Bridging-Finanzierung mit 100 % LTV in Großbritannien (2026): Was echt ist und was Marketing

Gibt es Bridging-Finanzierung mit 100 % LTV ohne Anzahlung wirklich?

Nicht in der Form, wie es die Schlagzeilen nahelegen. Die Meinung bei spezialisierten Kreditgebern und Maklern ist eindeutig: Wer routinemäßig „100 % Bridging ohne Sicherheit“ verspricht, beschreibt ein Produkt, das nicht existiert. Jede 100-%-Struktur, die es gibt, ist durch etwas besichert. Es gibt genau zwei Mechanismen, mit denen Kreditgeber einen Kreditnehmer in eine echte Position ohne Anzahlung bringen, und zu verstehen, welcher für Sie gilt, bestimmt Ihre gesamte Strategie.

Wie sind echte „100-%-LTV“-Bridges tatsächlich aufgebaut?

„100 % LTV“ beim Bridging bedeutet fast immer 100 % des Kaufpreises, nicht 100 % des Werts, und es ist stets über einen von zwei Wegen besichert.

Weg eins: querbesicherte zusätzliche Sicherheit

Der Kreditgeber nimmt ein Erstpfandrecht auf die Immobilie, die Sie kaufen, und ein Pfandrecht (erst- oder zweitrangig) auf eine andere Immobilie, die Sie bereits besitzen. Das Darlehen wird dann gegen den kombinierten Wert beider Immobilien bemessen, wobei der Gesamt-LTV konservativ bleibt, typischerweise bei höchstens 70-75 %. Das ist die mit Abstand häufigste Art, wie „100-%“-Bridges am Markt aufgebaut sind. Sie setzt echtes freies Eigenkapital in Ihrem bestehenden Portfolio voraus: Die meisten Kreditgeber wollen nach bestehenden Hypotheken auf der querzubesichernden Immobilie mindestens 25-30 % Eigenkapital übrig haben.

Weg zwei: Kauf unter Marktwert (BMV)

Der Kreditgeber verleiht gegen den freien Marktwert (Open Market Value, OMV), festgelegt von seinem eigenen RICS-Gutachter, statt gegen den (niedrigeren) Preis, den Sie tatsächlich zahlen. Wird der OMV mit £200,000 bestätigt und Sie kaufen für £150,000, sind 75 % des OMV als Darlehen £150,000: 100 % Ihres Kaufpreises, ohne Anzahlung. Der Abschlag ist faktisch Ihre Anzahlung. Dieser Weg steht nur bei nicht reguliertem Bridging offen, und der Abschlag muss echt und belegt sein: ein Not- oder Schnellverkauf, ein Nachlass, eine Scheidung, ein Off-Market-Deal oder ein Verkauf innerhalb der Familie bzw. zu Vorzugskonditionen. Eine vollständige RICS-„Red-Book“-Bewertung ist zwingend, ein Kreditgeber glaubt Ihnen nicht aufs Wort, was etwas wert ist.

Entscheidend: Auktionen zählen nicht automatisch als BMV. Ein Zuschlagspreis gilt als Marktwert, es sei denn, ein Gutachter bestätigt unabhängig einen höheren OMV. Der Kauf auf einer Auktion schafft für sich allein nicht den Abschlag, den Sie brauchen.

Bei beiden Wegen erwarten Sie höhere Zinsen und Gebühren als beim normalen Bridging (mehr Bewertungen, mehr Underwriting-Arbeit), einbehaltene oder aufgelaufene Zinsen (da ein Deal über 100 % des Preises keinen Raum lässt, das Darlehen monatlich aus eigenen Mitteln zu bedienen), persönliche Bürgschaften, wenn Sie über eine SPV oder Limited Company leihen, und eine strenge Prüfung Ihrer Ausstiegsstrategie.

Wie viel Abschlag brauchen Sie tatsächlich?

Das ist die Rechnung, über die die meisten Kreditnehmer stolpern. Kreditgeber deckeln das Brutto-Darlehen (das aufgelaufene Zinsen und die Bearbeitungsgebühr einschließt) bei etwa 75 % des Werts. Um 100 % des Kaufpreises netto zu erhalten und Stamp Duty und Gebühren innerhalb derselben Hülle zu finanzieren, muss der Abschlag erheblich größer sein, als die meisten annehmen.

• Ein Abschlag von ~25 % auf den OMV (Kauf zu 75 % des OMV) ergibt ein Darlehen von 75 % des OMV, das nur den Preis deckt. Für Gebühren oder SDLT bleibt nichts übrig.
• Um zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr von rund 2 %, mehrere Monate einbehaltener Zinsen und Stamp Duty (einschließlich des Zuschlags von 5 %, der sofort auf zusätzliche oder gesellschaftseigene Immobilien gilt) zu finanzieren, muss der Kaufpreis im Allgemeinen bei rund 60-68 % des OMV liegen: ein Abschlag von etwa 32-40 %.

Die Stamp Duty ist beim Abschluss unabhängig von der Finanzierung des Deals in voller Höhe fällig: Bridging kann sie finanzieren, aber nicht mindern oder aufschieben. Manche Kreditgeber wenden auch „Day-one-Equity“-Obergrenzen an, die das Darlehen auf einen festen Prozentsatz des Kaufpreises begrenzen, selbst wenn der OMV deutlich höher liegt, was eine vollständig gebühren- und SDLT-inklusive Struktur selbst bei echtem Abschlag blockieren kann.

Was bedeuten die Marktbedingungen 2026 für Deals mit hoher Hebelung?

Der Hintergrund zählt. Der Bridging-Trends-Bericht von MT Finance für Q1 2026 verzeichnete £199.2 Mio. an abgeschlossenen Bridging-Darlehen im Quartal, wobei der durchschnittliche LTV von 56 % auf 52 % fiel und der durchschnittliche Monatszins leicht auf 0,82 % sank. Die Q1-2026-Umfrage der Bridging & Development Lenders Association erzählte Ähnliches: Der durchschnittliche LTV fiel von 58,64 % im Q4 2025 auf 56,64 % im Q1 2026, mit Abschlüssen, die von £2.5 Mrd. im Vorquartal auf £1.8 Mrd. sanken, da Kreditgeber laut BDLA-Geschäftsführer Adam Tyler „weiter vorsichtig mit Risiko umgingen“. Der Marktdurchschnitt des Monatszinses liegt bei rund 0,72 %, wobei die meisten Kreditnehmer zwischen 0,65 % und 0,95 % landen.

Die Bank of England beließ ihren Leitzins am 30. Juli 2026 bei 3,75 %: die fünfte Beibehaltung in Folge seit Dezember, wobei das Monetary Policy Committee mit 6:3 für die Beibehaltung statt für eine Anhebung auf 4 % stimmte. Zusammengenommen ist das Signal klar: Der Markt agiert derzeit bei der Hebelung konservativ, was für jede Anfrage mit hohem LTV Gegenwind bedeutet, keinen Rückenwind.

Welche Kreditgeber bieten 2026 BMV- oder Fast-100-%-Strukturen an?

Appetit und Preise der Kreditgeber ändern sich hier oft (bestätigen Sie aktuelle Konditionen vor der Festlegung), aber als Momentaufnahme, wo der Markt steht:

Viele der für BMV- oder Fast-100-%-Strukturen am besten geeigneten Kreditgeber arbeiten nur über Makler, weshalb ein marktübergreifender Spezialmakler (Firmen wie Aria Finance, Clifton Private Finance, Brickflow, FD Commercial, ABC Finance, Aura Capital, Evolve Finance und Positive Commercial Finance sind in diesem Feld aktiv) meist der schnellste Weg zum richtigen Kreditgeber ist, nicht ein Direktantrag.

Ist Bridge-to-Let dasselbe wie 100 % LTV?

Nein: Sie lösen unterschiedliche Probleme, und sie zu verwechseln ist einer der häufigsten Fehler von Kreditnehmern. Bridge-to-Let gibt Ihnen einen Bridge (zum schnellen Kauf und Sanieren) mit einem vorab vereinbarten Übergang in eine Buy-to-Let-Hypothek, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind. Der LTV am ersten Tag ist typischerweise bei 70-75 % gedeckelt, der Ausstiegs-LTV bei bis zu 80 % des Werts nach den Arbeiten bzw. des GDV. Er beseitigt für sich allein nicht das Erfordernis einer Anzahlung. Sie müssten ihn weiterhin mit einem BMV-Kauf oder querbesichertem Eigenkapital verbinden, um eine echte 100-%-Struktur zu erreichen.

Das Detail, das hier am meisten zählt, ist, ob der BTL-Ausstieg ein vorab genehmigter Produktwechsel oder eine bedingte Vereinbarung ist. Der größte Teil des Marktes ist bedingt: Die BTL wird zu Beginn „angedeutet“, erfordert aber am Ende des Bridge einen neuen Antrag, eine neue Bewertung, eine Bonitätsprüfung und Rechtsarbeit, womit Sie dem ausgesetzt sind, was Appetit, Stresszinsen oder Bewertung des Kreditgebers bis dahin gerade sind. Ein echter vorab genehmigter Wechsel prüft Bridge und BTL zu Beginn gemeinsam und wechselt bei Auslöser automatisch, ohne zweiten Antrag. Er ist trotz eines marginal höheren Schlagzeilen-Bridge-Zinses meist insgesamt günstiger. Aspens fünfjähriges Bridge-to-Let mit einem einzigen Fazilitätsschreiben und einer Bewertung für beide Phasen kommt einem echten Wechsel derzeit am Markt am nächsten.

Zwei Mechaniken, um die Sie herumplanen sollten: die 6-Monats-Seasoning-Regel, bei der viele BTL-Kreditgeber eine Immobilie erst refinanzieren, wenn Sie sie sechs Monate besitzen. Eine Bridge-Laufzeit von 6 Monaten mit 6-8 Wochen Arbeiten lässt oft keine Zeit für Mietnachweise, Seasoning und einen BTL-Antrag, strukturieren Sie also eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten (14-18 Monate bei HMO oder umfangreicheren Arbeiten). Und den ICR-Stresstest, die Prüfung der Mieteinnahmen, typischerweise 125-145 % der Hypothekenkosten, der bei vorab genehmigten Strukturen zu Beginn bewertet wird, der Deal muss also vom ersten Tag an als Vermietung aufgehen, nicht nur auf dem Papier jetzt.

Was sind Ihre Alternativen, wenn reines 100 % nicht verfügbar ist?

Stehen weder Querbesicherung noch ein ausreichend großer BMV-Abschlag zur Verfügung, gibt es immer noch mehrere echte Wege, die Anzahlungslücke zu schließen, statt eigenes Geld einzuschießen:

• Mezzanine-Finanzierung oder eine gestreckte Senior-Fazilität. Ein nachrangiges Mezzanine-Darlehen oder eine einzelne „Stretched Senior“-Fazilität kann die Hebelung auf 85-90 % der Gesamtkosten oder 70-75 % des GDV treiben. Stretched Senior (eine Fazilität, ein Pfandrecht, ein gemischter Zins typischerweise um 8-12 % pro Jahr) ist 2026 stark zurückgekehrt und meist einfacher und günstiger, als ein Senior-Darlehen mit einer getrennten Mezzanine-Tranche zu stapeln. Beachten Sie, dass dies die Anzahlungslücke füllt, nicht beseitigt, Sie bräuchten darunter weiter etwas Eigenkapital oder ein BMV-Element.
• Verkäuferfinanzierung oder aufgeschobene Gegenleistung. Der Verkäufer stundet einen Teil oder den gesamten Kaufpreis und nimmt ein nachrangiges Pfandrecht hinter Ihrem Bridging-Kreditgeber. Das ist ein echter Weg ohne Anzahlung, wenn der Verkäufer dazu bereit ist: häufig bei motivierten oder Off-Market-Verkäufern und Grundstücksgeschäften. Ihr Bridging-Kreditgeber muss die Vereinbarung und ihren Rang genehmigen, Verkäuferfinanzierung wird vom Senior-Kreditgeber nicht automatisch als Ihre Anzahlung behandelt.
• Ein Private-Equity-Partner. Einen Partner einzubinden, der die Anzahlung gegen einen Gewinnanteil finanziert, und dann gemeinsam Senior-Bridging zu organisieren, funktioniert unterhalb der institutionellen Joint-Venture-Schwelle gut, weil es eine private Vereinbarung statt eines Kreditgeberprodukts ist.
• Joint Venture / 100 %-Entwicklungsfinanzierung ist unter rund £1 Mio. GDV realistisch ausgeschlossen: JV-Kreditgeber verlangen fast durchweg einen GDV über £1 Mio. (viele bevorzugen £2 Mio.+) und Gewinnmargen von 25-30 %, es steht für ein kleineres Geschäft also nicht zur Verfügung, ist aber einen neuen Blick wert, wenn der GDV eines Projekts über diese Schwelle wächst.

Wie sollten Sie den Deal Schritt für Schritt aufbauen?

Zuerst bestätigen Sie die Dealart. Haben Sie einen echten BMV-Kauf mit etwa 25 %+ unter einem vertretbaren OMV, verfolgen Sie einen eigenen BMV-Bridge: Das Produkt von Roma Finance über £75k-£500k mit bis zu 70 % LTV passt für eine kleinere Darlehenssumme gut, neben MT Finance, dem Schnellverkaufsweg von Together oder einem BMV-Spezialmakler. Zielen Sie auf einen Abschlag von 35 %+, wenn Sie auch SDLT und Gebühren innerhalb der Fazilität finanzieren müssen. Liegt die Immobilie zum Marktwert ohne verfügbaren Abschlag, akzeptieren Sie vorab, dass ein reiner 100-%-Bridge für diesen Deal nicht existiert, und planen Sie stattdessen um Verkäuferfinanzierung, einen Private-Equity-Partner oder eine Mezzanine-/Stretched-Senior-Struktur herum.

Zweitens beauftragen Sie früh einen marktübergreifenden Spezialmakler: Viele der dafür am besten geeigneten Kreditgeber arbeiten nur über Makler. Informieren Sie ihn präzise über Darlehenssumme, das Fehlen freien Eigenkapitals zur Querbesicherung und Ihren geplanten Ausstieg, und stellen Sie jedem Kreditgeber die eine Frage, die am meisten zählt: Ist der BTL-Ausstieg ein vorab genehmigter Produktwechsel oder ein bedingter neuer Antrag?

Drittens sichern Sie den Ausstieg, bevor Sie den Bridge ziehen. Holen Sie vor dem Abschluss eine Hypothekenzusage (Decision in Principle) für die BTL ein oder mindestens die schriftlichen Kriterien und die Stressprüfung eines Maklers. Ist die Haltestrategie BTL, nutzen Sie ein Bridge-to-Let mit wirklich vorab genehmigtem Wechsel und strukturieren Sie eine Laufzeit von mehr als 12 Monaten, um die 6-Monats-Seasoning-Regel zu erfüllen. Ist die Strategie ein glatter Verkauf, beauftragen Sie den Makler und testen Sie zuerst realistische Preise, nicht erst nachdem der Bridge schon gezogen ist.

Was sollte den Plan ändern?

• Ein Abschlag von 35 %+ auf einen vertretbaren RICS-OMV macht einen gebühren- und SDLT-inklusiven, voll finanzierten BMV-Bridge erreichbar: weitermachen.
• Ein Abschlag von etwa 25 % bedeutet, SDLT und Gebühren aus eigenen Mitteln einzuplanen, typischerweise 5-10 % des Preises.
• Kein echter Abschlag und kein freies Eigenkapital bedeuten, dass das „100-%-LTV“-Marketing für Sie nicht gilt: wechseln Sie zu Verkäuferfinanzierung, einem Eigenkapitalpartner oder Mezzanine oder akzeptieren Sie eine Einlage aus eigenen Mitteln.
• Steigt der GDV eines Projekts über rund £1 Mio., lohnt sich ein neuer Blick auf JV oder 100 %-Entwicklungsfinanzierung.
• Ist der Ausstieg eine BTL-Refinanzierung, muss der ICR zu Beginn bestehen: Miete unter Stress bei 125-145 % der Hypothekenkosten. Fällt er durch, ist der Ausstieg und die ganze darauf gebaute 100-%-Struktur nicht sicher fortzuführen.

Was sind die echten Risiken?

Makler-Schlagzeilen, die „bis zu 100 % LTV“ oder „bis zu 85-90 % des OMV“ bewerben, sind Bestfall-Zahlen, abhängig vom Deal. Die geprüften Kriterien der Kreditgeber kehren bei der tatsächlichen Prüfung durchweg auf rund 70-75 % des OMV oder der kombinierten Sicherheit zurück. Behandeln Sie jede Behauptung von „keine Sicherheit, keine Anzahlung, garantierte 100 %“ als Marketing und nicht als echtes Angebot.

Der BMV-Abschlag muss echt und belegt sein: einen „Abschlag“ künstlich aufzublähen oder einen Verkauf unter Nahestehenden als Geschäft unter Fremden darzustellen, ist ein Betrugsrisiko, das beim Underwriting glatt scheitert, und Kreditgeber prüfen den Grund für den Abschlag so streng wie die Bewertung selbst. Ein BMV-Kauf erlaubt Ihnen für sich allein auch nicht, vor rund sechs Monaten zum höheren OMV zu refinanzieren. Die meisten Gutachter erkennen die Wertsteigerung ohne echten Mehrwert durch Sanierung, Planung oder Aufteilung der Eigentumsrechte nicht an, planen Sie den Ausstiegszeitplan also entsprechend, statt anzunehmen, das Eigenkapital vom ersten Tag sei sofort realisierbar. Bei Strukturen mit höherer Hebelung ist Ihr Kapital wirklich gefährdet: Aufgelaufene Zinsen summieren sich über die Laufzeit, und bei einem Gesellschaftsdeal setzt Sie Ihre persönliche Bürgschaft persönlich aus, wobei jede angebotene Sicherheit (einschließlich einer Querbesicherung) bei Zahlungsverzug verwertbar ist. Und BMV- und 100-%-des-Preises-Strukturen gibt es nur bei nicht reguliertem Bridging: Berührt irgendein Teil der Transaktion Ihren eigenen Wohnsitz, gelten regulierte Regeln, und diese Strukturen stehen im Allgemeinen nicht zur Verfügung.

Rechnen Sie die echten Zahlen durch, bevor Sie sich festlegen

Welcher Weg auch für Ihren Deal gilt, rechnen Sie die tatsächlichen Kosten des Bridge (nicht den Schlagzeilenzins) durch, bevor Sie sich festlegen. Unser Deal Analyser leitet die Bridging-Kosten direkt aus Kaufpreis, Bridge-LTV, Monatszins und Laufzeit ab, sodass Sie sehen, wie sie neben Sanierungs- und Haltekosten in die Gesamtprojektkosten eingehen. Ist der Ausstieg eine Umschuldung statt eines Verkaufs, zeigt unser Break-even-Rechner für Umschuldungen genau, wie viele Monate der neue Deal braucht, um seine eigenen Wechselkosten einzuspielen: dieselbe Disziplin, die dieser Artikel auf das Bridging anwendet, angewendet auf das, was danach kommt.

Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und ist keine Finanz- oder Rechtsberatung. Bridging-Strukturen über 100 % des Preises tragen höheres Risiko (aufgelaufene Zinsen, persönliche Bürgschaften, Querbesicherung), und die Kriterien der Kreditgeber ändern sich häufig. Holen Sie den Rat eines qualifizierten Maklers oder Solicitors ein, bevor Sie sich auf eine Bridging-Struktur mit 100 % LTV festlegen.