesetzten £210,000.

Wichtigste Erkenntnisse

• Die Wertsteigerung kam aus zwei Entscheidungen: der Rückgewinnung verschwendeten Raums und der Wahl einer Küche und eines Bades, die sich gut vermieten und bewerten lassen, nicht aus etwas Ungewöhnlichem oder Exotischem.
• Leasehold-Wohnungen aus ehemaligem Council-Bestand bringen echten Projektmanagement-Aufwand über die Sanierung hinaus: Gemeinschaftsheizung und Zustimmung des Freeholders liegen beide auf dem kritischen Pfad.
• Die Zustimmung des Freeholders bei einem Leasehold aus ehemaligem Council-Bestand sollte mit echtem Zeit- und Kostenpuffer eingeplant werden, ohne sie dürfen Arbeiten rechtmäßig nicht beginnen.
• Das Gutachten eines Statikers, das nicht tragende Elemente bestätigt, ließ uns Raum zurückgewinnen, ohne den Betonrahmen anzufassen. Holen Sie diese Bestätigung ein, bevor Sie den Abbruch planen, nicht danach.
• Die Wirtschaftlichkeit der Refinanzierung, nicht der Verkaufspreis, macht ein solches Projekt zu einem BRRR-Deal statt zu einem einfachen Flip.