ضريبة دخل الإيجار للملاك غير المقيمين: مقارنة بين المملكة المتحدة والولايات المتحدة وإسبانيا واليابان والإمارات
تستقطع المملكة المتحدة الضريبة بالمعدل الأساسي، والولايات المتحدة 30% من الإيجار الإجمالي، واليابان 20.42%، وإسبانيا 19% أو 24%، ولا شيء للأفراد في الإمارات. مقارنة بين الدول لضريبة الإيجار على الملاك الأجانب مع مثال على الدخل الصافي.
الإجابة السريعة: تختلف ضريبة دخل الإيجار على الملاك غير المقيمين اختلافًا كبيرًا من بلد إلى آخر. في المملكة المتحدة يستقطع الوكيل أو المستأجر ضريبة الدخل بالمعدل الأساسي ما لم توافق HMRC على الدفع الإجمالي. وتستقطع الولايات المتحدة 30% من الإيجار الإجمالي ما لم تختر الخضوع للضريبة على صافي الربح. وتستقطع اليابان 20.42% من الإيجار. وتفرض إسبانيا 19% على ملاك الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية و24% على غير المقيمين الآخرين. ولا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد على الإيجارات. قارن دائمًا العائد الصافي بعد الضريبة، لا العائد الإجمالي.
لماذا تغيّر ضريبة الإيجار العائد الذي تحققه فعلًا
قد يحقق عائد إجمالي 6% في بلد ما أقل من عائد إجمالي 4% في بلد آخر بعد خصم الضريبة. تفرض بلدان كثيرة على الملاك الأجانب ضريبة مختلفة عن المقيمين: تستقطع الضريبة من المصدر، أو تقيّد الخصومات، أو تشترط ممثلًا ضريبيًا محليًا. يغطي هذا الدليل قواعد خمسة أسواق يسأل عنها المستثمرون الدوليون أكثر. وهو يتابع نظرتنا إلى وجهات الاستثمار العقاري الدولي.
المملكة المتحدة: مخطط الملاك غير المقيمين
بموجب مخطط HMRC للملاك غير المقيمين، إذا كان محل إقامة المالك المعتاد خارج المملكة المتحدة، يستقطع وكيل التأجير، أو المستأجر عند غياب الوكيل، ضريبة الدخل بالمعدل الأساسي من الإيجار. ينطبق المخطط عمومًا على الملاك الذين يعيشون في الخارج ستة أشهر أو أكثر. والمستأجرون الذين يدفعون أقل من 100 جنيه أسبوعيًا لا يلزمهم استقطاع الضريبة ما لم تُبلغهم HMRC بذلك. ويمكن للمالك التقدم لتلقي الإيجار إجماليًا، لكن الموافقة ليست إعفاءً: عليه تقديم إقرار Self Assessment ودفع أي ضريبة مستحقة. تعرض HMRC التفاصيل في Property Income Manual. وبالنسبة للأفراد، تشمل ضريبة الملاك في المملكة المتحدة أيضًا قيد فوائد الرهن العقاري الموضح في دليل ضرائب الملاك في المملكة المتحدة، وترتفع معدلات دخل العقارات اعتبارًا من أبريل 2027 (انظر معدلات 2027).
الولايات المتحدة: 30% من الإيجار الإجمالي أو خيار الأساس الصافي
يخضع الأجنبي غير المقيم الذي يملك عقارًا أمريكيًا لضريبة ثابتة قدرها 30% من الإيجار الإجمالي، أو معدل أقل بموجب معاهدة، ما لم يختر معاملة الدخل على أنه مرتبط فعليًا بنشاط تجاري في الولايات المتحدة. وبهذا الخيار تُطبق الضريبة على صافي الربح بعد الخصومات بمعدلات تصاعدية. تشرح IRS المعاملتين في صفحتها عن الأجانب غير المقيمين الذين يملكون عقارات في الولايات المتحدة. يوفر الخيار عادة ضريبة عندما تكون النفقات مرتفعة، لذا يلزم التخطيط له قبل دخول أول مستأجر.
اليابان: استقطاع بنسبة 20.42%
تخضع إيجارات العقارات اليابانية المدفوعة لغير المقيم لاستقطاع 20.42%، يشمل ضريبة الدخل والرسم الإضافي لإعادة الإعمار. تفيد مصلحة الضرائب الوطنية بأن المبلغ المستقطع يُسوّى في الإقرار النهائي الذي يُقدَّم بين 16 فبراير و15 مارس من العام التالي، وبأن على غير المقيم تعيين ممثل ضريبي في اليابان. ولا ينطبق الاستقطاع عندما يستأجر فرد العقار سكنًا له أو لأقاربه. انظر إرشادات مصلحة الضرائب الوطنية.
إسبانيا: 19% أو 24%
يقدّم ملاك العقارات المؤجَّرة في إسبانيا من غير المقيمين إقرارهم على النموذج Modelo 210. تتفق الأدلة المنشورة على المعدلات الرئيسية: 19% لمقيمي الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية و24% لغير المقيمين الآخرين. وتختلف في الخصومات. يقول كثير منها إن ملاك الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية يخصمون التكاليف من الإيجار بينما يُفرض على غير المقيمين الآخرين الضريبة على الإيجار الإجمالي، ويشير بعضها إلى حكم قضائي في 2026 قد يفتح الخصومات لملاك من خارج الاتحاد الأوروبي. ولأن الوضع يتغير، أكده مع مستشار ضريبي إسباني. كما تفرض إسبانيا ضريبة على ملاك المنازل الثانية غير المؤجرة على دخل افتراضي مبني على القيمة الكادسترالية.
الإمارات: لا ضريبة دخل شخصية على الإيجار
لا تفرض الإمارات على الأفراد ضريبة دخل على إيجارات العقارات، وهذا من أهم أسباب شراء مستثمرين من دول مرتفعة الضرائب في دبي. وتشير المصادر التي تراجع المرسوم بقانون اتحادي رقم 50 لسنة 2022 إلى أن ذلك يصح حين لا يُمارس النشاط بموجب رخصة تجارية، وإلى أن الإيجار المستلم عبر شركة يخضع لضريبة الشركات. وقد تظل مدينًا بالضريبة في بلدك الأصلي، ويُفرض على إيجار العقارات في بلدان أخرى الضريبة هناك. انظر مقارنتنا بين الاستثمار على الخارطة في دبي وإعادة التمويل في المملكة المتحدة.
مقارنة جنبًا إلى جنب
| البلد | ضريبة إيجار غير المقيم | الخصومات | طريقة التحصيل |
|---|---|---|---|
| المملكة المتحدة | ضريبة الدخل بالمعدل الأساسي، ثم Self Assessment | نفقات مسموحة؛ فوائد الرهن مقيَّدة للأفراد | يستقطع الوكيل أو المستأجر ما لم يُعتمد الدفع الإجمالي |
| الولايات المتحدة | 30% من الإيجار الإجمالي أو معدلات تصاعدية على صافي الربح | فقط مع اختيار الأساس الصافي | استقطاع على الإيجار الإجمالي أو إقرار عند الاختيار |
| اليابان | استقطاع 20.42%، يُسوّى في الإقرار | الإقرار مطلوب؛ يلزم ممثل ضريبي | المستأجر (إذا كان شركة) يستقطع |
| إسبانيا | 19% للاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، و24% لغيرهم | محل خلاف لملاك من خارج الاتحاد الأوروبي؛ تأكد محليًا | تقديم Modelo 210 |
| الإمارات | لا ضريبة دخل شخصية على الأفراد | لا ينطبق | لا شيء للأفراد |
مثال محسوب: الإيجار نفسه، ودخل صافٍ مختلف
لنفترض إيجارًا سنويًا 100 وتكاليف قابلة للخصم 30. المعدلات مبسطة: لا تأخذ في الحسبان إعفاءات المعاهدات والرسوم الإضافية والاشتراكات الاجتماعية والائتمان الضريبي في بلدك الأصلي.
- الولايات المتحدة، الافتراضي 30% على الإجمالي: ضريبة 30، يتبقى 70 ناقص التكاليف 30، أي 40 صافيًا.
- الولايات المتحدة، اختيار الأساس الصافي: تُطبق الضريبة على 70 بمعدلات تصاعدية. بمعدل توضيحي 20% تكون 14، ويتبقى 56 بعد التكاليف.
- اليابان، استقطاع 20.42% على الإجمالي: ضريبة نحو 20، قبل أي تسوية أخرى في الإقرار.
- إسبانيا، مالك من خارج الاتحاد الأوروبي بنسبة 24% على الإجمالي: ضريبة 24، ويتبقى 46 بعد تكاليف 30.
- الإمارات، فرد: لا ضريبة دخل، ويتبقى 70 بعد التكاليف.
ينتج الإيجار نفسه دخلًا صافيًا مختلفًا جدًا حسب النظام الضريبي والخيار الذي تختاره. احسب أرقامك مع حاسبة العائد الإيجاري وحاسبة ضريبة الدخل.
خطوات عملية قبل الشراء
- تحقق مما إذا كانت الضريبة تُستقطع من المصدر وما إذا كان يمكن تخفيضها بخيار أو موافقة.
- تحقق مما إذا كانت اتفاقية منع الازدواج الضريبي بين بلدك وبلد العقار تحدد سقفًا للمعدل.
- تحقق من كيفية احتساب بلدك الائتمان عن الضريبة الأجنبية حتى لا تدفع مرتين.
- عيّن ممثلًا ضريبيًا أو مستشارًا محليًا عند الاشتراط.
- أعدّ نموذج العائد الصافي بعد الضريبة على إيجار واقعي، لا على رقم الوكيل الإجمالي.
الأسئلة الشائعة
هل يدفع غير المقيمين ضريبة على دخل الإيجار في المملكة المتحدة؟
نعم. يخضع دخل الإيجار في المملكة المتحدة للضريبة فيها أيًّا كان مالك العقار. وبموجب مخطط الملاك غير المقيمين، يستقطع الوكيل أو المستأجر عادة الضريبة بالمعدل الأساسي ما لم توافق HMRC على الدفع الإجمالي، ويقدّم المالك إقرار Self Assessment.
ما معدل الاستقطاع الأمريكي على إيجار الأجانب؟
30% من الإيجار الإجمالي، أو معدل أقل بموجب معاهدة، ما لم يختر المالك الخضوع للضريبة على صافي ربح الإيجار بمعدلات تصاعدية.
كم تأخذ اليابان من الملاك غير المقيمين؟
تستقطع اليابان 20.42% من الإيجار وتسوّيه في الإقرار النهائي.
هل الإيجار معفى من الضريبة في دبي؟
لا يدفع الأفراد ضريبة دخل شخصية على إيجار عقارات الإمارات، لكن الإيجار المستلم عبر شركة يخضع لضريبة الشركات، وقد تكون مدينًا بالضريبة في بلدك الأصلي.
هل يمكنني تجنب الازدواج الضريبي؟
غالبًا نعم، عبر اتفاقية منع الازدواج الضريبي أو ائتمان الضريبة الأجنبية في بلدك. تعتمد القواعد على البلدين، فاطلب المشورة قبل الشراء.
أهم النقاط
- تتراوح ضريبة إيجار غير المقيمين من صفر (الأفراد في الإمارات) إلى 30% من الإيجار الإجمالي (الافتراضي في الولايات المتحدة).
- تحصّل المملكة المتحدة والولايات المتحدة واليابان الضريبة من المصدر، فيتأثر صافي دخل الإيجار قبل تقديم الإقرار.
- الخيارات والموافقات، مثل اختيار الأساس الصافي في الولايات المتحدة والدفع الإجمالي في المملكة المتحدة، قد تغيّر النتيجة.
- قارن الأسواق بالعائد الصافي بعد الضريبة وإعفاءات المعاهدات وائتمان الضريبة الأجنبية، لا بالعائد الإجمالي.
هذه المقالة معلومات عامة وليست نصيحة ضريبية أو قانونية. تتغير المعدلات والمعاهدات وقواعد الخصم، وتعتمد على إقامتك وهيكل ملكيتك. تحقق من القواعد الحالية مع مستشار مؤهل في كل بلد قبل الاستثمار.